Расчет прибыли для Новостроек. Мое решение 30 / 1716

ВСем доброго дня.
Разберу пример подсчета прибыли для новостроек.
В этом решение будут некоторые допушения, которые я считаю адекватными для рынка.
Время до сдачи новостройки 2 года
1. Пусть продается новостройка с ценой квадратного метра 150т.р.
Метраж 40 метров

Допущение №1.
Допустим в этом районе продается аналогичная квартира в построенном доме - тоже 40метров по 180т.р. за метр.

Допущение №2.
Будем считать, что цена метра, когда новостройка будет построена в этих двух квартирах будет одинакова.

2. Итак квартира в новострое стоит 40*150=6млн
Аналогичная на вторичке стоит 40*180=7.2млн

3. Обладая квартирой собственник получает прибыль в виде арендных платежей.
Допущение №3.
Будем считать, что аренда 1-ки стоит 36т.р.+кв или 432т.р. в год или 6% годовых

Допущение №4.
Допустим нам разрешена операция взять в долг квартиру у собственника и вернуть ему новостройку через 2 года.

Допущение №5.

Мы можем занимать и класть деньги в банк под безрисковую ставку=10%

______________________________
На момент t=0
Ясно, что новострой стоит меньше вторички, поэтому мы
1. Берем в долг квартиру на вторички и обязуемся ее вернуть ( то есть вернуть квартиру в новостройке) черерз 2 года
Имеем -квартира
2. Мы продаем эту квартиру и получаем 7.2млн
Имеем +7.2млн
3. Мы покупаем квартиру в новостройке
Имеем -6млн
Имеем + квартира в новостройке
4. Мы кладем оставшиеся 1.2млн в банк под 10%

___________________________
На момент t=2
3. Так как мы взяли квартиру в долг то мы обязуемся каждый год платить собственнику 6% годовых в виде аренды
При этом первый платеж умножаем на безрисковую ставку или 432*1.1+432 - это наш долг за аренду собственнику

4. Мы отдаем квартиру в новостройке
5. Мы забираем из банка 1.2млн *1.1.*1.1( проценты за 2 года)

Наша прибыль =1.2*1.1*1.1-0.432*1.1-0.432=0.5448

Итак за 2 года мы получаем 544.8 тысяч прибыли или от 6млн 9.08% прибыли за 2 года

Если рассмотреть случай, когда цена новостроя будет расти равномерно в течении 2-х лет, то получим прибыль 9.08/2=4.54%

Это сверхприбыль к 10%
Итоговая прибыль 10+4.54=14.54% годовых
_________________________________________

Посчитаем прибыль с самого начала в процентах

разница между стоимостью за емтр составляет 30тр. или 20% от стоимости метра в новостройке

Наша прибыль =20%*150*40*1.1*1.1-6%*40*180*2.1

Рассмотрим вложение 6млн - стоимость новостроя и посчитаем прибыль за 2 года, разделив прибыль на 6млн

Наша прибыль деленная на 6млн =20%*1.1*1.1-6%( 1+0.2)*2.1=24.2-15.12=9.08% - сошлось.

Конечная формула для рассчета прибыли в год

Будем считать 10% - стабильной безрисковой ставкой,
z- это разница стоимостей метра вторички и и новостроя

Прибыль в год=10%+( (z*1.1^(t)-6%(1+z)*(1.1*t))/t)

выражение 1.1*t - немного упростил
В примере t=2 и получим 1.1*2=2.2. а в примере 2.1.- почти равны.

Alexey Moskva писал(а):
На момент t=2
3. Так как мы взяли квартиру в долг то мы обязуемся каждый год платить собственнику 6% годовых в виде аренды
При этом первый платеж умножаем на безрисковую ставку или 432*1.1+432 - это наш долг за аренду собственнику

4. Мы отдаем квартиру в новостройке
5. Мы забираем из банка 1.2млн *1.1.*1.1( проценты за 2 года)

С моей точки зрения здесь допущена некорректность.

Получается, что арендная плата за квартиру платиться ОДИН РАЗ В ГОД, при этом в конце года. Т.е. сначала мы год пользуемся квартирой, а только по прошествии года платим арендную плату.
Как опытный арендник, Вы, Алексей, я думаю согласитесь о нереалистичности такого предположения.

На много более реалистичным выглядит предположение - арендная плата платиться за год вперёд. Заплатил за год вперёд и пользуешься квартирой в течении этого времени.

Тогда
432*1,1*1,1 + 432*1,1

P.S.
Ведь остаток средств от продажи квартиры мы сразу положили в банк под проценты, а не ждали год :mi_ga_et:

Ну либо надо было сразу в допущении оговаривать этот момент. Что арендная плата платиться ПО ПРОШЕСТВИИ года пользования квартирой.

Подозреваю, что из всех 2000 сделок, которые с вашей помощью были заключены, не было ни одной на таких условиях

Andreeviliaa писал(а):
С моей точки зрения здесь допущена некорректность.

Получается, что арендная плата за квартиру платиться ОДИН РАЗ В ГОД, при этом в конце года. Т.е. сначала мы год пользуемся квартирой, а только по прошествии года платим арендную плату.
Как опытный арендник, Вы, Алексей, я думаю согласитесь о нереалистичности такого предположения.
На много более реалистичным выглядит предположение - арендная плата платиться за год вперёд. Заплатил за год вперёд и пользуешься квартирой в течении этого времени.

Тогда
432*1,1*1,1 + 432*1,1

P.S.
Ведь остаток средств от продажи квартиры мы сразу положили в банк под проценты, а не ждали год

У Вас все верно. Там не в двух местах такая же неточность.
Но на малых числах это не важно, а в недвижимости тем более не важно.

Сама аренда в отличии от дивидентов- штука не точная: кто-то сдает за 30т.р., кто-то за 35т.р.
Поэтому пришлось в нескольких местах округлить.

дурак думками богатеет, если кратко)))

Alexey Moskva писал(а):
У Вас все верно. Там не в двух местах такая же неточность.
Но на малых числах это не важно, а в недвижимости тем более не важно.

Сама аренда в отличии от дивидентов- штука не точная: кто-то сдает за 30т.р., кто-то за 35т.р.
Поэтому пришлось в нескольких местах округлить.

вопросов больше не имею.
Но данная тема сохранится и ваш перл "про округление" тоже.

И когда на банках зайдёт речь о качестве образования там-то и там-то, я выложу данный перл на обсуждение.

P.S.
Алексей, не страшно допустить ошибку.
Точнее - принять заведомо нереалистичное предположение и сроках арендных платежей и "лукаво" не написать об этом в допущениях.
Страшно НЕ исправить данную неточность. Даже если на итоговых цифрах это не сильно отражается.

Кроме того, что это отбрасывает тень на те учебные заведения, которые вынесены в вашу подпись, это отбрасывает тень на ваш подход к анализу-аналитике.
Может создаётся впечатление о лукавости или даже ангажированности ваших расчётов. Где инвестиции в недвижимость (в покупку новостройки) представляются в более выгодном свете, чем есть на самом деле. Например, за счёт наивных предположений о сроках арендных платежей.

P.S.
Я запамятовал, а точнее не в курсе, - сейчас в CFA "этика" входит?

не учитывается ни ремонт, ни мебель
что касается процентов по депозитам- вообще без комментариев)))

Andreeviliaa писал(а):
Я запамятовал, а точнее не в курсе, - сейчас в CFA "этика" входит?

Этика обязательно входит.

Расчеты выкладывайте везде где Вам угодно.
Интересно было бы услышать feadback от сотрудников, занимающихся оценкой прибыльности новостроек.

Александр Станиславович писал(а):
не учитывается ни ремонт, ни мебель
что касается процентов по депозитам- вообще без комментариев)))

Мебель в сдаваемых однушках без еврика стоит копейки . Можно считать что вообще сдают без мебели.

С ремонтом пока до конца решил: дело в том, что по большому счету в бабушкиных квартирах ремонт стоит столько же сколько и в квартирах в бетоне. Поэтому то на то и выходит

Всё таки не корректно сравнивать нежилые помещения (аппартаменты) и квартиры.
По моему опыту продажи первых стоимость их сегодня всегда ниже за м2 (при сравнительных характиристиках) на 10-20% по району....