Как увеличить доход от аренды в два раза? 10 / 1909
Как инвестировать в недвижимость, в какие квартиры стоит вложить деньги, а во что не стоит. Как получить максимальный доход от арендного бизнеса в коммерческой недвижимости или от квартиры купленной с инвестиционными целями. Как управлять вложениями в доходную недвижимость.
05 дек. 2016
Те, кто когда-то умно распорядился деньгами, купил квартиры для сдачи в аренду, имеет неплохое дополнение к основному доходу. Как правило, это уже состоявшиеся люди. У них есть семья, дети. И все было бы замечательно, если бы не снижение основного дохода в связи с экономическим кризисом. Стало сложно сохранить прежний уровень жизни и все чаще мучает вопрос: как увеличить арендный доход с имеющейся недвижимости?
В зависимости от готовности изменить свою жизнь, существует несколько способов увеличения арендного дохода.
Первый способ.
Самый консервативный. В любой момент позволяющий "откатить" ситуацию к прежнему уровню и не требующий от владельца серьезных усилий. Речь о посуточной сдаче квартир в аренду.
Плюсы: увеличение дохода примерно в два раза.
Минусы: у владельца появляются новые обязанности. Нужно активно рекламировать квартиры на рынке посуточной аренды, организовать регулярную уборку и ремонт квартир, организовать встречу и проводы постояльцев. Сдача квартир в аренду превратится в дополнительную работу, занимающую несколько часов в неделю. Величина оплаты за эту работу будет равна разнице между доходом от посуточной сдачи и доходом от долгосрочной сдачи квартиры. В цифрах ситауция следующая:
Предположим, у владельца имеется две квартиры в Москве стоимостью примерно 14 млн руб. каждая. Арендный доход равен 110 тыс руб. в месяц с обеих квартир. Сдавая эти же квартиры посуточно, собственник получит применно 176 тыс руб. в месяц. И это при условии, что квартиры будут пустовать не более 20% времени ежемесячно. Разница между посуточной и долгосрочной арендой составит 66 тыс. руб.
Стоит ли полученный доход дополнительных усилий или нет, каждый решает для себя самостоятельно. Но если вы считаете, что не стоит, переходите к следующему способу увеличения дохода.
Второй способ.
До этого способа нужно созреть, поскольку потребуется немалые интеллектуальные усилия, что бы продраться сквозь чащу заблуждений и стереотипов. Хотя сам способ предельно прост: продать квартиры и купить готовые коммерческие помещения с арендаторами.
Среди всего многообразия нежилых помещений, наиболее распространены офисы и торговая недвижимость. Самыми доступными по цене и выбору являются офисы. Но именно в их доступности и кроется подвох. Офисов слишком много, аренда низка, а арендаторы редко бывают надежными. Им не сложно переехать в другой офис без потери клиентуры и ущерба для бизнеса. В отличии от торговой недвижимости. Арендаторы помещений под магазины вынуждены тратить немалые деньги и время на раскрутку нового места. Одно это способно надолго привязать их к конкретной недвижимости. Поэтому, при выборе коммерческого помещения, стоит рассматривать только торговую недвижимость.
Купить такие помещения можно с доходностью, в среднем, 12% годовых. Для нашего владельца квартир это означает увеличение дохода примерно до 280 000 руб. в месяц (28 000 000 х 0,12 / 12). Почти в три раза. Очень неплохо. Но потребует работы и глубокого погружения в тему.
Кстати, сейчас, в период кризиса, можно найти торговые помещения в ближнем Подмосковье стоимостью от 8,5 млн рублей. И это с надежными арендаторами.
Но что делать тем, кому хочется большего? Им подойдет третий способ инвестирования.
Третий способ.
Позволяет не только увеличить доход, но и преумножить сумму капитала. Речь про создание торгового помещения из квартиры на первом этаже. Легким этот способ не назвать, но и доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: найти надежных подрядчиков для перевода квартиры в нежилой фонд, найти и приобрести саму квартиру, провести строительные работы и сдать готовое помещение в аренду. Этот способ позволяет создать помещение с доходностью в среднем 17,5% годовых. И это без учета удорожания самого объекта! Оно происходит за счет смены назначения помещения и доходности, превышающей рыночную.
Возращаясь к нашему примеру владельца двух квартир в Москве посмотрим, на что он мог бы рассчитывать.
Ежемесячная доходность составит примерно 400 000 руб. (28 000 000 х 0,175 / 12).
Сумма прироста капитала будет равна примерно 12 млн руб. Увеличившись с 28 до 40 млн руб. (400 000 х 12 / 0,12).
Где: "400 000 х 12" - годовой доход с аренды, а "0,12" - среднерыночная величина доходности коммерческого помещения в случае его продажи.
В заключение хотелось бы отметить несколько существенных моментов.
1. Выбирая коммерческое помещение или квартиру на первом этаже, для создания такого помещения, важно не суетиться. Очень рискованно западать на первый попавшийся вариант. Стоит внимательно изучить несколько десятков объектов прежде, чем принимать решение о покупке.
2. Продавать свои арендные квартиры нужно исключительно путем сложной сделки. Т.е. одновременно продавать квартиру и покупать нежилое помещение. Если же вы покупаете квартиру под перевод в нежилой фонд, то в цепочке сделки скорее всего будет уже три объекта: ваша квартира, квартира для перевода и альтернативная квартира прежнему владельцу для переезда на новое место жительства. При проведение сложных сделок обязательно следует пользоваться услугами надежных риелторов. Не имея опыта в этой сфере легко совершить массу досадных ошибок.
3. Став владельцем коммерческой недвижимости вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Все это не сложно и требует не так много времени для освоения.
4. Сроки перевода в нежилой фонд в Москве, на данный момент, составляют около двух лет. В ближайшем Подмосковье - около полугода. Это нужно учитывать при принятии решения о выборе местоположения будущего нежилого помещения.
Итак, реальный способ увеличения арендного дохода состоит в замене арендных квартир на коммерческую недвижимость. Чем больше времени и сил вы будете готовы потратить на эту операцию, тем на больший доход можете рассчитывать.
В зависимости от готовности изменить свою жизнь, существует несколько способов увеличения арендного дохода.
Первый способ.
Самый консервативный. В любой момент позволяющий "откатить" ситуацию к прежнему уровню и не требующий от владельца серьезных усилий. Речь о посуточной сдаче квартир в аренду.
Плюсы: увеличение дохода примерно в два раза.
Минусы: у владельца появляются новые обязанности. Нужно активно рекламировать квартиры на рынке посуточной аренды, организовать регулярную уборку и ремонт квартир, организовать встречу и проводы постояльцев. Сдача квартир в аренду превратится в дополнительную работу, занимающую несколько часов в неделю. Величина оплаты за эту работу будет равна разнице между доходом от посуточной сдачи и доходом от долгосрочной сдачи квартиры. В цифрах ситауция следующая:
Предположим, у владельца имеется две квартиры в Москве стоимостью примерно 14 млн руб. каждая. Арендный доход равен 110 тыс руб. в месяц с обеих квартир. Сдавая эти же квартиры посуточно, собственник получит применно 176 тыс руб. в месяц. И это при условии, что квартиры будут пустовать не более 20% времени ежемесячно. Разница между посуточной и долгосрочной арендой составит 66 тыс. руб.
Стоит ли полученный доход дополнительных усилий или нет, каждый решает для себя самостоятельно. Но если вы считаете, что не стоит, переходите к следующему способу увеличения дохода.
Второй способ.
До этого способа нужно созреть, поскольку потребуется немалые интеллектуальные усилия, что бы продраться сквозь чащу заблуждений и стереотипов. Хотя сам способ предельно прост: продать квартиры и купить готовые коммерческие помещения с арендаторами.
Среди всего многообразия нежилых помещений, наиболее распространены офисы и торговая недвижимость. Самыми доступными по цене и выбору являются офисы. Но именно в их доступности и кроется подвох. Офисов слишком много, аренда низка, а арендаторы редко бывают надежными. Им не сложно переехать в другой офис без потери клиентуры и ущерба для бизнеса. В отличии от торговой недвижимости. Арендаторы помещений под магазины вынуждены тратить немалые деньги и время на раскрутку нового места. Одно это способно надолго привязать их к конкретной недвижимости. Поэтому, при выборе коммерческого помещения, стоит рассматривать только торговую недвижимость.
Купить такие помещения можно с доходностью, в среднем, 12% годовых. Для нашего владельца квартир это означает увеличение дохода примерно до 280 000 руб. в месяц (28 000 000 х 0,12 / 12). Почти в три раза. Очень неплохо. Но потребует работы и глубокого погружения в тему.
Кстати, сейчас, в период кризиса, можно найти торговые помещения в ближнем Подмосковье стоимостью от 8,5 млн рублей. И это с надежными арендаторами.
Но что делать тем, кому хочется большего? Им подойдет третий способ инвестирования.
Третий способ.
Позволяет не только увеличить доход, но и преумножить сумму капитала. Речь про создание торгового помещения из квартиры на первом этаже. Легким этот способ не назвать, но и доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: найти надежных подрядчиков для перевода квартиры в нежилой фонд, найти и приобрести саму квартиру, провести строительные работы и сдать готовое помещение в аренду. Этот способ позволяет создать помещение с доходностью в среднем 17,5% годовых. И это без учета удорожания самого объекта! Оно происходит за счет смены назначения помещения и доходности, превышающей рыночную.
Возращаясь к нашему примеру владельца двух квартир в Москве посмотрим, на что он мог бы рассчитывать.
Ежемесячная доходность составит примерно 400 000 руб. (28 000 000 х 0,175 / 12).
Сумма прироста капитала будет равна примерно 12 млн руб. Увеличившись с 28 до 40 млн руб. (400 000 х 12 / 0,12).
Где: "400 000 х 12" - годовой доход с аренды, а "0,12" - среднерыночная величина доходности коммерческого помещения в случае его продажи.
В заключение хотелось бы отметить несколько существенных моментов.
1. Выбирая коммерческое помещение или квартиру на первом этаже, для создания такого помещения, важно не суетиться. Очень рискованно западать на первый попавшийся вариант. Стоит внимательно изучить несколько десятков объектов прежде, чем принимать решение о покупке.
2. Продавать свои арендные квартиры нужно исключительно путем сложной сделки. Т.е. одновременно продавать квартиру и покупать нежилое помещение. Если же вы покупаете квартиру под перевод в нежилой фонд, то в цепочке сделки скорее всего будет уже три объекта: ваша квартира, квартира для перевода и альтернативная квартира прежнему владельцу для переезда на новое место жительства. При проведение сложных сделок обязательно следует пользоваться услугами надежных риелторов. Не имея опыта в этой сфере легко совершить массу досадных ошибок.
3. Став владельцем коммерческой недвижимости вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Все это не сложно и требует не так много времени для освоения.
4. Сроки перевода в нежилой фонд в Москве, на данный момент, составляют около двух лет. В ближайшем Подмосковье - около полугода. Это нужно учитывать при принятии решения о выборе местоположения будущего нежилого помещения.
Итак, реальный способ увеличения арендного дохода состоит в замене арендных квартир на коммерческую недвижимость. Чем больше времени и сил вы будете готовы потратить на эту операцию, тем на больший доход можете рассчитывать.
05 дек. 2016
Собственник сейчас ученый пошел и Кала Маркса прочитал
Глава 10. Выравнивание общей нормы прибыли посредством конкуренции. ... 211.Конкуренция выравнивает норму прибыли во всех сферах производства (С.189)
а это значит:
что норма прибыли в коммерческом проекте будет стремится к падению
а норма прибыли в жилой сдаче повышаться.
Т.е через этот ПОТУЖНЫЙ пост характерно видно как идет перетекание капиталов из "перегретой" коммерческой в другие сферы.
Глава 10. Выравнивание общей нормы прибыли посредством конкуренции. ... 211.Конкуренция выравнивает норму прибыли во всех сферах производства (С.189)
а это значит:
что норма прибыли в коммерческом проекте будет стремится к падению
а норма прибыли в жилой сдаче повышаться.
Т.е через этот ПОТУЖНЫЙ пост характерно видно как идет перетекание капиталов из "перегретой" коммерческой в другие сферы.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
05 дек. 2016
При подсчете дохода по третьему способу, не забываем вычесть отсутствие дохода от аренды в 2 года на период ремонта и перевода в нежилое. Плюс расходы ремонт-перевод в нежилое
Мой канал на ютубе: внешняя ссылка
05 дек. 2016
Идея, конечно хорошая, но:
Как я понимаю, сейчас практически отсутствует возможность перевода в нежилой фонд.
Особенно у нас в Петербурге, после прихода Полтавченко.
И нет такой доходности, как 12%. ПокажИте, возьмем, так как есть желающие на это.
Как я понимаю, сейчас практически отсутствует возможность перевода в нежилой фонд.
Особенно у нас в Петербурге, после прихода Полтавченко.
И нет такой доходности, как 12%. ПокажИте, возьмем, так как есть желающие на это.
05 дек. 2016
Деметрий писал(а):сейчас практически отсутствует
Собственно так и возникает рента, которая выплачивается взятками за перевод и плюс условия что описала Ольга77 в окончании полностью выравняет норму прибыли.
Последний раз редактировалось Рентополучатель 05.12.16, 13:48, всего редактировалось 1 раз.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
05 дек. 2016
Деметрий писал(а):Идея, конечно хорошая, но:
Как я понимаю, сейчас практически отсутствует возможность перевода в нежилой фонд.
Особенно у нас в Петербурге, после прихода Полтавченко.
И нет такой доходности, как 12%. ПокажИте, возьмем, так как есть желающие на это.
Обьекты в латвии
- затраты 220 000 евро прибыль 26 000
небольшой бизнес центр 3 магазига + 2 офиса
- производствен + офис
аоендатор договор на 6 лет получены европейские
флнды на переоборудование по этому адресу
Заьраты 170 000 прибыль 24000 евро год
А по теме недвиэимлсть может подешеветь везде
даже в москве и даже в 2-3 раза это я писал 3 года
назад .
теперь 6 лет медленный рост .
причем с московскими темпами строительства
очень медленный 2-3% год
" чтобы продать что то ненужное , нужно купить что то ненужное " Матроскин (кот)
05 дек. 2016
Деметрий писал(а):krasner66 писал(а):Обьекты в латвии
1. Каковы затраты на налоги нерезиденту?
2. Как выводить прибыль от аренды?
3. все-таки объект должен быть под личным контролем в своем городе, а не в другой стране.
Налоги 10%
Можно оптимизировать до 5%
Открыл счет в латвии .......
Владалецы приезжает 1 раз в месяц снимает счетщики
Мое дело предложи ть ..... решает клиент
3 года назад я уже слышал что нужно покупать в мо кве ......
ничего не меняетсЯ
" чтобы продать что то ненужное , нужно купить что то ненужное " Матроскин (кот)
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 6 гостей