Куда податься богатому инвестору? 13 / 9111

Навеяно обращениенм одного из знакомых - точечного инвестора.
Один из его активов - долевые контракты, которые изрядно отросли в цене.
"Надоело, - говорит, - спекуляцией заниматься, хочется вложиться уже в доходную недвижимость (магазин, офис), да и стричь аренду спокойно".
"Ладно, - отвечаю, - посмотрим, что на рынке иммется".

Начал смотреть рынок, да с людьми разговаривать.
Выясняю:
1. Цены на комм. недвижимость выросли почти также, как на жилую, а вкусное - и того больше.
2. Цены на аренду комм. недвижимости - остались, или выросли чуть.

Что же получается?
Инвесторы, сидящие в коммерч. недвижке - радуются капитализации своих вложений.
Инвесторы, сидящие в денежной массе - недовольны нормой прибыли от вложений в магазины или, тем более, в офисы, ибо окупаемости за 4-5 лет (как было совсем недавно) - и в помине нет (подозреваю, что и не будет ближайшие ... лет, а может, и никогда).
Сколько помню рынок, арендные ставки всегда с запозданием идут за ценами (и вниз, и вверх). Или нет?
Было бы интересно послушать мнение коллег.
Какая стратегия для инвестора сейчас оптимальна?

Данные по СПб.

Торговое помещение в месте с относительно высокой проходимостью, размер 100 м2, 1 эт или приличный цоколь - $50/м2.

Стоимость такого помещения - $3.000/м2, соответственно - $300.000

Сооответственно, только чтобы отбить аренду нужно 5 лет. Это грязными, чистыми - 6 лет. Потом, теоретически, пойдет чистоган в размере зарплаты полицейского в США.

Если сравнивать, напр., с ПИФами - совершенно неинтересный вид бизЭса эта сдача коммерции в аренду. Уж насколько более просты и насколько быстрее окупаются вложения в первичку.

Это самый простой пример, навскидку. Ни за что не вложился бы в коммерцию.

Аналогичное помещение в Н.Н. за те же деньги (2500-3000 за кв.м.) сдается за 25-30 долларов. Соответственно, окупаемость - 7 лет, чистыми - 8 лет. Идем к европейским нормам доходности (или к СПб)??

Да, что бы сейчас играть, нужно быть жутко в теме, т.е. в рынке. Тогда играть можно легко, ведь недооцененных или неправильно спозиционированных объектов на рынке море бескрайнее.

Kalinin писал(а):
Данные по СПб.

Торговое помещение в месте с относительно высокой проходимостью, размер 100 м2, 1 эт или приличный цоколь - $50/м2.

Стоимость такого помещения - $3.000/м2, соответственно - $300.000

Сооответственно, только чтобы отбить аренду нужно 5 лет. Это грязными, чистыми - 6 лет. Потом, теоретически, пойдет чистоган в размере зарплаты полицейского в США.

Если сравнивать, напр., с ПИФами - совершенно неинтересный вид бизЭса эта сдача коммерции в аренду. Уж насколько более просты и насколько быстрее окупаются вложения в первичку.

Это самый простой пример, навскидку. Ни за что не вложился бы в коммерцию.

А у нас (Уфа) такие операции - повседневность. Нефтетрейдеры выкупают недвижку, делают управляющую компанию и сдают недвижимость в аренду. Параллельно недвижимость закладывается в банк, получают кредиты и снова выкупатеся недвижимость. Которая сдается в аренду и закладывается в банк. "Эффект мультипликации". На растущем рынке - очччень выгодное дело.

Anonymous писал(а):
и сдают недвижимость в аренду. Параллельно недвижимость закладывается в банк,.

С обременением? Щедрые банки в Уфе...

Anonymous писал(а):
получают кредиты и снова выкупатеся недвижимость. Которая сдается в аренду и закладывается в банк. "Эффект мультипликации". На растущем рынке - очччень выгодное дело.

На растущем рынке ИМХО выгоднее покупка/перепродажа

Kalinin писал(а):
Данные по СПб.

Если сравнивать, напр., с ПИФами - совершенно неинтересный вид бизЭса эта сдача коммерции в аренду. Уж насколько более просты и насколько быстрее окупаются вложения в первичку.

Это самый простой пример, навскидку. Ни за что не вложился бы в коммерцию.

Вы рассматриваете слишком малые площади для сдачи их в аренду.
По собственному опыту могу сказать - площадь порядка 60 000 кв.м. с учетом неполной загрузки арендаторами, эксплуатационными расходами, налогами и проч. приносит дохода по нашему региону (40 км. от МКАД) чистыми $ 3 200 000 в год. Аналог купленный в прошлом году, за 6 месяцев был сдан в аренду под производственные цели на 95%. При таком раскладе стоимость порядка $ 5 000 000 отбивается за 2,5 года. Причем этот прогноз пессимистический. Для примера - ставка арендной платы 6 руб/кв.м. в день. Остается сделать несколько математических действий на калькуляторе.

В Воронеж. Строить коттеджи.

Спрос огромный, а предложения нет...

При некоторых условиях можно получить доходность до 70% и выше.
(фантастика, не правда ли?). А у нас так... Рынок уже перегрет.
А строят что попало....

__________________________________________
От Администратора:
Часть постов выделены в отдельную тему

Я не совсем в тему. но по теме Инвестиции и девелопмент.
Есть отличные возможности в Хорватии. Мне понадобилось семь леь чтобы к ним прийти.на одном из островов открыты лечебные грязи и минеральная вода (типа САК). Есть возможность купить строительную и не только землю, есть инфраструктура недалеко от планируюшихся бассейнов и лечебниц.
1. Вариант. самому купить землю и зак4азать апартотели и все что нужно для кругдлогодичной реабилитации и лечения. Потом найти инвсесторов на строительство. а дальше передать в управление специализированным международным фирмам.
2. Купить землю и вместе с крупной фирмой из Сибири или страховой (лечение и реабилитация будет оплачиваться в скором будущем) построить комплекс отелей и апартотелей со своими малыми басейнами ...
3. Кпить землю, взять кредит. организовать управляющую компанию и продавать номера всем желающим вместе с доходом, но тогда нужно опять искать институционального заказчика реабилитационных услуг (костно мышечная система, гинекология и вплотьдо лечения запоев и директорского мандража...)
Что посоветует сообщество профессионалов?

Kalinin писал(а):
Данные по СПб.

******************************
Если сравнивать, напр., с ПИФами - совершенно неинтересный вид бизЭса эта сдача коммерции в аренду. Уж насколько более просты и насколько быстрее окупаются вложения в первичку.

Это самый простой пример, навскидку. Ни за что не вложился бы в коммерцию.

как все изменилось за 2 года: фондовый рынок стагнирует, операции с первичкой (по крайней мере у нас, в Чебоксарах) уже не дают 50-70% годовых...
так что теперь инвесторы смотрят на коммерческую недвижимость со все возрастающим интересом.
Пример: знакомый купил 630 кв.м. на 1 этаже здания на оживленной дороге. тут же сдал под автосалон по 700 руб./кв.м. в мес. + отдельно оплачивается коммуналка.
Довольный очень ходит..