Коммерческая недвижимость. Производственные помещения близ с административными центрами. Рядом с городами. 14 / 841

[Seka]

Приветствую Всех уважаемые форумчане.
Хочется открыть и развить тему. А тема такая - производственные помещения, находящиеся не в самих средних/крупных городах,
а именно рядом с ними. В близ лежащих районах, удаленностью около 8-15 км. Именно под производственными помещениями понимаем, что помещения могут использоваться под различное производство, склады, автосервисы, фермерское хозяйство и др.
Цель - покупка, приведение к должному виду и сдача в аренду.
Кто имел опыт, кто сталкивался, прошу отписываться в теме.
Интересует вопросы, есть ли спрос на аренду таких помещений.
Снимают ли такие помещения частные заводы, лесопилки, автосервисы (легковой, грузовой). Рентабельность. Сравнение с другими видами коммерческой недвижимости, то есть свои минусы и плюсы. Сроки сдачи в аренду (неделя, месяц, год, два...).
Буду благодарен любым советам, очеркам, реальной практике в любом регионе (уголке) страны. Особенности, трудности и др.

[Maxim D.]

Мои дилетантские мысли вслух.

Именно под производственными помещениями понимаем, что помещения могут использоваться под различное производство, склады, автосервисы, фермерское хозяйство и др.

Вы накидали совершенно разные отрасли в одну кучу.

Производство - это в первую очередь документы и коммуникации. Купить кусок земли более-менее прямоугольный, не похожий на кляксу и без кишки, - дело в общем-то нехитрое, пусть и поискать придётся. Но если вы не сможете на нём построить то, что хотели, или не сможете выбить хотя бы основные коммуникации к нему, в достаточном размере, то это, имхо, будут закопанные деньги, которые теперь будет не так-то просто вытащить.
Соответственно, перед покупкой, очень неплохо бы заранее узнать действительные возможности и их стоимость. А это сделать не так-то просто, это стоит денег и всё равно риски есть.

Автосервисы и т.д. - это уже функциональное назначение. Поэтому здесь надо понимать, а нужен он там вообще?
---
По этим двум в контексте идеи - купить и переделать - хорошо бы заранее просчитать, получится ли в принципе переделать.
Ну например из недавнего, продавалось здание в районе промки в Балашихе, на проездной дороге. Участок и само по себе здание располагает к тому, чтобы провести реконструкцию и увеличить здание раза в два - место позволяет. Но вот проблема - на участке четыре зоны с ограничениями. Мелкие - по 50-100м2, но разбросаны по всему участку. Там проходят коммуникации, по документам. Просто так там здание переделать не дадут.
Другой пример из недавнего - на Новорязанке планировался технопарк на месте бывшей сельхозки. Идея сама по себе чудесная. Но случилась оказия, и к тому месту нельзя подвести некоторые необходимые коммуникации, физически. Как следствие - спустя три года после моего первого визита туда, на большом участке стоят три одиноких строеница, похожих на склады. Больше никакой стройки даже не начиналось. Конечно, деталей я не знаю, но у меня информация была такая, заказчику я не советовал туда вкладываться, как минимум - я бы ничем помочь не смог в плане помощи с коммуникациями -, на этом от участка и отказались. Ну вот спустя три года видно, что где-то так оно и оказалось. Хотя ценник был очень даже негуманный, за прямоугольный кусок земли-бывшную сельхозку, где коровки гадили, и с тех пор там только документы поменялись.
---

Интересует вопросы, есть ли спрос на аренду таких помещений.

Среди перечисленного - очень большой разброс. В одном месте жду уже третий год, пока освободится или загнётся одно здание в центровом месте под автосервис. В другом такое же здание никому может быть не нужно ещё годы. Причём визуально второе может выглядить намного круче первого.

[Seka]

Maxim D.,
Спасибо! Мысли очень даже светлые, отнюдь не дилетантские!
Под коммуникациями, понимается только вода и канализация, без учета электричества?
Или все в совокупности?
Я к чему....таких зданий в разных регионах полно. И как Вы правильно отметили, нужны коммуникации.
Просто некоторые есть со всей инфраструктурой, а некоторые только с электричеством, а некоторые вообще без всего, так сказать "голые".
вопрос, при технической возможности, что наиболее хлопотно/затратно подводить?
Электричество, воду, канализацию? Был у Вас опыт, может чего подскажите.
Бывали ли у Вас случаи, когда народ покупал как раз изношенные/разваленные здания/помещения под восстановление/реконструкцию, так сказать "вкусненькие варианты" за дешево.

[Maxim D.]

Спасибо! Мысли очень даже светлые, отнюдь не дилетантские!

Да это я подкалываю.

Под коммуникациями, понимается только вода и канализация, без учета электричества?

А вот и нет, в том-то и дело. Электричество - основное, и его, как ни странно, тоже может не быть. Или быть, но недостаточно, тогда это равносильно тому, что его нет. Или оно может быть, но не напрямую, поэтому оно будет, но дорогое и ненадёжное.
Газ - для ряда предприятий он используется в процессе производства, поэтому жизненно необходим.
Остальное бывает жизненно необходимо также для ряда предприятий, но встречается, по крайней мере у меня, намного реже.

Просто некоторые есть со всей инфраструктурой, а некоторые только с электричеством, а некоторые вообще без всего, так сказать "голые".

Тут навскидку три глобальных момента могут быть:
1. Всё есть, но там, где никому не нужно.
2. Всё есть, но дико дорого, потому нерентабельно.
3. Ничего нет и не будет.

И везде есть свои нюансы.

вопрос, при технической возможности, что наиболее хлопотно/затратно подводить?

А это индивидуально, я бы сказал. Вот сейчас вспомнил, что ещё момент с отоплением может возникнуть.

При этом надо понимать, что по затратам коммуникации в частности могут потребовать нескольких млн по деньгам и нескольких месяцев по времени. Может быть и дольше, в зависимости от масштаба объекта и обстоятельств.

Электричество, воду, канализацию? Был у Вас опыт, может чего подскажите.

Был, и в процессе идёт. На сегодня я бы сказал, что в каждом случае - по каждому адресу точнее - всё индивидуально. Так считаю я, исходя из того, с чем приходилось сталкиваться, так считают мои коллеги и партнёры, и те, с кем работаю, и те, кто просто мимо пробегал. Это серьёзный подход к делу, поэтому исхожу из того, что так оно и есть - каждый адрес индивидуальный.
Если кто-то заявляет, что всё х*йня, и называет чёткий срок и небольшие деньги - жму руку. С удовольствием бы познакомился, передавал бы заказы на субподряд.

Бывали ли у Вас случаи, когда народ покупал как раз изношенные/разваленные здания/помещения под восстановление/реконструкцию, так сказать "вкусненькие варианты" за дешево.

Бывали случаи, когда народ покупал и строил социальную или спортивную инфраструктуру. В которой потом оказывалась "Пятёрочка" на первом этаже и секонд-хенд на втором. Дешёво и просто это не назовёшь, но "вкусненько".
А так, чтоб под реконструкцию - это же вся Москва около метро, в общем-то "стандартное" решение у крупных инвесторов. Они потом в продаже как арендный бизнес появляются время от времени. И по области, если место центровое или просто интересное, и других вариантов нет.
Но надо понимать, что реконструкция по своей сложности может быть равносильна или сложнее и дороже, чем простая стройка. Так что здесь скорее возможности бюджета. "По маленькой" здесь обойтись не получится.
А так сама по себе идея весьма и весьма интересная. Собственно, со временем и сам планирую вести такие проекты под себя.

[Seka]

Maxim D.,
благодарю.
А если закономерность по Вашей практике и опыту провести, понимаю что все индивидуально, но взять хотя бы 10 разных объектов и прикинуть реально, вот что дороже встало водичка или электричество?
А по срокам? бывало, что больше года затягивали?

[Maxim D.]

Seka,
Не, конечно электричество всегда более насущный вопрос и часто дорогой. Подключение к водопроводу даже рядом не стояло по частоте и сложности.
Но опять же - если это вода под автомойку, тут есть свои особенности и вот тогда вода и канализация могут встать в приличные деньги. В области знаю адрес, где не смогли пробить канализацию под автомойку, из-за этого весьма большое здание пару лет простаивало точно, потом переформатировали под небольшой торговый комплекс.

А по срокам? бывало, что больше года затягивали?

Да. Получить папку с документами - это нередко процесс долгий, дорогой и непростой. Но, собственно, конечный результат в виде папки с документами и добавляет куску земли львиную долю стоимости.

Чем дальше в регионы и дальше от местного центра, тем по логике проще. Вот в Сочи сколько жилых (!) комплексов построили там, где по документам даже сарая быть не должно (утрирую). Но при этом также надо понимать, что когда-нибудь и до них доберутся, а по Сочи собственно уже начали, судя по некоторым новостям.

А здесь разговор плавно перетекает в резюме, что недвижку важно не только вовремя купить, но и вовремя продать.

[Seka]

Класс! По существу и по делу.
Еще вопросик. По земле. Имеет ли свою важность разрешенный вид использования земли, если подразумеваем что и строение и здание в собственности?
А так же вопрос если здание в собственности, а земля в аренде? Это огромнейший минус? или реалии, которые сплошь и рядом?

[Maxim D.]

Имеет ли свою важность разрешенный вид использования земли, если подразумеваем что и строение и здание в собственности?

Да. Не получится просто так на участке под размещение санатория построить торговый центр.

А так же вопрос если здание в собственности, а земля в аренде? Это огромнейший минус?

реалии, которые сплошь и рядом

[Andreeviliaa]

Класс! По существу и по делу.
...
...

Поддерживаю!
Оч интересная и информативная тема! Я записываю ✍

И жду продолжения

[Maxim D.]

Язвите на здоровье. Увы, что-то пока профессионалы делится ценным мнением не желают.