Инвесторы 7 / 4031
10 окт. 2004
Мои деньги в других бизнесах работают под ориентировочно 36% годовых.
Инвестируя в недвижимость я заметил, что объектов, которые
могут обеспечить такую доходность с нормальным риском сейчас уже мало.
Вот если бы найти консервативного инвестора, которому было бы
достаточно 18% годовых. Можно и срок реализации удлинить и накрутку меньшую поставить.
Я знаю раскрученные агентства недвижимости, которые работают в
Воронеже 7-10 лет. Вниманием инвесторов они явно обижены.
На рынке акций, если Вы работаете 7-10 лет Вас уже многие знают в
Москве и готовы давать деньги под скупку акций. Правда деньги дают очень рискованные инвесторы, которые рассчитывают на доходность даже выше 36%. Для меня это было не важно. Дают приказ купить по определенной цене и все.
Интересно как в других городах взаимодействие с инвесторами?
Инвестируя в недвижимость я заметил, что объектов, которые
могут обеспечить такую доходность с нормальным риском сейчас уже мало.
Вот если бы найти консервативного инвестора, которому было бы
достаточно 18% годовых. Можно и срок реализации удлинить и накрутку меньшую поставить.
Я знаю раскрученные агентства недвижимости, которые работают в
Воронеже 7-10 лет. Вниманием инвесторов они явно обижены.
На рынке акций, если Вы работаете 7-10 лет Вас уже многие знают в
Москве и готовы давать деньги под скупку акций. Правда деньги дают очень рискованные инвесторы, которые рассчитывают на доходность даже выше 36%. Для меня это было не важно. Дают приказ купить по определенной цене и все.
Интересно как в других городах взаимодействие с инвесторами?
10 окт. 2004
Конечно ничто не сможет сравниться с доходностью фондового рынка, но и с рисковостью тоже. В 98-ом, я лично потерял все, закачав средства в акции, поддавшись влиянию неглупого парня, а своя башка оказалась дырявой.
На рынке недвижимости инвестор может потерять не более 50-ти процентов и то это надо сильно упереться, что бы так врюхаться. Обычно потери составляют 10-30 процентов от вложенных средств.
Рентабельность вложений постепенно становится ниже, т.е. доходность в 20-25 годовых считается уже хорошей доходностью.
Форма работы с инвесторами различна и описывать все варианты достаточно трудоемко и лень, но основную позицию могу описать.
Мы предлагая инвестору инвестиционный проект на рынке коммерческой недвижимости (первичка - другие схемы), даем только рекомендации по вложению, на наш взгляд, в наиболее доходные проекты, исходя из его возможностей, т.е. объемов и долгосрочности инвестиций имеющихся у него средств.
Зарабатывается здесь обычно либо комиссионное вознаграждение, которое выплачивается сразу при совершении сделки купли продажи недвижимости, сами понимаете - ограниченно риэлторское вознаграждение в размере 5-10 процентов, с выдачей нами рекомендацией по дальнейшей работе с этой недвижимостью.
Либо мы от начала и до конца сопровождаем этот проект, получая свою доходность только после окончания проекта, т.е. когда эта недвижимость будет реализована и получена прибыль.
Прибылью обычно считаем сумму полученную от реализации проекта за вычетом себестоимости (стоимость покупки + расходы по содержанию и прочие) и за вычетом 20 процентов годовых на потраченные на себестоимость средства. Из прибыли получаем 10-50 % процентов, в зависимости от целой кучи условий.
Т.е. мы получаем свою доходность только в конце проекта, когда инвестор уже получил назад свои средства и заработал на них уже 20 годовых - это его, это святое. Эти 20 годовых не дают нам возможности растягивать до бесконечности во времени проект, а заставляют шевелиться по его реализации.
Риски на себя не берем - не нравятся наши предложения, иди ищи другие.
Часто влазим своими средствами, совместно с привлеченными инвесторами или собираем нескольких инвесторов на покупку одного пула. Организация этих работ и стоит больших процентов.
И самое главное - любая фельдеперсная схема, ничего не стоит, если нет доверия твоей интуиции. А это зарабатывается годами, когда ты помогаешь пристроить инвестору его залежалые 3000 у.е., превращая их в 4000 у.е. за 1 месяц, только после этого ты можешь претендовать на вложение через тебя и более весомых сумм. Например 3500 у.е.
На рынке недвижимости инвестор может потерять не более 50-ти процентов и то это надо сильно упереться, что бы так врюхаться. Обычно потери составляют 10-30 процентов от вложенных средств.
Рентабельность вложений постепенно становится ниже, т.е. доходность в 20-25 годовых считается уже хорошей доходностью.
Форма работы с инвесторами различна и описывать все варианты достаточно трудоемко и лень, но основную позицию могу описать.
Мы предлагая инвестору инвестиционный проект на рынке коммерческой недвижимости (первичка - другие схемы), даем только рекомендации по вложению, на наш взгляд, в наиболее доходные проекты, исходя из его возможностей, т.е. объемов и долгосрочности инвестиций имеющихся у него средств.
Зарабатывается здесь обычно либо комиссионное вознаграждение, которое выплачивается сразу при совершении сделки купли продажи недвижимости, сами понимаете - ограниченно риэлторское вознаграждение в размере 5-10 процентов, с выдачей нами рекомендацией по дальнейшей работе с этой недвижимостью.
Либо мы от начала и до конца сопровождаем этот проект, получая свою доходность только после окончания проекта, т.е. когда эта недвижимость будет реализована и получена прибыль.
Прибылью обычно считаем сумму полученную от реализации проекта за вычетом себестоимости (стоимость покупки + расходы по содержанию и прочие) и за вычетом 20 процентов годовых на потраченные на себестоимость средства. Из прибыли получаем 10-50 % процентов, в зависимости от целой кучи условий.
Т.е. мы получаем свою доходность только в конце проекта, когда инвестор уже получил назад свои средства и заработал на них уже 20 годовых - это его, это святое. Эти 20 годовых не дают нам возможности растягивать до бесконечности во времени проект, а заставляют шевелиться по его реализации.
Риски на себя не берем - не нравятся наши предложения, иди ищи другие.
Часто влазим своими средствами, совместно с привлеченными инвесторами или собираем нескольких инвесторов на покупку одного пула. Организация этих работ и стоит больших процентов.
И самое главное - любая фельдеперсная схема, ничего не стоит, если нет доверия твоей интуиции. А это зарабатывается годами, когда ты помогаешь пристроить инвестору его залежалые 3000 у.е., превращая их в 4000 у.е. за 1 месяц, только после этого ты можешь претендовать на вложение через тебя и более весомых сумм. Например 3500 у.е.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
12 окт. 2004
dem11 писал(а):Мои деньги в других бизнесах работают под ориентировочно 36% годовых.
Инвестируя в недвижимость я заметил, что объектов, которые
могут обеспечить такую доходность с нормальным риском сейчас уже мало.
Вот если бы найти консервативного инвестора, которому было бы
достаточно 18% годовых. Можно и срок реализации удлинить и накрутку меньшую поставить.
Интересно как в других городах взаимодействие с инвесторами?
36% годовых - хороший показатель, но попробуйте обернуть с такой доходностью $300000 и выше. Думаю будет сложновато. Поэтому 16-25% годовых устроют не консервативного инвестора, а того, у кого есть стабильный бизнес и свободные средства на длительный срок, а времени на беготню и рассовывание денег по 100 разным корзинам НЕТ.
УК "НБИ" - Управление недвижимостью, Риэлторские услуги, Девелопмент
12 окт. 2004
Инвесторы, блин... Деятели...
- Бабки срубим - фирму откроем.
- А чего делать-то в фирме будем?
- Бизнес будем делать!...
("Брат-2")
Инвестируйте в строющуюся жилую недвижимость СПб - будет вам и 36% годовых. И 300 обернете и 3 лимона - квартиры скупайте и ждите - и вся игра.
16-25% - это не консервативный инвестор - это разбалованный российский инвестор, привыкший срубать бабла. Еще 10 гдков - все перейдем на 10% рентабельность - как в странах с нормальной экономикой - и будем этим десяти процентам рады.
Трепачи.
- Бабки срубим - фирму откроем.
- А чего делать-то в фирме будем?
- Бизнес будем делать!...
("Брат-2")
Инвестируйте в строющуюся жилую недвижимость СПб - будет вам и 36% годовых. И 300 обернете и 3 лимона - квартиры скупайте и ждите - и вся игра.
16-25% - это не консервативный инвестор - это разбалованный российский инвестор, привыкший срубать бабла. Еще 10 гдков - все перейдем на 10% рентабельность - как в странах с нормальной экономикой - и будем этим десяти процентам рады.
Трепачи.
И.Л.Калинин
12 окт. 2004
Kalinin писал(а):Трепачи.
сам такой.
12 окт. 2004
36% - это для спеклятивных сделок, что ли?
для доходной недвижимости - и 25% весьма неплохо
для доходной недвижимости - и 25% весьма неплохо
22 окт. 2004
2 Vejalis Вы правы. 36% - это для спекулятивных сделок.
speculation 1) размышление 2) теория, предположение 3) спекуляция; игра на бирже;
У нас это слово почти ругательство.
Выложу здесь статейку из Ведомостей про серьезных инвесторов.
Кризис закончился
Инвесткомпании поверили в недвижимость
Елена Виноградова
Татьяна Рютина
Кирилл Корюкин
Ведомости
22.10.2004, №194 (1234)
Московская недвижимость — один из наиболее выгодных объектов для инвестиций, считают аналитики “Атона”. Инвесткомпания рекомендует зарубежным инвесторам вкладываться в столичные офисы и склады. Сам “Атон” собирается привлечь в новый фонд недвижимости $100 млн. Сообщения о создании подобных фондов звучат одно за другим: их основатели утверждают, что кризис на рынке недвижимости преодолен.
“Время заняться недвижимостью” — под таким заголовком “Атон” выпустил для своих иностранных клиентов 68-страничное исследование. Один из основных аргументов “Атона” — высокая доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости класса А, достигающая в Москве 14-18% годовых. В Варшаве и Праге этот показатель составляет лишь 11%, в Берлине и Лондоне — около 6%. А риск снижения арендной платы в Москве невелик из-за отставания предложения от спроса, отмечается в исследовании. По данным “Атона”, средневзвешенные ставки аренды первоклассной коммерческой недвижимости превышают в Москве 500 евро за 1 кв. м в год, что уступает только показателям Парижа и Лондона (больше 700 евро в год).
Самыми привлекательными “Атон” считает склады международного класса с доходностью 18% годовых. На втором месте торговые помещения (доходность более 15%), а офисы (14%) лишь на третьем. Аналитики прогнозируют, что к 2010 г. доходность всех трех сегментов выравняется до 9-10%, но за это время цены на недвижимость класса А могут вырасти более чем на 66%, и в целом инвесторы смогут увеличить вложенный капитал на 30-100%.
Эксперты по недвижимости соглашаются с тезисом о привлекательности столичного рынка коммерческой недвижимости, но некоторые выводы “Атона” подвергают сомнению. По прогнозам Jones Lang la Salle, коммерческая недвижимость за пять лет подорожает лишь на 20-30%. Юлия Никуличева, замгендиректора Jones Lang la Salle, считает, что “высокая доходность [складов] объясняется рискованностью вложений”, и более интересным объектом вложения остаются офисы и торговая недвижимость.
Выводы исследования “Атон” собирается проверить на собственном примере. Основной акционер компании Евгений Юрьев весной заявлял, что она будет управлять инвестициями в недвижимость. По словам информированного сотрудника “Атона”, фонд, рассчитанный на иностранных инвесторов, должен приступить к работе в 2005 г., в него предполагается привлечь до $100 млн.
Владлен Волошин, начальник отдела недвижимости ИК “Велес Капитал”, считает, что институтов, предлагающих инвестировать в российскую недвижимость, будет все больше. Если раньше подобные фонды создавались под крупных инвесторов, то теперь возможность таких вложений появляется у институциональных и частных инвесторов, добавляет Алексей Языков, аналитик “Атона”. В России с весны работает инвесткомпания Eastern Property Holding (EPH), акции которой размещены на швейцарской фондовой бирже. Среди ее приобретений офисный центр “Берлинский дом” и доля в гипермаркетах “Мосмарт”. Аналитики “Атона” оценивают доходность EPH в 12-13%.
На прошлой неделе о создании фонда недвижимости объемом $50 млн объявила ИК “Велес Капитал”. Учрежденная “Интерросом” для инвестиций в недвижимость компания “Открытые инвестиции” пообещала разместить акции на бирже. Создает новый фонд недвижимости и “Тройка Диалог”. Екатерина Константинова, представитель УК “Тройки Диалог”, рассказала, что пилотный фонд объемом $1,3 млн был сформирован весной, а в сентябре “Тройка” начала формирование второго фонда объемом $20 млн. Оба фонда созданы для работы с коммерческой недвижимостью.
Создатели новых фондов считают, что кризис на рынке столичной недвижимости преодолен. Языков из “Атона” отмечает, что стабилизация цен — позитивный фактор для рынка. Когда цены растут на 50-70% в год, это свидетельствует о высоких рисках, говорит он. А Владлен Волошин из “Велес Капитала” убежден, что интерес инвесторов недвижимости со стороны инвесторов никогда и не ослабевал. “Пока нефть стоит столько, сколько сейчас, доходы от ее продажи надо куда-то вкладывать”, — рассуждает он.
А вот управляющий фондом УК “Метрополь” Андрей Беспалов считает, что московский рынок недвижимости не лопнул летом лишь чудом. Подорожание нефти и поступление денег от ее продажи в Россию спасло рынок московской недвижимости от краха, говорит он, а ожидаемое укрепление рубля приведет к снижению процентных ставок по кредитам и “строители смогут рефинансироваться и вылезти из ямы”.
speculation 1) размышление 2) теория, предположение 3) спекуляция; игра на бирже;
У нас это слово почти ругательство.
Выложу здесь статейку из Ведомостей про серьезных инвесторов.
Кризис закончился
Инвесткомпании поверили в недвижимость
Елена Виноградова
Татьяна Рютина
Кирилл Корюкин
Ведомости
22.10.2004, №194 (1234)
Московская недвижимость — один из наиболее выгодных объектов для инвестиций, считают аналитики “Атона”. Инвесткомпания рекомендует зарубежным инвесторам вкладываться в столичные офисы и склады. Сам “Атон” собирается привлечь в новый фонд недвижимости $100 млн. Сообщения о создании подобных фондов звучат одно за другим: их основатели утверждают, что кризис на рынке недвижимости преодолен.
“Время заняться недвижимостью” — под таким заголовком “Атон” выпустил для своих иностранных клиентов 68-страничное исследование. Один из основных аргументов “Атона” — высокая доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости класса А, достигающая в Москве 14-18% годовых. В Варшаве и Праге этот показатель составляет лишь 11%, в Берлине и Лондоне — около 6%. А риск снижения арендной платы в Москве невелик из-за отставания предложения от спроса, отмечается в исследовании. По данным “Атона”, средневзвешенные ставки аренды первоклассной коммерческой недвижимости превышают в Москве 500 евро за 1 кв. м в год, что уступает только показателям Парижа и Лондона (больше 700 евро в год).
Самыми привлекательными “Атон” считает склады международного класса с доходностью 18% годовых. На втором месте торговые помещения (доходность более 15%), а офисы (14%) лишь на третьем. Аналитики прогнозируют, что к 2010 г. доходность всех трех сегментов выравняется до 9-10%, но за это время цены на недвижимость класса А могут вырасти более чем на 66%, и в целом инвесторы смогут увеличить вложенный капитал на 30-100%.
Эксперты по недвижимости соглашаются с тезисом о привлекательности столичного рынка коммерческой недвижимости, но некоторые выводы “Атона” подвергают сомнению. По прогнозам Jones Lang la Salle, коммерческая недвижимость за пять лет подорожает лишь на 20-30%. Юлия Никуличева, замгендиректора Jones Lang la Salle, считает, что “высокая доходность [складов] объясняется рискованностью вложений”, и более интересным объектом вложения остаются офисы и торговая недвижимость.
Выводы исследования “Атон” собирается проверить на собственном примере. Основной акционер компании Евгений Юрьев весной заявлял, что она будет управлять инвестициями в недвижимость. По словам информированного сотрудника “Атона”, фонд, рассчитанный на иностранных инвесторов, должен приступить к работе в 2005 г., в него предполагается привлечь до $100 млн.
Владлен Волошин, начальник отдела недвижимости ИК “Велес Капитал”, считает, что институтов, предлагающих инвестировать в российскую недвижимость, будет все больше. Если раньше подобные фонды создавались под крупных инвесторов, то теперь возможность таких вложений появляется у институциональных и частных инвесторов, добавляет Алексей Языков, аналитик “Атона”. В России с весны работает инвесткомпания Eastern Property Holding (EPH), акции которой размещены на швейцарской фондовой бирже. Среди ее приобретений офисный центр “Берлинский дом” и доля в гипермаркетах “Мосмарт”. Аналитики “Атона” оценивают доходность EPH в 12-13%.
На прошлой неделе о создании фонда недвижимости объемом $50 млн объявила ИК “Велес Капитал”. Учрежденная “Интерросом” для инвестиций в недвижимость компания “Открытые инвестиции” пообещала разместить акции на бирже. Создает новый фонд недвижимости и “Тройка Диалог”. Екатерина Константинова, представитель УК “Тройки Диалог”, рассказала, что пилотный фонд объемом $1,3 млн был сформирован весной, а в сентябре “Тройка” начала формирование второго фонда объемом $20 млн. Оба фонда созданы для работы с коммерческой недвижимостью.
Создатели новых фондов считают, что кризис на рынке столичной недвижимости преодолен. Языков из “Атона” отмечает, что стабилизация цен — позитивный фактор для рынка. Когда цены растут на 50-70% в год, это свидетельствует о высоких рисках, говорит он. А Владлен Волошин из “Велес Капитала” убежден, что интерес инвесторов недвижимости со стороны инвесторов никогда и не ослабевал. “Пока нефть стоит столько, сколько сейчас, доходы от ее продажи надо куда-то вкладывать”, — рассуждает он.
А вот управляющий фондом УК “Метрополь” Андрей Беспалов считает, что московский рынок недвижимости не лопнул летом лишь чудом. Подорожание нефти и поступление денег от ее продажи в Россию спасло рынок московской недвижимости от краха, говорит он, а ожидаемое укрепление рубля приведет к снижению процентных ставок по кредитам и “строители смогут рефинансироваться и вылезти из ямы”.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 11 гостей
