Инвестиции в паркинги для сдачи в аренду 30 / 460
17 мая 2022
У вас есть миллион или два и вы не знаете, куда их вложить? Фондовый рынок вас пугает, криптовалюты не интересуют, брать ипотеку не хочется? Депозиты приносят доход, но банкам вы не слишком доверяете? Хочется вложиться в недвижимость, но квартиры стоят в несколько раз дороже?
Тогда эта статья для вас!
Сегодня я постараюсь ответить на вопросы, который часто слышу в своем телеграмм-канале ( внешняя ссылка ):
Стоит ли покупать машино-место в подземном паркинге, чтобы выгодно сдавать его в аренду?
Как правильно выбирать паркинг?
На какой доход можно рассчитывать и какая ликвидность?
Как часто люди съезжают и сколько времени нужно, чтобы найти нового нанимателя?
Если вы думаете, что выбрать хороший паркинг так легко, знайте: здесь нюансов не меньше, чем в выборе квартиры. Вы должны отлично разбираться в своем городе, районах, жилых комплексах, чтобы прогнозировать - оправдается ли покупка. Давайте разбираться.
Если коротко - стоит. Паркинги не требуют ухода, ремонта, ежемесячных проверок и дополнительных вложений. С паркингом нет нужды сильно заморачиваться с выбором нанимателей. Доходность правильно выбранного объекта может быть выше, чем у квартир, а порог входа - ниже.
Чтобы выбрать хорошее машино-место, вам придется постараться.
Представьте себя человеком, у которого есть автомобиль и ответьте себе сами на вопросы: “Когда и при каких условиях вы захотите арендовать парковочное место? Будете ли вы снимать паркинг, если вокруг много бесплатных парковочных мест и почему арендатор должен снять его именно у вас, а не у соседа?”
Если отвечать на первый вопрос, то скорее всего машино-место вам понадобится при возникновении следующих условий:
а) Вечные проблемы с парковкой. Согласитесь, когда вы регулярно тратите полчаса-час в поисках парковочного места, часто приходится бросать машину за 700-1000 метров от своего дома (особенно это неприятно зимой) - вы задумаетесь о приобретении паркинга. Или о том, чтобы взять его в аренду. К примеру, в ЖК Одинцовский парк такая ситуация. У меня там квартира. Жители часто вынуждены либо парковаться в 500-1000 метрах от своего дома, либо долго кружить по дворам в поисках места, которое можно и не найти - сам пробовал неоднократно. Сейчас там нет ни одного машино-места в продаже и в аренду, если верить ЦИАНу.
б) Если у вас двор без машин, как многие сейчас строят - вы даже не сможете без проблем подъехать к своему подъезду, чтобы выгрузить стройматериалы или высадить пассажиров. Вызов доставки может стать проблемой. Я знаю о чем говорю. В Левел Амурской у меня две небольшие студии, есть и парковочное место. Только благодаря ему я мог легко пропустить к себе службу доставки из ИКЕА, рабочих на машине для ремонта и вообще подъехать к своему корпусу, а не лазить по сугробам или под дождем. Надо ли говорить, что я понял это все сразу и приобрел паркинг вместе с квартирой? Его я успешно сдаю с доходностью выше 10% годовых. Тогда его цена была 760000, а аренда теперь составляет 11500 рублей в месяц. Конкуренцию у соседей я выигрываю за счет огромного металлического шкафа, который установил по согласованию с УК рядом с машино-местом. Это однозначное преимущество, когда есть где хранить велосипеды, запчасти, резину и другие вещи. Цена вопроса - 80000, а конкурентное преимущество выше на порядок:
в) Когда у вас высокие доходы, дорогой автомобиль, а ваше время и комфорт стоят дороже цены аренды. Это единственный аргумент, когда вам понадобится парковочное место, если вокруг много дворов и парковок. Так что покупка паркингов в такой локации более актуальна для ЖК бизнес-класса и в элитной недвижимости.
Недавно мне позвонил друг, который получил квартиру по реновации со словами: “Саша, мне управляющая компания предлагает купить паркинг всего за 600 000! Брать или нет?” С одной стороны предложение выглядит крайне интересным, но мест вокруг его дома много во дворах, основная категория жильцов - небогатые переселенцы, у которых автомобилей немного, а машиномест в паркинге достаточно. Даже дешево купив такой объект, кому вы его будете сдавать и кто его выкупит у вас дороже со временем?
И теперь мы еще ближе подбираемся к вопросу: как же все-таки выбирать паркинг, чтобы получать максимальный доход и высокую ликвидность?
Лучше покупать в самом начале строительства или со старта продаж машино-мест - так гораздо больше шансов купить паркинг по низкой цене и выбрать удобное место. А бывает и так, что застройщик отказывается продавать места тем, кто не приобретал квартиру в данном ЖК, особенно при наличии высокого спроса.
Чтобы парковочное место было привлекательным для инвестиций - количество машино-мест должно быть значительно меньше количества квартир. В моем ЖК Левел Амурская соотношение парковочных мест к квартирам составляет 0,41, т.е. на 2402 квартиры - 1007 парковочных мест. У нас много студий, но и в каждой семье часто более 1 автомобиля. Поэтому я решил, что спрос на паркинги будет по совокупности факторов: двор без машин, выгодное соотношение парковочных мест к количеству проживающих, контингент покупателей и арендаторов.
! Когда вы посчитаете, что в потенциальном ЖК, который вы рассматриваете в качестве инвестиций, коэффициент машиномест к квартирам выше, чем 0.7 - поставьте под сомнение целесообразность такой покупки, так как это довольно комфортные цифры для жизни, а мы ищем все, что ниже 0,5. В таком случае проблемы с парковкой неизбежны, при отсутствии возможности оставлять автомобили “за углом” - это важно! Также стоит отметить что в бизнес-классе, а особенно в элитке это соотношение должно быть априори выше, но не всегда это возможно.
Как вы уже могли убедиться выше - доходность в районе 10% и более была реальна сравнительно недавно. Из-за сильно выросших цен недвижимость за последние два года, доходность от аренды снизилась - можно отыскать паркинги с доходностью от аренды в районе 7%. При этом они не требуют ремонта и ухода. Но есть и ложка дегтя в этой бочке меда. Дело в том, что текучка арендаторов в паркингах на порядки выше, чем в квартирах.
Моя клиентка - обладательница почти двух десятков паркингов в хороших ЖК говорила, что доходность от них примерно равна доходности от квартир. С квартирами, по ее словам, возни больше - но и люди живут дольше. А паркинги требуют меньше усилий в плане обслуживания, но постоянный поиск арендаторов из-за высокой текучки и простоев нивелируют все плюсы.
Ищите возможность “заякорить” арендатора. Например так, как это сделал я - мои клиенты уже давно снимают мое машино-место и не планируют уезжать. Ведь вместе с паркингом у них получилась еще и личная кладовка. Но вам не каждая управляющая компания позволит так поступить. Ищите комфортные места, рядом с лифтом, хорошего размера и тд. Вам просто необходимо конкурентное преимущество. Размер места имеет большое значение. Я с клиентами рассматривал и сдавал разные машино-места в разных паркингах. Некоторые из них совершенно непригодны для парковки больших автомобилей и даже с обычным автомобилем хочется парковаться свободно. На цену сдачи в аренду размер может и не повлияет, но с точки зрения конкуренции может иметь важное преимущество.
Тогда эта статья для вас!
Сегодня я постараюсь ответить на вопросы, который часто слышу в своем телеграмм-канале ( внешняя ссылка ):
Стоит ли покупать машино-место в подземном паркинге, чтобы выгодно сдавать его в аренду?
Как правильно выбирать паркинг?
На какой доход можно рассчитывать и какая ликвидность?
Как часто люди съезжают и сколько времени нужно, чтобы найти нового нанимателя?
Если вы думаете, что выбрать хороший паркинг так легко, знайте: здесь нюансов не меньше, чем в выборе квартиры. Вы должны отлично разбираться в своем городе, районах, жилых комплексах, чтобы прогнозировать - оправдается ли покупка. Давайте разбираться.
Если коротко - стоит. Паркинги не требуют ухода, ремонта, ежемесячных проверок и дополнительных вложений. С паркингом нет нужды сильно заморачиваться с выбором нанимателей. Доходность правильно выбранного объекта может быть выше, чем у квартир, а порог входа - ниже.
Чтобы выбрать хорошее машино-место, вам придется постараться.
Представьте себя человеком, у которого есть автомобиль и ответьте себе сами на вопросы: “Когда и при каких условиях вы захотите арендовать парковочное место? Будете ли вы снимать паркинг, если вокруг много бесплатных парковочных мест и почему арендатор должен снять его именно у вас, а не у соседа?”
Если отвечать на первый вопрос, то скорее всего машино-место вам понадобится при возникновении следующих условий:
а) Вечные проблемы с парковкой. Согласитесь, когда вы регулярно тратите полчаса-час в поисках парковочного места, часто приходится бросать машину за 700-1000 метров от своего дома (особенно это неприятно зимой) - вы задумаетесь о приобретении паркинга. Или о том, чтобы взять его в аренду. К примеру, в ЖК Одинцовский парк такая ситуация. У меня там квартира. Жители часто вынуждены либо парковаться в 500-1000 метрах от своего дома, либо долго кружить по дворам в поисках места, которое можно и не найти - сам пробовал неоднократно. Сейчас там нет ни одного машино-места в продаже и в аренду, если верить ЦИАНу.
б) Если у вас двор без машин, как многие сейчас строят - вы даже не сможете без проблем подъехать к своему подъезду, чтобы выгрузить стройматериалы или высадить пассажиров. Вызов доставки может стать проблемой. Я знаю о чем говорю. В Левел Амурской у меня две небольшие студии, есть и парковочное место. Только благодаря ему я мог легко пропустить к себе службу доставки из ИКЕА, рабочих на машине для ремонта и вообще подъехать к своему корпусу, а не лазить по сугробам или под дождем. Надо ли говорить, что я понял это все сразу и приобрел паркинг вместе с квартирой? Его я успешно сдаю с доходностью выше 10% годовых. Тогда его цена была 760000, а аренда теперь составляет 11500 рублей в месяц. Конкуренцию у соседей я выигрываю за счет огромного металлического шкафа, который установил по согласованию с УК рядом с машино-местом. Это однозначное преимущество, когда есть где хранить велосипеды, запчасти, резину и другие вещи. Цена вопроса - 80000, а конкурентное преимущество выше на порядок:
в) Когда у вас высокие доходы, дорогой автомобиль, а ваше время и комфорт стоят дороже цены аренды. Это единственный аргумент, когда вам понадобится парковочное место, если вокруг много дворов и парковок. Так что покупка паркингов в такой локации более актуальна для ЖК бизнес-класса и в элитной недвижимости.
Недавно мне позвонил друг, который получил квартиру по реновации со словами: “Саша, мне управляющая компания предлагает купить паркинг всего за 600 000! Брать или нет?” С одной стороны предложение выглядит крайне интересным, но мест вокруг его дома много во дворах, основная категория жильцов - небогатые переселенцы, у которых автомобилей немного, а машиномест в паркинге достаточно. Даже дешево купив такой объект, кому вы его будете сдавать и кто его выкупит у вас дороже со временем?
И теперь мы еще ближе подбираемся к вопросу: как же все-таки выбирать паркинг, чтобы получать максимальный доход и высокую ликвидность?
Лучше покупать в самом начале строительства или со старта продаж машино-мест - так гораздо больше шансов купить паркинг по низкой цене и выбрать удобное место. А бывает и так, что застройщик отказывается продавать места тем, кто не приобретал квартиру в данном ЖК, особенно при наличии высокого спроса.
Чтобы парковочное место было привлекательным для инвестиций - количество машино-мест должно быть значительно меньше количества квартир. В моем ЖК Левел Амурская соотношение парковочных мест к квартирам составляет 0,41, т.е. на 2402 квартиры - 1007 парковочных мест. У нас много студий, но и в каждой семье часто более 1 автомобиля. Поэтому я решил, что спрос на паркинги будет по совокупности факторов: двор без машин, выгодное соотношение парковочных мест к количеству проживающих, контингент покупателей и арендаторов.
! Когда вы посчитаете, что в потенциальном ЖК, который вы рассматриваете в качестве инвестиций, коэффициент машиномест к квартирам выше, чем 0.7 - поставьте под сомнение целесообразность такой покупки, так как это довольно комфортные цифры для жизни, а мы ищем все, что ниже 0,5. В таком случае проблемы с парковкой неизбежны, при отсутствии возможности оставлять автомобили “за углом” - это важно! Также стоит отметить что в бизнес-классе, а особенно в элитке это соотношение должно быть априори выше, но не всегда это возможно.
Как вы уже могли убедиться выше - доходность в районе 10% и более была реальна сравнительно недавно. Из-за сильно выросших цен недвижимость за последние два года, доходность от аренды снизилась - можно отыскать паркинги с доходностью от аренды в районе 7%. При этом они не требуют ремонта и ухода. Но есть и ложка дегтя в этой бочке меда. Дело в том, что текучка арендаторов в паркингах на порядки выше, чем в квартирах.
Моя клиентка - обладательница почти двух десятков паркингов в хороших ЖК говорила, что доходность от них примерно равна доходности от квартир. С квартирами, по ее словам, возни больше - но и люди живут дольше. А паркинги требуют меньше усилий в плане обслуживания, но постоянный поиск арендаторов из-за высокой текучки и простоев нивелируют все плюсы.
Ищите возможность “заякорить” арендатора. Например так, как это сделал я - мои клиенты уже давно снимают мое машино-место и не планируют уезжать. Ведь вместе с паркингом у них получилась еще и личная кладовка. Но вам не каждая управляющая компания позволит так поступить. Ищите комфортные места, рядом с лифтом, хорошего размера и тд. Вам просто необходимо конкурентное преимущество. Размер места имеет большое значение. Я с клиентами рассматривал и сдавал разные машино-места в разных паркингах. Некоторые из них совершенно непригодны для парковки больших автомобилей и даже с обычным автомобилем хочется парковаться свободно. На цену сдачи в аренду размер может и не повлияет, но с точки зрения конкуренции может иметь важное преимущество.
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
17 мая 2022
Первый раз вижу как в серединное место воткнули шкаф.
(Предпочитаю поэтому у стеночки)
(Предпочитаю поэтому у стеночки)
⏱ Время обращаться к профессионалу: учу клиентов продавать/покупать недвижимость !
17 мая 2022
Это не мой17.05.22, 10:47Realtor003 писал(а):Первый раз вижу как в серединное место воткнули шкаф.
(Предпочитаю поэтому у стеночки)
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
26 мая 2022
Как-то не оценили тему паркингов. Почему?
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
26 мая 2022
Потому, что людям жалко денег на аренду и покупку парковочного места
Эта тема актуальна только для цао и некоторых районов зао, юзао, например, т е , где у людей есть лишние деньги
На окраинах будут бросать свои машины как ни попадя, лишь бы не платить за парковку
Проза жизни, к сожалению
Не риэлтор
26 мая 2022
Александр, а какие у Ваших парковочных мест в Левел-Амурская коммунальные и другие обязательные платежи (охрана и т.п.) и какой налог на недвижимость?
И ещё (чисто теоретически) как по-Вашему поступать в случае, если арендатор не вносит платежи, а его машина так и стоит на парковочном месте, он ее не забирает?
И ещё (чисто теоретически) как по-Вашему поступать в случае, если арендатор не вносит платежи, а его машина так и стоит на парковочном месте, он ее не забирает?
26 мая 2022
Тут еще такой момент, что оценить будущую аренду паркинга очень сложно. У меня есть ряд примеров. В одном из них ЖК прям хорошего бизнес класса, в ЮЗАО, аренда 5 тыс, самые лучшие места за 7, и сдают и УК и жильцы. В другом кругом новая панель, а в дворе есть подземный паркинг цена 15-20 уже давно и очередь и это не ЦАО.
В моем районе паркинг стоит 3,5-5 их просто много, я снимала, но и у дома практически можно почти всегда припарковаться, после того как месяц мне было лень машину ставить в паркинг, всегда были места ближе, перестала снимать. Но например в ЖК Преображение с парковкой тяжко, паркинг нужен. В Метрополии тоже, но там попроще, ценник на паркинг 12-15.
То есть заплатив 2млн условно можно выйти и на доходность 10процентов в год, сдав за 15-20, а можно и сдать за 5тыс и с трудом.
В моем районе паркинг стоит 3,5-5 их просто много, я снимала, но и у дома практически можно почти всегда припарковаться, после того как месяц мне было лень машину ставить в паркинг, всегда были места ближе, перестала снимать. Но например в ЖК Преображение с парковкой тяжко, паркинг нужен. В Метрополии тоже, но там попроще, ценник на паркинг 12-15.
То есть заплатив 2млн условно можно выйти и на доходность 10процентов в год, сдав за 15-20, а можно и сдать за 5тыс и с трудом.
26 мая 2022
Все действительно зависит от многих факторов которые на этапе стройки невозможно оценить. Так что риски большие брать на котловане, а потом оказаться с неликвидом и с местом которое сдать за нормальные деньги невозможно.
Так же большие риски по стоимости обслуживание от УК. Иногда ценник бывает сильно завышен и вся доходность идет в трубу.
Так же большие риски по стоимости обслуживание от УК. Иногда ценник бывает сильно завышен и вся доходность идет в трубу.
26 мая 2022
И еще мысль.. не уверена в ней, но поделюсь. Скажем так паркинг в комфорт классе это скорее "роскошь". И в случае если таки к нам начнет заглядывать пушистый пушной зверек, разходы на паркинг люди порежут в первую очередь. До расходов на квартиры. Так ведь? Может и машин станет меньше в принципе..
26 мая 2022
Долгая история
Есть ещё же гаражные комплексы
Там доходность тоже выше
А прибыль стремится к усреднению везде
Это особенность Капитала
Глуп тот человек, который никогда не меняет своего мнения. Уинстон Черчилль
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Vadim Rama и 1 гость
