Стандарты практики риэлтора - конкретный разговор 123 / 1795

zavrelena писал(а):
В России большая часть продавцов и покупателей - альтернативщики. Когда всё в руках одного АН - проще. Но нередко покупатель - в одном АН, альтернатива - в другом. Вот тут и сталкиваются интересы двух разных АН (их клиентов).
Именно в таких ситуациях единые стандарты были бы как нельзя более полезны.

Так и в Америке только в последние три года альтернативщиков стало поменьше, всего около 60% от общего числа участников рынка, да и то потому, что половина ипотечной Америки "под водой", т.е. за нынешнее жилье должны банкам больше, чем оно сегодня стоит. "Подводникам" ни продажа, ни обмен не грозят. Остается два варианта: либо жить в том, что есть, платить и ждать, пока цены вернутся. Либо терять свое жилье, равно как и возможность купить другое в течение долгих 4-7 лет. Терять можно тремя способами:
а) продавая "шорт", т.е. с согласия банка на продажу за меньшую сумму, чем остаток по ипотеке (последствие - невозможность взять следующий ипотечный кредит в течение 4 лет);
2) доводя до foreclosure, т.е. принудительной продажи (новый кредит - в лучшем случае, через 7 лет);
3) добровольно отдавая жилье в собственность банку вместо принудительной продажи - deed in lieu (в разных случаях, от 4 до 7 лет без новой ипотеки).

Но, в отличие от России, поскольку в Америке давно и серьезно развита мультилистинговая система, большинство альтернатив выстраивается с участием совершенно разных АН. Без стандартов, в самом деле, было бы очень сложно.

Тема стандартов, кстати, становится все более серьезной и в США , из-за того, что огромную часть рынка стали контролировать банки, которые пытаются навязывать риэлторам свои "стандарты", которые сильно не дотягивают до уровня принятых проф. сообществом. Коррозия явная. Благо, основа очень мощная и очень здоровая. Так что едва ли придется учиться у российских риэлторов тому, как зарабатывать в условиях информационно-правового бардака и "бесстандартья" :evil:

.

Svetlana Stolyarova писал(а):
...
Но тут случается у покупателей неприятность - серьезная болезнь в семье. Приходят они к продавцам, просят отпустить из договора. Продавцы недовольны, они уже планы настроили, другой дом купили.

...

Продавцы оказались алчны и умны. Как только покупатели сообщили им о выходе из договора, они вернули дом на рынок. Но пиковый сезон к тому времени уже подошел к концу, покупателей стало меньше, а продать было надо. Продавцы - правильно! - снижают цену и получают офер меньше предыдущего на 45 тыс. долларов. Офер акцептуют, дом продают, передают новым владельцам ключи и - тут же идут в суд (на грамотном адвокате экономить не стали), дабы потребовать возмещения прямого ущерба от первых незадачливых покупателей.

И хотя душа протестует против такого исхода, но судья, в полном соответствии с законом и со сложившейся судебной практикой (аналогичные дела рассматривались в Огайо и в 1898, и в 1925, и в 1984 годах), выносит решение обязать покупателей, вышедших из договора, возместить продавцам прямой ущерб в размере 43 тыс. долларов, с учетом того, что 2 тысячи были ими уже отданы в виде потерянного залога.

Как бы это было у нас?
Может быть так, а может быть "все было бы наоборот" - как в этом мультике

Svetlana Stolyarova писал(а):
Итак. 2006 год. Штат Огайо. Где-то в районе города Цинциннати ...

Итак. 2008 год. Где-то на юге Украины
Продавцы с риэлтором, продают свою квартиру. Год нормальный, банки щедры как никогда, рынок активен, еще не осень :roll:

Довольно быстро находятся покупатели, тоже с риэлтором, под стать продавцам. Покупатели дают задаток продавцам, все движется к закрытию и регистрации сделки.

Но тут случается у покупателей неприятность – муж с женой помирились в процессе совместной деятельности по покупке квартиры. (Это мы все узнали потом

. У них был серьезно болен маленький сын, прикован к постели. И хотя многие семьи такая трагедия сплачивает, у наших героев произошел раздор на этой почве. И поэтому муж собирался уходить, и покупал жене с сыном квартиру в качестве отступного)

Так вот – они помирились. И, соответственно, потребность в покупке квартиры отпала. Но не рассказывать же всем вокруг такую глупую вещь, надо ж что-то придумать поумнее. Поэтому была придумана история о том, что богатый родственник, который должен был одолжить половину стоимости квартиры, вдруг заимел большие проблемы в Германии, у него на границе якобы арестовали товар, и поэтому с деньгами алес-швах

Приходят они к продавцам, просят отпустить из договора. Продавцы недовольны, они уже планы настроили, в другой город уезжать надо.

Поскольку риэлторы были, и все участники сделки были людьми добропорядочными, то разошлись, как есть: недовольные, но с отдачей задатка (как раз что-то около пары тысяч долларов), и с оформлением документа, по которому стороны друг другу уже ничего не должны были.

Продавцы оказались в ..пе. Поскольку буквально тут же наступила осень 2008 года. Где-то конец октября. :evil:

Как бы на этом можно и закончить.
Это сообщение, скорее всего, лучше было поместить в ветку «Надоело, жалуюсь..»

izumrud писал(а):
Итак. 2008 год. Где-то на юге Украины
...
Это сообщение, скорее всего, лучше было поместить в ветку «Надоело, жалуюсь..»

Юра, жалко, конечно, и продавцов, и риэлторов. Но, в отличие от описанной выше американской ситуации, расставание с отпущением грехов произошло в вашем случае добровольно (во многом, я уверена, благодаря присутствию на сделке риэлторов, которые не стали копейничать и помогли сторонам неудачливого договора расстаться). В вашем случае покупатель не пострадал. На тему, что было бы, если бы риэлторов не было, спекулировать не хочется

.

Какие ошибки были сделаны и почему пострадал продавец?

1. Не было проверено финансовое состояние покупателей. То есть буквально не было запрошено доказательство наличия денег. Иначе сказка про богатого дядюшку из Германии не была бы принята на веру. Справделивости ради, скажу, что в Америке риэлторы тоже порой допускают такие ошибки. Помню, как в первый год работы я была оскорблена за своего покупателя, которого листинг агент попросила предъявить не просто письмо одобрения от банка на ипотечный кредит, но и потребовала письмо из банка о том, что у покупателя есть достаточно средств на первоначальный взнос. Я это восприняла тогда чуть ли не как дискриминацию, пока мне моя брокер не объяснила, что продавец и его агент правы: они хотят быть уверены, что сделка не развалится из-за финансов, и они не упустят драгоценное время на рынке. Поняла. Согласилась. Начала учиться действовать более прямолинейно, когда дело касается благополучия моих клиентов.

2. Когда покупателя отпускают из договора по финансовой причине, от него требуют полного отчета и доказательства того, что все было сделано правильно, добросовестно и вовремя, согласно предварительному договору. Если в действиях покупателя наблюдается отклонение от сроков или иных условий договора или прослеживается явное "просто передумал покупать", то риэлтор посоветует своему клиенту-продавцу обратиться к юристу, а если уж отпускать покупателя из договора, то только при условии удержания залога, да еще и с компенсацией части комиссии риэлтору из этой суммы. К добропорядочности это отношения не имеет. Это - не что иное, как обязанность агента перед своим клиентом преследовать его наилучшие интересы. Если же клиент решит, что он все-таки готов пожалеть покупателя, то это - его абсолютно сознательное и выверенное решение.

Риэлтору в этом случае остается работать дальше, поскольку основная задача эксклюзива - нахождение способного (т.е. с деньгами), готового (т.е. готового сейчас, а не через год или полгода) и желающего купить именно этот объект покупателя - не выполнена. Точка.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Какие ошибки были сделаны и почему пострадал продавец?

1. Не было проверено финансовое состояние покупателей. То есть буквально не было запрошено доказательство наличия денег. Иначе сказка про богатого дядюшку из Германии не была бы принята на веру. Справделивости ради, скажу, что в Америке риэлторы тоже порой допускают такие ошибки. Помню, как в первый год работы я была оскорблена за своего покупателя, которого листинг агент попросила предъявить не просто письмо одобрения от банка на ипотечный кредит, но и потребовала письмо из банка о том, что у покупателя есть достаточно средств на первоначальный взнос. Я это восприняла тогда чуть ли не как дискриминацию, пока мне моя брокер не объяснила, что продавец и его агент правы: они хотят быть уверены, что сделка не развалится из-за финансов, и они не упустят драгоценное время на рынке. Поняла. Согласилась. Начала учиться действовать более прямолинейно, когда дело касается благополучия моих клиентов.

Хорошо бы..
Только как это сделать у нас?
Если имеем такой редкий случай, что у покупателя деньги лежат не в банке (стеклянной), и действительно не у родственников, а в нормальном банке - то кроме выписки со счета, надо требовать подтверждение из банка, что он (банк) выдаст эти деньги в указанный срок.

У нас сделка перенеслась на середину июля с 18 июня - потому что в первой по цепочке сделке банк не выдал в 11 утра деньги, а продавец уезжал за границу после обеда. Правда, потом выяснилось, что выдача денег невозможна была и в течение трех последующих дней.
Выбить свой депозит из некоторых банков - целое дело.

2. Когда покупателя отпускают из договора по финансовой причине, от него требуют полного отчета и доказательства того, что все было сделано правильно, добросовестно и вовремя, согласно предварительному договору. Если в действиях покупателя наблюдается отклонение от сроков или иных условий договора или прослеживается явное "просто передумал покупать", то риэлтор посоветует своему клиенту-продавцу отпустить покупателя из договора только при условии удержания залога, да еще и с компенсацией части комиссии риэлтору из этой суммы. К добропорядочности это отношения не имеет. Это - не что иное, как обязанность агента перед своим клиентом преследовать его наилучшие интересы. Если же клиент решит, что он все-таки готов пожалеть покупателя, то это - его абсолютно сознательное и выверенное решение.

Если покупатель все делал правильно, то какая же может быть финансовая причина его отпускания?
Ведь если начинаются финансовые проблемы, то тут же и начинаются "неправильные" действия

Риэлтору в этом случае остается работать дальше, поскольку основная задача эксклюзива - нахождение способного (т.е. с деньгами), готового (т.е. готового сейчас, а не через год или полгода) и желающего купить именно этот объект покупателя - не выполнена. Точка.

эт точно

Вообще-то, я не хотел спорить. Это случайно получилось.

давайте вернемся к стандартам работы. Даже если наши условия не совпадают, все равно полезно посмотреть чужой опыт.

Но желательно, потом, при внедрении, учитывать разницу в окружающей среде.

izumrud писал(а):

Если покупатель все делал правильно, то какая же может быть финансовая причина его отпускания?
Ведь если начинаются финансовые проблемы, то тут же и начинаются "неправильные" действия

Ох, Юра, причин может быть масса. Например, покупателя увольняют с работы, и банк не может больше выдать кредит по очевидной причине недостатка дохода. Или - у самого банка меняются условия андеррайтинга. Покупатель делает все правильно, и по старому андеррайтингу он вполне проходил, а в новых условиях - то дохода не хватает, то кредитная история недостаточна, то еще что-нибудь. А то проявляется, что прямо перед покупкой дома покупатель машину себе дорогую купил или в лиз взял. На момент первоначального одобрения эта трата не была видна, а к моменту окончательного андеррайтинга - проявилась, и все пошло кувырком. Здесь, правда, покупатель как бы слегка виноват - мог бы сообразить, что так делать нельзя, или рассказать своему ипотечному банкиру о такой покупке. Но чаще всего такие конфузы проходят под маркой "добросовестного невежества". Ну и так далее.

Грамотному риэлтору приходится много чего такого знать и так руководить своими клиентами, чтобы те глупостей во время транзакции не наделали.

А вообще, и вправду пора к стандартам возвращаться

в обществе где нет морали и царят двойные стандарты, рассуждать об этике ?
Cветлана Столярова с ее опросом об этике на просторах разваливающейся Империи, подобна дочке миссионера из киноленты "Лимонадный Джо" раздающей брошюры о вреде алкоголя в салуне на Диком Западе.

"А затем собираются вместе
Краснофлотцы подводные славные
Им на арфе играет вьетнамец,
А они подпевают задумчиво..."

проголосовал что нужен, если чо

Svetlana Stolyarova писал(а):
На тему, что было бы, если бы риэлторов не было, спекулировать не хочется .

Да то же самое было бы. Никто бы в суд не побежал взыскивать убытки или недополученную прибыль. А если бы и побежали - ничего бы не добились. При любом раскладе (с риэлторами или без) ограничились бы удержанием задатка. Такова наша си ля ви, как гриццо.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Когда покупателя отпускают из договора по финансовой причине, от него требуют полного отчета и доказательства того, что все было сделано правильно, добросовестно и вовремя, согласно предварительному договору.

У нас согласно закону финансовые проблемы покупателя не являются форс-мажором (если, конечно, договором не предусмотрено иное). Если бы являлись - 90% покупателей забирали бы свои задатки.
Риэлторы иногда, конечно, входят в положение и не штрафуют покупателей на всю сумму залога, если, скажем, банк обанкротился, и покупатель потерял в нём свои сбережения - но это только по обоюдной договорённости.
Поэтому финансовые отчёты о невыполненных обязательствах должников или кредиторов покупателя не помогут.
"Выход из договора по финансовой причине" - нет у нас такого понятия. Внёс задаток - должен позаботиться о том, чтобы деньги были. Можно, правда, потом с банком посудиться...
Банки, правда, не так часто банкротятся - в основном проблемы из-за неполученных вовремя денег за продаваемую квартиру (всё у тех же альтернативщиков).

zavrelena писал(а):
Если бы являлись - 90% покупателей забирали бы свои задатки.

Речь идёт, конечно же, о несостоявшихся покупателях.

Стандарты практики риэлтора - конкретный разговор 123 / 1795

Кодекс этики?