Закон "О риэлторской деятельности" - дубль 3 653 / 9461

[Svetlana Stolyarova]

Какие комиссионные берут с публики риэлторы, как строят свои бизнесы, в какие объединения или профсоюзы объединяются - государство не волнует, поскольу это выходит за рамки главной задачи Закона - защиты граждан от тех, кто оказывает за деньги услуги, не соответствующие установленным государством профессиональным стандартам.

У нас на сегодня не только клиент не защищен, но и сам риэлтор не защищен от недобросовестных клиентов и не только...
- Как в Америке решается эта задача?

В Америке задача решается двумя способами:

1) В брокеридже жилой недвижимости строго соблюдается Гражданский кодекс, т.е. при наличии письменного контракта не заплатить клиент не может, т.к. автоматом обиженный брокер может пойти в суд и получить причитающееся по контракту. Наверно, зная это, никто и не пытается "кинуть" брокера. Кроме того, комиссия обоим агентам (продавца и покупателя) прописана в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем и, соответственно, включается в инструкции эскро компании, собирающей все фонды и осуществляющей все взаимо-расчеты по сделке (то, что в Москве заменено ячейкой в банке ).

Такой проблемы, как признание эксклюзивного договора кабальным, не существует, поскольку подозрение в "кабальности" изначально снято участием брокера в МЛС - мультилистинговой системе, которая по определению предлагает всем сотням участвующих брокеров помогать в продаже эксклюзивного объекта. Какая уж тут кабальность?

2) В коммерческом брокеридже брокер, имеющий эксклюзивный договор с владельцем помещения, имеет по закону право накладывать на помещение обременение в размере комиссии.

[Татьяна Матвеева]

В Америке задача решается ...

Спасибо, Светлана!
Вас здесь заслуженно уважают и к Вам непременно прислушаются, а это радует.

Я к тому, что не только концепции РГР и Питерцев нам изучать и прорабатывать надо, а имеющийся опыт в других странах, где риэлторская деятельность более зрелая, обязательно изучить и учесть надо применительно к нашей российской действительности, опираясь на свою наработанную "кровью и потом" риэлторскую практику.

Это очевидно, но часто про это забывают.

[Svetlana Stolyarova]

[
3) Есть обязанность Юр. лица поддерживать стандарты работы своих лицензированных сотрудников, соответственно - см. далее -

4) Есть обязанность Юр. лиц перед публикой в части предоставления сервисов не ниже прописанных законами - не только Канонами Этики, который является Законом о риэлторской деятельности в разных штатах США, но и всеми относящимися к недвижимости законами - стандартов (если что - клиенты судят именно юр. лицо)

.

еще один вопрос очень "волнительный":
в РФ, если проводить работника в соответствии с ТК и выплачивать "белую зарплату", риэлторские фирмы - скорее всего - быстро позакрываются (не смогут обеспечить агенту сложившуюся норму доходности)... все "уйдут" в предприниматели... а как в Америке: влияет ли на доходность агентской деятельности при работае: а) по найму; б) по предпринимательской схеме ( по гражданско-правовому договору с агентством).

Вопрос действительно очень важный. Американские брокеры (т.е. работодатели) дбились в свое время уникального права всех своих агентов считать независимыми контракторами, т.е. добились права не быть налоговыми агентами своих сотрудников. Для нашей индустрии это - единственно прибыльный способ ведения бизнеса. Любая зарплата со всеми вытекающими из нее вычетами убьет на корню саму идею одновременно прибыльного и высококвалифицированного риэлторского бизнеса.

Почему не разбегаются из компаний независимые по налоговому статусу агенты? Да потому, что умные американские брокеры протолкнули лицензионный закон, который фактически закрепощает агентов с их сейлз лицензиями. Ведь согласно лицензионному закону, только брокер (т.е. Юр. лицо с брокерской лицензией) имеет право получать вознаграждение. Агенты имеют право получать комиссию только и исключительно из рук брокера. Если агент попадается на передаче комиссии "под столом", то он автоматом лишается лицензии, а его действия будут приравнены к действиям нелицензированного умника, решившего подзаработать на "левой" риэлторской услуге (см. пост выше - штрафы там действительно большие, в нашем штате от 25 тыс. долл. за каждый случай).

Еще раз:

Схема лицензирования такова:
лицензированный брокер (в виде корпорации или зарегистрированного частного предпринимателя) имеет право нанимать себе - "спонсировать", по-американски - лицензированных агентов, получать комиссию и отдавать ее часть лицензированному сейлз агенту, приписанному к его, брокера, компании. Агентская часть комиссии выплачивается агенту как независимому контрактору, т.е. агент сам полностью отвечает за свои налоги, но и имеет право списывать все расходы на ведение бизнеса.

Заплатить нелицензированному человеку или корпорации часть комиссии брокер не имеет права. Это достаточно строго проверяется и сурово наказывается.

Агент, чтобы стать агентом, должен пройти предлицензионное обучение и сдать гос.экзамен на лицензию. Лицензия сейлз агента - хоть и личная, но принадлежит спонсирующему его, агента, брокеру. Агент имеет право перейти к другому брокеру, но работать вообще без брокера права не имеет.

Стать брокером может при желании любой агент, который :
а) имеет стаж работы агентом не менее 2 лет
б) лично закрыл не менее 25 сделок.

[Людмила Петровна]

Ну вот - эта схема - решение почти всех наших проблем...
Не зря я говорила - тем, кто занимается Законом. надо всенепременно послушать МК Столяровой .
Правда, это только схема, а как она ляжет на нашу почву...

[Илья]

Почему не разбегаются из компаний независимые по налоговому статусу агенты? Да потому, что умные американские брокеры протолкнули лицензионный закон, который фактически закрепощает агентов с их сейлз лицензиями. Ведь согласно лицензионному закону, только брокер (т.е. Юр. лицо с брокерской лицензией) имеет право получать вознаграждение. Агенты имеют право получать комиссию только и исключительно из рук брокера. Если агент попадается на передаче комиссии "под столом", то он автоматом лишается лицензии, а его действия будут приравнены к действиям нелицензированного умника, решившего подзаработать на "левой" риэлторской услуге (см. пост выше - штрафы там действительно большие, в нашем штате от 25 тыс. долл. за каждый случай).

Крепостное право!, ох как мечтают владельцы АН о таком законе в РФ!

[Людмила Петровна]

И еще более жалко, что если эти его слова произвели на всех такое впечатлеие, то это значит что никто из сидящих в зале понятия не имел ни о каких законах в других странах, от чего они и не смогли ему нормльно аппелировать...

И еще более жалко, что никто понятия не имеет ни о каких законах не только в зале, но и
далекоооо за его пределами

[Людмила Петровна]

Почему не разбегаются из компаний независимые по налоговому статусу агенты? Да потому, что умные американские брокеры протолкнули лицензионный закон, который фактически закрепощает агентов с их сейлз лицензиями. Ведь согласно лицензионному закону, только брокер (т.е. Юр. лицо с брокерской лицензией) имеет право получать вознаграждение. Агенты имеют право получать комиссию только и исключительно из рук брокера. Если агент попадается на передаче комиссии "под столом", то он автоматом лишается лицензии, а его действия будут приравнены к действиям нелицензированного умника, решившего подзаработать на "левой" риэлторской услуге (см. пост выше - штрафы там действительно большие, в нашем штате от 25 тыс. долл. за каждый случай).

Крепостное право!, ох как мечтают владельцы АН о таком законе в РФ!

Жалко "бедных крепостных" ...
Куда как лучше, когда недоучки, изгнанные за воровство, возомнив себя "профисьоналами", кочуют либо по агентствам, либо снимают офис, что сейчас гордо называется - " открывают свое агентство"...

[Людмила Петровна]

Ехали в лифте с К. Апрелевым....

Как-то зыбко всё, Сергей, не находите?
А не окажись Вы с Апрелевым в одном лифте, что тогда? Кулуарный Закон был бы принят?

И что?
Знаковая встреча в лифте привела к "всенародному обсуждению"?

[Людмила Петровна]

"alex33"

Людмила Петровна, "за правовое поле" мзду не берут, это все бесплатно, от государственной души прилагается...

Кто не берет? Где не берет? Сколько?...
Если не берут, значит нет ПРАВА, которое можно нарушить ...
Не знаю я такого правового поля, которое бы даровалось, да еще государством.
Права завоевываются в баталиях бастующими, а потом, ежели государство услышит, на заседаниях
парламентов.
Но это, разумеется не наш путь...

лицензирование риэлторской деятельности - это придумка чиновников, платная т.с. услуга... после отмены этого лицензирования еще долго "морщили лоб" насчет "продажи ценных бумаг", характеризующей с "лучшей стороны" риэлтора... разумный сапиенс не может и не должен заблуждаться на счет истинной ценности лицензий и прочих "грамот"...

Давайте объясним разумному сапиенсу, что все наши бумаги о регистрации ИП, ООО, договора и пр..., которые он с такой любознательностью изучает в наших кабинетах,
фикция, дабы ввести его в заблуждение...
Кстати, бывает и так...
Значит ли это, что регистрироваться не надо?

Сегодня на рынке РУ вот эта продажа блямбочек на визитках и прочих суррогатов проф-значительности немного приутихла, но хотелось бы вообще избавиться от этого явления... ничего доброго для рынка в этом нет, ничего "цивилизованного" в него не привносит... это своего рода "бусы" для папуасов, и ничего более...

Может авторитет "блямбочек" подорвала бесконтрольность, неразбериха, отсутствие Закона, превратившие их в
"бусы" для папуасов?..
А также отсутствие системы деятельности-
то есть то, что позволило превратить и наши первые дипломы в "суррогат проф-значимости"...

[Спартак К.]

.....
Стать брокером может при желании любой агент, который :
а) имеет стаж работы агентом не менее 2 лет
б) лично закрыл не менее 25 сделок.

Светлана, скажите пожалуйста, сколько стоит получение брокерской лицензии
(имею ввиду госпошлину) и какие ещё требования к кандидату предъявляет закон,
кроме уже указанных Вами? (например: наличие договора об аренде офиса и .тп.)