Закон "О риэлторской деятельности" - дубль 3 653 / 9461

[Татьяна Матвеева]

Вопрос действительно очень важный. Американские брокеры (т.е. работодатели) дбились в свое время уникального права всех своих агентов считать независимыми контракторами, т.е. добились права не быть налоговыми агентами своих сотрудников. Для нашей индустрии это - единственно прибыльный способ ведения бизнеса. Любая зарплата со всеми вытекающими из нее вычетами убьет на корню саму идею одновременно прибыльного и высококвалифицированного риэлторского бизнеса.

По моему, у нас такая схема точно не возможна. В любом случае брокеру (юрлицу) придется платить налоги за агентов.

Почему не возможна?
Уже работает.
Лично я знаю такое агентство в Томске. В агентстве предлагается сотруднику 2 варианта работы на выбор:
- обычная схема (наемный работник);
- совместная деятельность (назовем ее так, она у нас даже законом урегулирована: гл.55 ГК РФ "Простое товарищество" и ПБУ 20/03 "Информация об участии в совместной деятельности", когда Партнеры объединяют свои вклады и усилия (имущество, профессиональные знания, навыки и умения, деловую репутацию и деловые связи) без образования юридического лица для совместной деятельности и извлечения прибыли. Один нюанс - все Партнеры - либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели).
Что это дает: Самостоятельность, огромную экономию на общехозяйственных (общепроизводственных) расходах: общий офис, общая юридическая служба, общий ипотечный брокер, общие расходы на информационные базы, на рекламу. Агентство работает под единым именем, логотипом, с единой договорной базой. Но здесь возможны варианты.
Каждый участник (партнер) оплачивает свою долю общехозяйственных расходов ежемесячно по факту. С каждой сделки оплачивает фиксированную сумму за сопровождение.

В идеале я представляла такую схему при риэлторских объединениях: своеобразный сервисный центр, в котором есть оборудованные оргтехникой кабинеты для переговоров, компьютезированная рабочая комната с установленными на компьютерах информационными базами данных. Любой частный риэлтор (ИП или ЮЛ) может аккредитоваться в сервисном центре и работать под своим именем. Но у него всегда при этом есть удобный офис, куда он может пригласить клиента на переговоры, может сам сопроводить сделку или воспользоваться услугами юридической службы при сервисном центре.
Всё можно продумать, если захотеть.
Аналогичный сервисный центр может создать любое агентство недвижимости, которое способно организовать его четкую отлаженную работу.
Тем более, что сложившаяся практика уже какая-то есть.

[Svetlana Stolyarova]

Мне кажется Алекс 33 Вы всего одну деталь упустили у Светланы.
Любой (!) агент может в США стать брокером, получив достаточный опыт работы на рынке и стать по-сути той же компанией. А монополизировали у Америкосов ответственность не компании, а брокеры - суть опытные агенты (всего-то 2-3 году отроду которым). Хорошая схема.
А если ответственность пытаться вешать на агента, который на рынке без году неделя, так это не рынок, а бардак будет. Такая ответственность яйца ломанного не стоит.

Svetlana:
4) Есть обязанность Юр. лиц перед публикой в части предоставления сервисов не ниже прописанных законами - не только Канонами Этики, который является Законом о риэлторской деятельности в разных штатах США, но и всеми относящимися к недвижимости законами - стандартов (если что - клиенты судят именно юр. лицо)

исходил вот из этой информации, предоставленной Светланой Столяровой...

Очень трудно на пальцах объяснить все сложности лицензионных и агентско-брокерских отношений. Присоединялись бы к нашему американскому туру и все на месте бы изучили ...

На самом деле все немного сложнее и проще. Когда я говорю об юридической ответственности брокера (= юр. лица, т.е. и брокера лично, и компании, которая является брокером) , то имею в виду, что брокеру (=компании) - в случае судебных разбирательств или жалоб со стороны клиента в Департамент лицензирования - ответственности не миновать. Это не означает, что к ответственности не привлекут и наворотившего дел агента. Агент тоже отвечает за свои действия, но брокер всегда отвечает вместе с агентом, а порой и вместо агента (если обиженная сторона именно так сформулировала иск).

Что касается возможности любого опытного агента стать брокером, то это правда. Получай образование, сдавай экзамен, предоставь доказательство от своих прежних брокеров, что ты действительно закрыл нужное количество сделок - и вперед. Другое дело, что подавляющее большинство агентов предпочитает не получать брокерскую лицензию или, получив, сразу же сдавать ее на хранение в Штат, оставаясь активным агентом. Деньги-то работающие агенты зарабатывают достаточно серьезные, а ответственности меньше. Так что никакой маклеризации РН не происходит.

[Сергей Косиков]

Что касается возможности любого опытного агента стать брокером, то это правда. Получай образование, сдавай экзамен, предоставь доказательство от своих прежних брокеров, что ты действительно закрыл нужное количество сделок - и вперед. Другое дело, что подавляющее большинство агентов предпочитает не получать брокерскую лицензию или, получив, сразу же сдавать ее на хранение в Штат, оставаясь активным агентом. Деньги-то работающие агенты зарабатывают достаточно серьезные, а ответственности меньше. Так что никакой маклеризации РН не происходит.

И у нас будет также. Не много найдется агентов, которые смогут стать успешными брокерами (читай - собственниками бизнеса). То, что сейчас многие агенты ушли в "свободное плавание" - это потому, что пока достаточно оформить ИП (а иногда и вообще не оформляют) и спокойно работать. Ответственности - никакой. Требований к квалификации - тоже. Да и критерии квалификации пока - только рекомендации старых клиентов. В сложных случаях они же приходят в дружественные агентства, чтобы провести сделку.

[Людмила Петровна]

И все-таки, хотелось бы поговорить о ГРАНИЦАХ ответственности риэлтора.
Что-то мне подсказывает, что в этом вопросе, на нашей почве, может быть подвох...

[alex33]

Очень трудно на пальцах объяснить все сложности лицензионных и агентско-брокерских отношений. Присоединялись бы к нашему американскому туру и все на месте бы изучили ...

...увы, не смогу... к изучению, впрочем, "приступил": нашел американские сайты и - в частности - по Кливленду (Огайо)...
так что понемногу вникаю...

[Илья Шкоп]

Мне кажется Алекс 33 Вы всего одну деталь упустили у Светланы.
Любой (!) агент может в США стать брокером, получив достаточный опыт работы на рынке и стать по-сути той же компанией. А монополизировали у Америкосов ответственность не компании, а брокеры - суть опытные агенты (всего-то 2-3 году отроду которым). Хорошая схема.
А если ответственность пытаться вешать на агента, который на рынке без году неделя, так это не рынок, а бардак будет. Такая ответственность яйца ломанного не стоит.

Svetlana:
4) Есть обязанность Юр. лиц перед публикой в части предоставления сервисов не ниже прописанных законами - не только Канонами Этики, который является Законом о риэлторской деятельности в разных штатах США, но и всеми относящимися к недвижимости законами - стандартов (если что - клиенты судят именно юр. лицо)
исходил вот из этой информации, предоставленной Светланой Столяровой...

Прошу простить за молчание - вирус пожрал домашний комп.
Насколько помню, все агенты в США оформлены как предприниматели (в нашей терминологии), так что юридически перехода от статуса агента в статус юрлица просто нет! Был человек агентом, получил лицензию брокера и с утра начал самостоятельно трудиться на рынке и нести ответственность брокера. Я так это понимаю. А если ему мало быть ИП, то он может и юриком стать, только это ответственности уже не добавит. Только понтов.
Поэтому не вижу ограничений для агентов в Американской моделе. Все весьма жизнено.

[Николай Тюленев]

Новости внешняя ссылка

Юрий Карамаликов: «Риэлторский» закон – это закон об операциях с недвижимостьюЧлен правления Российской гильдии риэлторов, директор по бизнес-коммуникациям Управляющей компании «Миэль» Юрий Карамаликов уверен, что законодательное регулирование на рынке недвижимости должно быть сбалансированным, иначе оно может привести к тому, что риэлторский бизнес уйдет в тень.


– Происходят определенные подвижки со стороны государственных органов. Я помню, как еще несколько лет назад председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский нам говорил: «А вы кто такие? Вас нет ни в квалификационном справочнике, нигде. Вы сначала станьте признанными людьми в государстве, а потом уже будем рассуждать на тему закона о риэлторской деятельности». Сегодня игнорировать риэлторов уже нельзя, хотя из-за того, что в последнее время на нас участились нападки. Так что появление закона сейчас очень своевременно.

– Под законом вы подразумеваете приказ Минздравсоцразвития?
– Нет, конечно, я имею в виду обсуждение концепции и начало разработки законопроекта о риэлторской деятельности. Я вообще сторонник того, что в любом отрицательном событии всегда можно найти некие положительные моменты. Вышла, допустим, известная передача о черных риэлторах. Я считаю, надо благодарить средства массовой информации за то, что они подняли эту проблему на такую высоту. Мы несколько лет талдычили то же самое чиновникам всех уровней и от нас отмахивались, как от мух. А когда это транслируется на ведущих телеканалах страны и говорится о том, что проблема действительно существует, откреститься от нее даже чиновнику невозможно. А, например, Мосгордума уже среагировала, мы провели совместный круглый стол на эту тему.

Конечно, монтаж, подтасовка и в конечном счете желтизна тоже присутствуют в наших СМИ. Но главная цель – на проблему обратили внимание – достигнута. Отлично, давайте вместе работать дальше.

– Относительно концепции законопроекта о риэлторской деятельности существует несколько точек зрения. Северо-Западная палата недвижимости предлагает идти от агента как главного персонажа на рынке. В Российской гильдии риэлторов большинство склоняется к тому, что субъектом закона должны стать компании – агентства недвижимости. Ваша точка зрения?
– Свою позицию я бы назвал маркетинговой, а не риэлторской. Есть печальный опыт 1998 года, который говорит о том, что нельзя создавать закон, который учитывает только лоббистские интересы конкретной отраслевой группы. Он не пройдет. Условно говоря, государству нужен не закон о дворниках, а закон об экологии жилого пространства, о чистоте.

Главный на рынке недвижимости – человек, который решает жилищные проблемы. От этого и надо плясать как от печки. В участвует в цепочке под названием сделка купли-продажи? Это и регистраторы, и БТИ, и нотариусы, которые заверяют документы, и страховщики, и риэлторы в том числе. Так вот в законе нужно четко прописать, кто за что отвечает. Причем не надо изобретать велосипед, ведь многое уже есть: законы о нотариате, об оценочной деятельности и так далее. Есть западный опыт, а также опыт стран СНГ, в частности, Белоруссии и Киргизии. Надо взять лучшее у соседей. Но: подход должен быть системный, и тогда будет понятно, какую нишу занимает риэлтор.

Поэтому вопрос надо ставить шире: необходим закон об операциях с недвижимым имуществом.

– Но ведь если мы говорим об операциях с недвижимостью, надо признать: законодательства о недвижимости в законченном виде в России нет.
– К сожалению, 80% всей общественной деятельности у нас уходит на то, что ответить на вопрос «кто виноват?», а вот до «что делать?» чаще всего просто не доходят. Практика российского законодательства показывает, что сначала появляется какой-то сырой закон и потом уже несколько раз дорабатывается. Я по первой профессии химик, и хорошо знаю, что несбалансированная система рано или поздно взрывается. И нам нельзя допускать этого. Если будут одни обязанности и не будет прав…

– … то мы получим закон, который стимулирует уход риэлторского бизнеса в тень.
– Мы это уже видели частично в кризис. Те компании, которые не смогли легально работать в старом режиме, перестали существовать, но люди, которые стояли за этими компаниями, никуда с рынка не делись. И теперь они работают так, что государство ничего с этого не имеет. Наша позиция в данном случае проста: если государство хочет иметь налоги с риэлторской деятельности, оно должно мотивировать заниматься этим законно. Сегодня отстраненная позиция государства приводит к обратному результату.

[Татьяна Матвеева]

Новости внешняя ссылка
Юрий Карамаликов: «Риэлторский» закон – это закон об операциях с недвижимостью. Член правления Российской гильдии риэлторов, директор по бизнес-коммуникациям Управляющей компании «Миэль» Юрий Карамаликов уверен, что законодательное регулирование на рынке недвижимости должно быть сбалансированным, иначе оно может привести к тому, что риэлторский бизнес уйдет в тень.
– Происходят определенные подвижки со стороны государственных органов. Я помню, как еще несколько лет назад председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский нам говорил: «А вы кто такие? Вас нет ни в квалификационном справочнике, нигде. Вы сначала станьте признанными людьми в государстве, а потом уже будем рассуждать на тему закона о риэлторской деятельности». Сегодня игнорировать риэлторов уже нельзя, хотя из-за того, что в последнее время на нас участились нападки. Так что появление закона сейчас очень своевременно...

Спасибо, Николай, за изложенную информацию.
- Есть здравомыслящие незаносчивые люди в риэлторском бизнесе!
И это радует...

[alex33]

– Относительно концепции законопроекта о риэлторской деятельности существует несколько точек зрения. [b]Северо-Западная палата недвижимости предлагает идти от агента как главного персонажа на рынке. В Российской гильдии риэлторов большинство склоняется к тому, что субъектом закона должны стать компании – агентства недвижимости. Ваша точка зрения?[/b]
– Свою позицию я бы назвал маркетинговой, а не риэлторской. Есть печальный опыт 1998 года, который говорит о том, что нельзя создавать закон, который учитывает только лоббистские интересы конкретной отраслевой группы. Он не пройдет. Условно говоря, государству нужен не закон о дворниках, а закон об экологии жилого пространства, о чистоте.

Главный на рынке недвижимости – человек, который решает жилищные проблемы. От этого и надо плясать как от печки.

Вот это действительно "главный вопрос".... Именно: "кто решает жилищные проблемы" наших сограждан... и ответ на него очевиден: тот, кто непосредственно работает "над сделкой"... вс е остальные - контролеры... контроль предполагает наличие прописанных в каком-либо документе норм (иначе - стандартов профдеятельности)... они, эти нормы (стандарты) могут быть прописаны либо законодательно, либо общественой организацией (обязательность таких норм условна, распростаняется только на членов этой организации)... в первом случае, появляет более серьезная основа для судебного решения возможных конфликтов... во втором случае, все (или почти все) будет зависеть от "доброй воли" профсообщества (принять или не принять претензии)...
мое мнение (ИМХО т.с.) наиболее "правильный" механизм разрешения споров состоит в том, что профсообщество не должно быть "строго юридическим" во многих вопросах (проблемных), сопровождающих деятельность... то есть оно должно подходить не только с юридической, но и с моральной точки зрения на тот или иной конфликтный вопрос... и - счтаю - именно в этом смысл "компенсационного фонда" СРО.... Страхование ответственности - это сугубо юридический вопрос. Иначе, сперва нужно определить ответственность юридически (законом), а уже затем рассматривать "варианты" ее обеспечения...

[Татьяна Матвеева]

... Свою позицию я бы назвал маркетинговой, а не риэлторской. Есть печальный опыт 1998 года, который говорит о том, что нельзя создавать закон, который учитывает только лоббистские интересы конкретной отраслевой группы. Он не пройдет. Условно говоря, государству нужен не закон о дворниках, а закон об экологии жилого пространства, о чистоте.

Главный на рынке недвижимости – человек, который решает жилищные проблемы. От этого и надо плясать как от печки.

Понятно, что речь здесь не о риэлторе,
а о человеке, который решает свои жилищные проблемы