1 декабря 2017 года. Запомните эту дату … 88 / 3529

02.12.17, 18:41
Людмила Воронина писал(а):
А пока....я в принудительном порядке всех одобренных в Сбере заставляю переводиться в Сбер на Якиманке. Через тот же ДК.

Мы их как не заводили так и тем более не заводим, ни в какое отделение.

04.12.17, 15:43
Червяков Игорь писал(а):
Если банки упростят процедуру кредитования под залог недвижимости и снизят процент до символического, то альтернативы отомрут, хоть это и не выгодно людям.

Не совсем так - там кучу законов поменять надо. И 100% зарплат - белые. Плюс изменение менталитета. Так что не все так просто.

Ольга Меркулова

04.12.17, 16:09
Татьяна Костянова писал(а):

Что-то не поняла. Свободные квартиры всегда ценились выше, чем альтернативные. А на стагнирующем рынке сейчас все, кто может (освободить квартиру и переехать на съем или в иное место) сделать квартиру максимально привлекательной для Покупателя, т.е.свободной. Свободную квартиру быстрее и охотнее покупают. Почему у Вас свободные квартиры дешевле альтернативных, особенности воронежского рынка?

У нас свободные квартиры не дешевле альтернативных, цена двух одинаковых квартир одинакова, невзирая на её свободность или альтернативность: продаётся объект, оценивается объект, всё остальное - дело техники.
Я поясню более доступными словами, что я подразумеваю.
Продаётся квартира, обмен, стоимость 3 миллиона. Для простоты примем, что продавец хочет вырученные деньги вложить в аналогичную квартиру стоимостью 3 миллиона в другом районе. Цена продаж, а сегодня это неоспоримо уже, минус 10% к стоимости, то есть 2700. Именно тогда, когда продавец упал до 2700, его объект становится продажным.
1. Итак, покупатель даёт 2700 и теперь мы смотрим следующие квартиры, всех торгуем до 2700-кто упал - того мы и берём. Это Альтернатива. И это сложно сегодня, потому что каждое последующее звено обязано быть изнасиловано риэлтором, особенно сложно, если несколько квартир в цепи.
2. Работаем без покупателяя. Считаем, что наша квартира стОит 3 миллиона, смотрим квартиры за 3 миллиона, каждую из просматриваемых квартир пытаемся уторговать до 2700, если интересы сходятся, то наша квартира автоматически начинает стОить 2700 и на неё сразу же находится покупатель. Это Обмен.
3. Сбер предлагает купить альтернативную квартиру, разрываем цепь. Берём кредит при своей не проданной 2700 под 9% годовых. Страховки, оценки, и т.д- отдельным прайсом. Купили альтернативу. Счётчик включился. Начинаем торговать своей не проданной, если в декабре не успеваем, улетаем до апреля-мая, а там понижение рынка минус 10% годовых. Если мы провисели 6 месяцев в рекламе, мы уже потеряли 6% к стоимости, то есть 180 тысяч. Купят нас: 3 миллиона-180=2820 - рекламная цена , да минус 10%=2538-это продажная цена через 6 месяцев.
Считаем дальше:
9% годовых от 2700 за 6 месяцев= 121,5 тр
То есть при данной операции клиент возвращает от продажи через 6 месяцев сумму 2538тр, банку отдаёт 121 тысячу проценты по кредиту, не считая накладных расходов при ипотеке, на руки в лучшем случае остаётся 2400 тр.
Гасит ипотеку и остаётся должен банку 300 тысяч.

Можете сами сделать вывод, по какому пути клиенту сегодня идти выгоднее всего.

Эта ситуация на падающем рынке, на растущем рынке ситуация будет другая- там, главное, успеть купить альтернативу по сегодняшней цене, а потом уж можно со своей красотой не сильно напрягаться - каждый месяц рост, компенсирующий выплату банковского процента.
Но я не верю, что рынок скоро расти начнёт.
НЕ ВЕРЮ, интуиция молчит и нет ощущений в предвкушении роста, которое знакомо каждому риэлтору.
Да и рынок страшно затоварен, как в секонд-хенде завален всяческими предложениями, с полгода назад очень просила, обращаясь к продавцам: успейте продать лишние, не нужные сегодня объекты, особенно неликвид, (чем, кстати, вызвала большое неодобрение завсегдатаев форума) - и откуда возьмётся спрос при таком предложении?
Ну если только банковский кризис, разрыв пузыря какого- нибудь, тотальный переход на биткоины, или ещё какой пердимонокль типа неконтролируемой эмиссии рублёвой массы)))

04.12.17, 15:43
Червяков Игорь писал(а):
Если банки упростят процедуру кредитования под залог недвижимости и снизят процент до символического, то альтернативы отомрут, хоть это и не выгодно людям.

у нас ключевая ставка не символическая, так что "жить в эту пору прекрасную уж не придется ни мне, ни тебе" (с)

04.12.17, 19:25
Asti495 писал(а):

04.12.17, 15:43
Червяков Игорь писал(а):
Если банки упростят процедуру кредитования под залог недвижимости и снизят процент до символического, то альтернативы отомрут, хоть это и не выгодно людям.
у нас ключевая ставка не символическая, так что "жить в эту пору прекрасную уж не придется ни мне, ни тебе" (с)

Мне кажется, события начали развиваться побыстрей и шанс у нас есть.

03.12.17, 23:54
Ольга Меркулова писал(а):
У нас обмены сейчас - цепочки из 3-4-5 квартир. Я не против, но как думаете, кто их вязать будет? ...

Но мне не понятно, а что Сбер на самом деле считает, что абсолютно ВСЕ квартиры покупаются с ипотекой?
Из существующей ситуации на рынке можно смело сказать, что новострой и ипотека - очень скоро будет не наш хлеб.
Да и не должен.
Вторичка - наш хлеб, обмены - наш хлеб.
И он ну вот совершенно никого не интересует, и никто на него не посягает и не будет посягать никогда.
И в эту идею прекрасно будет вписываться банк и новострой, когда они будут принимать участие в НАШЕЙ цепочке, .и только в этом случае мы для них будем желанны.
Ничего, что я снова про обмены?)))

Цепочек - не будет. (Это то к чему ведёт Сбер.)

Будет (будущее, которое хочет Сбер) как в Штатах. Никаких "цепочек", никогда. Только прямые покупки, с ипотекой, или под залог имеющегося (вторая ипотека).

05.12.17, 00:08
Solar писал(а):
Будет (будущее, которое хочет Сбер) как в Штатах. Никаких "цепочек", никогда. Только прямые покупки, с ипотекой, или под залог имеющегося (вторая ипотека).

Попробуйте завести пенсионера в похожие сделки. И все, сразу пыл поугаснет.

05.12.17, 12:18
Евгений Палько писал(а):

05.12.17, 00:08
Solar писал(а):
Будет (будущее, которое хочет Сбер) как в Штатах. Никаких "цепочек", никогда. Только прямые покупки, с ипотекой, или под залог имеющегося (вторая ипотека).
Попробуйте завести пенсионера в похожие сделки. И все, сразу пыл поугаснет.

Цепочки невыгодны никому, кроме его величества клиента.
Как говорила однажды Светлана Столярова, русские в Америке подходят к ней и клянчат провести альтернативную сделку, как в России, без участия банков с их хотелками и двукратной оплаты всех иных расходов. )

05.12.17, 12:23
Червяков Игорь писал(а):
Цепочки невыгодны никому, кроме его величества клиента.
Как говорила однажды Светлана Столярова, русские в Америке подходят к ней и клянчат провести альтернативную сделку, как в России, без участия банков с их хотелками и двукратной оплаты всех иных расходов. )

Мы делали недавно.
Две квартиры, 2 ипотеки в сделки. Заведено в один банк. Нижний продавец - застройщик и юрлицо. Сделали. Могли сделать в 1 аккредитив, банк дал согласие. Сделали в 2 - так запросил застройщик.
Нет проблем, но как только пытаться завести в сделку неплатежеспособного де юро, то всё может встать.

Отличный пример, как любую модель можно подогнать под нужное обоснование

04.12.17, 19:21
Ольга Меркулова писал(а):
Продаётся квартира, обмен, стоимость 3 миллиона. Для простоты примем, что продавец хочет вырученные деньги вложить в аналогичную квартиру стоимостью 3 миллиона в другом районе. Цена продаж, а сегодня это неоспоримо уже, минус 10% к стоимости, то есть 2700. Именно тогда, когда продавец упал до 2700, его объект становится продажным.
1. Итак, покупатель даёт 2700 и теперь мы смотрим следующие квартиры, всех торгуем до 2700-кто упал - того мы и берём.

По факту получаем, что продавец (ваш клиент) вынужден покупать не новую квартиру своей мечты, а лишь то, что есть на рынке в моменте причем срочно в условиях ограниченного промежутка времени (пока согласен ждать его покупатель)

04.12.17, 19:21
Ольга Меркулова писал(а):
2. Работаем без покупателяя. Считаем, что наша квартира стОит 3 миллиона, смотрим квартиры за 3 миллиона, каждую из просматриваемых квартир пытаемся уторговать до 2700, если интересы сходятся, то наша квартира автоматически начинает стОить 2700 и на неё сразу же находится покупатель.

Серьезно? Ну надо же, как все просто...

04.12.17, 19:21
Ольга Меркулова писал(а):
3. Сбер предлагает купить альтернативную квартиру, разрываем цепь. Берём кредит при своей не проданной 2700 под 9% годовых. Страховки, оценки, и т.д- отдельным прайсом. Купили альтернативу. Счётчик включился. Начинаем торговать своей не проданной, если в декабре не успеваем, улетаем до апреля-мая, а там понижение рынка минус 10% годовых. Если мы провисели 6 месяцев в рекламе, мы уже потеряли 6% к стоимости, то есть 180 тысяч. Купят нас: 3 миллиона-180=2820 - рекламная цена , да минус 10%=2538-это продажная цена через 6 месяцев.
Считаем дальше:
9% годовых от 2700 за 6 месяцев= 121,5 тр
То есть при данной операции клиент возвращает от продажи через 6 месяцев сумму 2538тр, банку отдаёт 121 тысячу проценты по кредиту, не считая накладных расходов при ипотеке, на руки в лучшем случае остаётся 2400 тр.
Гасит ипотеку и остаётся должен банку 300 тысяч.

Еще более чудесная выкладка, а что простите мешает выставить и сразу продать за 2700, ведь покупатель находится сразу как из ларца (см. ситуацию из пункт 2). По уму, в этом случае соб будет наиболее мотивирован к снижению и быстрой продаже, когда у него закапают проценты. И почему именно полгода, а если продастся в феврале или мы делаем только те предположения которые выгодно сделать ?