Закон "О риэлторской деятельности" - дубль 3 653 / 9461

alex33 писал(а):
Однако от понимания того, что все должны делать профессионалы и что самим риэлторам не с руки брать на себя «чужие» функции и компетенции, проблема ответственности никуда не денется. Несмотря на существование таких инструментов, как страхование коллективной профессиональной ответственности риэлторов и титульное страхование, решать этот вопрос придется.

С руки или не с руки, а берут "чужие" функции на себя. Берут не от хорошей жизни, а потому как понимают - обосновать покупателям собственную необходимость без присловутых проверок станет весьма затруднительно.

По стечению обстоятельств, именно сейчас вплотную изучаю вопрос титульного страхования в Мск. Картина складывается очень интересная.
Никаких самостоятельных проверок "юрчистоты" страховые компании не проводят, а опираются в своем решении страховать \ не страховать исключительно
на информацию, предоставленную им риэлторами или самими страхователями. Отсюда возникает вопрос: если проверка истории объекта и субъектов предшествующих сделок "чужая" функция для риэлтора, то для кого она "родная"?
И этот вопрос решать, действительно, придется. Ведь клиенту не нужны компенсации и страховые выплаты. Ему нужна спокойная жизнь в "чистой" квартире.

Если давно не заходили на мой сайт, зайдите.
Там появилась пара статей из цикла внешняя ссылка, в которых я пытаюсь определить место риэлтора в совместной борьбе за торжество закона. Третью часть планирую закончить в ближайшее время.
И в черновиках сейчас статья "Титулярный советник", о взаимодействии риэлтора и страховой компании и при страховании титула. Жду только развязки истории с ЗАО "МАКС".

alex33

Николай, все внимательно прочитал. Хороший, осмысленный материал, а главное - написан риэлтором с юридическим образованием, плюс - опытным в этом деле человеком. Во всяком случае другие публикации на эту тему, с которыми довелось ознакомиться ранее, по осмысленности проблематики явно проигрывают.
Однако, не удержусь от одного замечания. Регистраторы обращают внимание на юридические факты, и в случае с недееспособными и ограниченно недееспособными они делают пометку в своих регистрах на основании решений суда, которые в свою очередь должны направляться в течении трех дней после вступления решения суда в силу. Суды также направляют решения по данным случаям в органы опекти и попечительства. Риэлтор, конечно, может убедиться, что человек, продающий квартиру или просто проживающий в ней на законных основаниях, если вдруг такое, серьезный алкоголик или психический больной, которых впору признавать недееспособными (огр. недеесп.). Однако, свои впечатления к делу не пришьешь, нужно решение суда. И регистратору действительно для проверки юридической чистоты достаточно владеть т.с. формальной информацией. А риэлтору тут следует только одно делать: откровенно поделится своими опасениями по данной сделке, указав на риски. Но тут другая проблема: согласись покупатель рисковать, и ему уже не видеть себя в рядах "добросовестных покупателей". Кондово, но ведь правовая система этим даже по своему гордится: здравый разум ничто, буква и ее толкование - все.
Недавно при обсуждении вопросов криминализации рынка предложил "круглому столу" сперва определиться, что такое профессиональная ошибка риэлтора. Дал такое вот примерно определение: когда учтены не все факторы, влияющие на юридическую чистоту сделки, либо учтеным факторам предано неверное значение. Тут немного противоречу себе, ибо волей-неволей предполагаю, что риэлтор вправе вторгаться в юридические компетенции (но тут проблема не знания, а уровне этого знания), но - куда денешься... Это - сопуствующие основной деятельности риэлторов услуги. И думую, мы не дождемся, когда, наконец, покупатели будут приводить на сделку не риэлтора, а юриста (хотя не скажу, что это очень радует риэлторов, ибо юрист - человек процесса, а риэлтор - результата).
...жду третьей части

Странно как-то у Вас Алекс33 и Николай Тюленев выходит: риэлтор прав на получение документов для проверки юридической чистоты не имеет, но обеспечить ее должен? Может все же риэлтор в первую голову - продавец, во вторую психолог. И в какую-то там еще юрист.

Голос писал(а):
Странно как-то у Вас Алекс33 и Николай Тюленев выходит: риэлтор прав на получение документов для проверки юридической чистоты не имеет, но обеспечить ее должен? Может все же риэлтор в первую голову - продавец, во вторую психолог. И в какую-то там еще юрист.

Ту какая незадача: агентства берут на себя обязанность, которю в правовом поле исполнить не могу, а что доступно - нельзя всерьез называть проверкой юридической чистоты и тем паче - истории квартиры. Впрочем, они не исполняют ее и в том объеме, который доступен. Ну-у, а в том что мы все немного юристы, говорилось уже не раз, да и все люди теперь "юристы", ведь без элементарных познаний ГК РФ теперь и шагу не ступишь. А по существу: вот это взаимодоплняемость функций и компетенций в сфере риэлторских услуг - проблемное поле, требующее свое разрешения. Полагаю, что обсуждаемый закон должен дать исчерпывающий ответ.

alex33 писал(а):
А риэлтору тут следует только одно делать: откровенно поделиться своими опасениями по данной сделке, указав на риски. Но тут другая проблема: согласись покупатель рисковать, и ему уже не видеть себя в рядах "добросовестных покупателей".

Не хочу, Александр, в этой теме открывать теоретический диспут на тему определения добросовестности. Скажу лишь, что риэлтор обязан не только поделиться опасениями с клиентом, но и настоять на соблюдении ряда формальностей, необходимых как раз на случай оспаривания по основанию "не понимал сути и последствий ... " Таковыми формальностями являются нотариальное удостоверение сделки или (а лучше - и) медицинское освидетельствование не адекватного, но дееспособного продавца.

... когда учтены не все факторы, влияющие на юридическую чистоту сделки, либо учтеным факторам предано неверное значение.

... либо не учтено свойство эмерджентности группы факторов.
Это мы уже начали совместную работу на "питерским" проектом

... мы не дождемся, когда, наконец, покупатели будут приводить на сделку не риэлтора, а юриста (хотя не скажу, что это очень радует риэлторов, ибо юрист - человек процесса, а риэлтор - результата).

Александр, Вы не внимательно читали мои статьи. :oops:

Приводить юриста на сделку - поздно. Он её с большой вероятностью просто развалит.
Юрист д.б. обязательно задействован на этапе преддоговора и очень желательно - на этапе отбора вариантов.
А в этом случае юрист (по формальным признакам) трансформируется в риэлтора. Что и требовалось доказать.

Голос писал(а):
Может все же риэлтор в первую голову - продавец, во вторую психолог. И в какую-то там еще юрист.

Тут такая незадача: если уже сегодня риэлтор не будет, как Змей-Горыныч, о трех упомянутых головах сразу + на голову выше конурентов и на две выше клиентов, то грош цена ему будет завтра.

Господа Николай Тюленев и alex33 , хочу предостеречь вас и попросить задуматься о том куда вы втягиваете всех нас продвигая свою позицию.
Ради получения "конкурентного преимущества" вы предлагаете взвалить на риэлторов несвойственные им функции, всякие юридические "чистоты и нечистоты".
Давайте подругому- если мы не возьмем на себя материальную ответственность за титул, то все это так и останется болтовней. Да или нет?
Еще раз- Да или нет?
Государство не берет, юристы не берут, страховщики (если без дураков) тоже не берут на себя мат.ответственность.
А мы типа самые умные?
Все из себя юридические пруденты насквозь обученные по единому стандарту ,все в розах среди дерьма.
Мы должны залазить в эту петлю от которой профессионалы съевшие собаку на этом деле бегут как черт от ладана.
Может будем учиться тому чем должны заниматься?
Покупать дешево и продавать дорого для своих клиентов.
Ну не ужели нельзя честно говорить клиенту, что вы привлекаете для решения юридичеких вопросов толкового юриста, стоит это Х рублей и позволят минимизировать риски ?
В чем проблема то вообще? Юридическое сопровождение сделки - чисто юридическая услуга.
Зачем нам влазить в это ? Ну объясните мне ЗарадиБогаНаконецТоУже ...
Съкономить хотим?
% свои покрасивее завернуть?
А может просто красиво обойти стороной , доверив это тем кому положено этим заниматься?
PS По поводу обучения. Хочу и буду учиться, но выбирать учителя буду сам . И буду противиться всяческим попыткам стандартно и централизовано изнасиловать мой мозг.
PSS С удовольствием поучился бы у Вас обоих, если вы снизойдете до того , чтоб облечь свои знания (которыми вы безспорно обладаете) в форму удобную для восприятия.

Дегтярёв Сергей. +1000

2Дегтярёв Сергей
Чем обусловлена моя позиция.
Прежде всего востребованностью той или иной услуги сегодня на рынке. Подробный анализ мотвации клиентов на обращение к риэлтору в данной теме приводить не буду. Сразу вывод: клиент платит за страх.
Или, как Вы справедливо отметили, за минимизацию рисков.

Не имею информации по Томску, но в Москве специалисты по коммерческой недвижимости до сих пор торгуют информацией об объектах. В жилой недвижимости (купля-продажа в эконом и бизнес классах) вся информация общедоступна. Её не продашь. Поэтому помощь риэлтора в поисках "подешевле" не нужна. Более-менее продвинутый клиент (а накопивший не менее 4 млн. руб, таковым является априори) справится с этой задачей самостоятельно. А вот дальше ...

Это, так сказать, объективный фактор, сбросить со счетов который невозможно.
Но есть ещё и субъективный.
Склад ума и особенности характера.
Мне лично малоинтересно "топтать" продавца, "поднимать" покупца, устраивать аукционы и т.п.
А вот поанализировать сложную историю квартиры, покапаться в психологии участиков сделки, во благо своего клиента выиграть дуэль у контрагента, разобраться в тонкостях гражданско-правовых договоров - всегда пожалуйста.
Так почему я должен себе отказывать в этом удовольствии, если мне за него к тому же ещё и деньги платят?

По поводу "втягивания" и "залезания в петлю".
Тут дело сугубо добровольное. Не хотите иметь три головы, и не надо.
Понадобится помощь - наймете специалиста. Меня, например.
И мы вместе сделаем общее дело. Вы по-своему, а я по-своему.

Отвтетственность и болтовня.

Государство не берет, юристы не берут, страховщики (если без дураков) тоже не берут на себя мат.ответственность.
А мы типа самые умные?

Не глупее других участников гражданского оборота. Поэтому мат.ответственность на себя тоже не берем.
Ибо сказано:
"Если вероятность наступления страхового события равна нулю, то это ещё не означает, что страховое событие не наступит".
[К. Бурроу. "Основы страховой статистики"]

Дегтярёв Сергей писал(а):
Господа Николай Тюленев и alex33 , хочу предостеречь вас и попросить задуматься о том куда вы втягиваете всех нас продвигая свою позицию.
Ради получения "конкурентного преимущества" вы предлагаете взвалить на риэлторов несвойственные им функции, всякие юридические "чистоты и нечистоты".
Давайте подругому- если мы не возьмем на себя материальную ответственность за титул, то все это так и останется болтовней. Да или нет?
Еще раз- Да или нет?
Государство не берет, юристы не берут, страховщики (если без дураков) тоже не берут на себя мат.ответственность.
А мы типа самые умные?

+100