АН "с нуля"? 26 / 10146

Червяков Игорь писал(а):
В большинстве случаев, агентство недвижимости недоходное предприятие и в лучшем случае только окупает себя. Зарабатывают в нём только агенты, а директор, если ему удаётся не быть агентом, еле еле концы с концами сводит.

Ужжжасный пессимизм!!! Игорь, ты не прав.

Пессимист (уныло) : Хуже уже не будет.
Оптимист : Будет, будет !

Евгения, вспомните к примеру месяц ноябрь прошлого года, откиньте Ваше участие в каких-то сделках и выпишите на бумаге только чисто, так называемые, агентские сделки и сопоставьте их со всеми расходами на фирму.
Агентсткая сделка это когда продавец и покупатель были найдены агентом.

После этого сообщите общественности, во сколько раз доходы превысили расходы в ноябре. Только честно, плз.

Червяков Игорь писал(а):
После этого сообщите общественности, во сколько раз доходы превысили расходы в ноябре. Только честно, плз.

Я администратор, т.е в сделках не учавствую. Примерно раз в год, приходиться поучавствовать в финальных переговорах. Тунеядец я махровый.
Честно - нуль, и сентябрь и прочие месяцы. ВСЕ ЧТО ЗАРАБАТЫВАЮ вкладываю в АН. Этот сезон (сентябрь- декабрь) принес расширение площадей (два дополнительных кабинета), новую мебель(не самые дешовенькие досочки), оргтехнику ("компак",МФУ и проч), а главное начало ДВУХ новых проектов "Ипотека" и "Долевки" ( ты знаешь во что встает даже скромненькая рекламка), ну ремонтик в коридоре, телефонизация и туда-сюда по мелочи. Игорь, если надо в точных цифрах, то могу в привате или в Клубе. Вот на что ушла моя жиденькая прибылюшка, учитывая, что я только в середине 2005 вышла на рентабельность и то что отдача по новым проектам только начинается и по одному должничку (около 12$) в феврале вырисовывается арбитраж.
Да ты прав, в АН из 5-10 агентов с прибылью проблемма. При расширении АН, базовые расходы возрастают не сильно, а вот доходность растет гораздо быстрее. Да ты и сам это знаешь лучше меня.
Размер имеет значение!

Reznikov писал(а):

5. Нет представления о "подводных камнях" и "вилах", на которые лучше не наступать, начиная этот бизнес.

1. Не рассчитывать на прибыль от агентов. В лучшем случае, они покроют расходы на содержание фирмы и очень незначительные расходы на развитие.
2. Если все таки расчёт делается на прибыль со сделок агентов, пишите технологию, где агенты только винтик в процессе. Но если уж так сложилось и технологию не представляется возможным написать, покупайте франшизу с готовой технологией.
Здесь предложения франшиз были от ХИРШ и БЕСТ-недвижимость, не трудно будет найти обсуждения на этом форуме. УРА, что мы сдержали удары

и не удалили эти темы.

Евгения, вынужден заметить, что расходы все же возрастают и не слабо. При увеличении штата с 10 агентов хотя бы до 60 назревает необходимость изменения структуры управления. 10- это милая "семейная" компания, 60- это ближе к нормальному бизнесу, где все должно быть подчинено регламенту и технологии. А как следствие это: менеджеры групп, руководители направлений, менеджер по персоналу(обучению), постоянный бухгалтер-кассир, юрист, диспетчер и др. нужные люди, а еще соответствующие площади и инфраструктура офиса. Не говоря уже о системах управления и контроля на разных уровнях. Увы - это деньги, и отнюдь не те что при 10 сотрудниках.

Рябченко Григорий писал(а):
Евгения, вынужден заметить, что расходы все же возрастают и не слабо. При увеличении штата с 10 агентов хотя бы до 60 назревает необходимость изменения структуры управления...
... Увы - это деньги, и отнюдь не те что при 10 сотрудниках.

Полностью согласна. Понадобиться еще служба безопасности, маркетолог. Впрочем, то что вы перечислили составляет меньшеую долю в увеличении издержек. Рекламное обеспечение тянет поболее...
С другой стороны, чем крупнее агентство, тем больше его возможности.
К примеру, я с трудом представляю ситуацию (речь не идет о "своих людях"), когда застройщик заключает эксклюзивный договор на продажу строящегося жилого комплекса с "семейной" фирмой со штатом в 5 человек, ютящейся в подвальчике и с НИКАКИМИ возможностями для продвижения данного объекта (три-четыре квартиры с натугой проданые этой "семейной" фирмой погоды не делают).
Пресловутый "размер" влияет и на стоимость услуг (цены выше), процент агентов (он понижается), за счет активной рекламы сокращается средний срок "оборачиваемости варианта" и т.д. и т.п.
Сокращается стоимость одного рекламного объявления (скидка за объем). Возрастание "белого оборота" облегчает предприятию получение заемных средств на развитие или выкуп объектов.
Для АН из 50-60 агентов еще не требуется создание собственного учебного центра и прочих атрибутов БОЛЬШИХ.
В принципе можно даже обойтись без филиалов.

Все деньги зарабатываем только с агентов. Участие в переговорах - торговля по коммиссии. Менеджеров нет при 20 агентах, не будет и при 60-100, при нашей технологии они не нужны. Филиальная сеть тоже не нужна. хотя есть другие мысли по географическому расширению. Но это учитывая то, что сделок по жилью у нас практически нет. В прошлом году с жильем было толькео 32 сделки (в цепи наши не лезут - время дорого, лучше заработают на коммерческой)

Лашманов Владимир писал(а):
Менеджеров нет при 20 агентах, не будет и при 60-100, при нашей технологии они не нужны.

Оптимист или утопист?

Общался с директором Питерского АН, начала 90-х, так вот у него диспечеров было в три раза больше,чем агентов. И это работало, очень хорошо. Поэтому, Евгения мне кажется, Лашманов Владимир, просто правильно поставил работу и это работает!
И еще все-таки Н.Новгород выше по течению,чем Самара. Судя по форуму все течет из Нижнего в Самару, хотя прочитав интересные мысли Вячеслава ВН, понимаешь, что в Украине,это все давно было. :lol:

За то и люблю НЕРС!