Как высчитать среднюю стоимость квадрата для каждого района? 41 / 1241

Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
Может поэтому у нас новички и начинают зарабатывать уже с первого месяца, потому что им нужно узнать специфику только того жилья, которым будут заниматься.

светлан самый верный способ!
четкое разделение труда и районов, а то приходят новички и пытаются заняться нем, чем они хотят... :lol:

MariannaPro писал(а):
Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
я понимаю - для москвичей все , что за ТТК уже провинция
не правильно
Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
В крупных агентствах у риэлторов вообще достаточно четкое деление и по районам города и по типу жилья , которое продают. .
Вы имеете ввиду сейчас свой город? У нас все работают без выделения районов-в этом буду, в этом не буду. Что это за риэлтор однобокий такой, который не знает специфики того или иного района; для этого есть наставники/базы и пр.. Так можно до пенсии дожить и всю Москву не узнать. Несколько компаний в Москве пытались построить работу исключительно по районам, привязав каждого работника своей компании только к работе в одном районе, ничего хорошего из этого не вышло.
Везде своя местная специфика, которая существенно влияет на построение нашей работы. Даже Москва и Подмосковье значительно разнятся в работе.

MariannaPro , значит я не правильных москвичей встречала .Спасибо.

Про работу рассказываю специфику только своего города. В нашей компании она себя оправдывает, но если агент захочет продать квартиру в др. районе или в соседнем городе никто не будет против - сядем, составим план и будем работать. Главный вопрос, зачем усложнять себе работу, если и в своем районе много вариантов. Есть риэлторы, которые занимаются разными районами,я сама занималась всем городом, но это была коммерция, а по вторичке и первичке так эффективней. Поэтому и интересно здесь общаться , что много нового узнаешь, что-то пытаемся и у себя применить.

Elena177 (Е. Фролова) писал(а):
Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
Может поэтому у нас новички и начинают зарабатывать уже с первого месяца, потому что им нужно узнать специфику только того жилья, которым будут заниматься.

светлан самый верный способ!
четкое разделение труда и районов, а то приходят новички и пытаются заняться нем, чем они хотят...

Лена, такое разделение помогает новичкам быстро вникнуть в работу и не сидеть без сделок

Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
Elena177 (Е. Фролова) писал(а):
Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
Может поэтому у нас новички и начинают зарабатывать уже с первого месяца, потому что им нужно узнать специфику только того жилья, которым будут заниматься.

светлан самый верный способ!
четкое разделение труда и районов, а то приходят новички и пытаются заняться нем, чем они хотят...

Лена, такое разделение помогает новичкам быстро вникнуть в работу и не сидеть без сделок

согласна, но не всякий новичок подчинится этой дисциплине
если новичок уже провел пару сделок, он прекрасно знает, что на хлебное место очередь а с убитыми панелями возиться он и не захочет :lol:

Елена, новичек, который провел пару сделок уже не новичек, а звезда. На соседней ветке таких по 7 лямов продают :lol:

Лена, у нас в каждом районе строиться и новое жилье и вторичка . Если агент и живет ,и работает в офисе в Ценре, какого лешего тратить на дорогу время и ехать , к примеру на Северный или на Западный.Для этого и открывают офисы в разных районах, что бы сделать работу более эффективной. Мне так видится.Есть желание, катайся, но про план не забывай.И желание очень быстро пропадает.

А есть агенты, которые успевают везде, но это приходит с опытом , когда возникают повторные обращения, постоянные клиенты.

Elena177 (Е. Фролова) писал(а):
светлан самый верный способ!
четкое разделение труда и районов, а то приходят новички и пытаются заняться нем, чем они хотят...

Лена177, что ж у себя не внедрили, если он такой великолепный?

Startracker писал(а):
А также среднюю стоимость однушки, двушки, трешки? Откуда информацию собирать я знаю - но как её адаптировать так чтобы справится с этим побыстрей? Просто решил создать для персонального пользования справочник порайонный где будут краткие сведения о каждом районе включая историю, типовую застройку, основную магистраль, плотность населения, степень озеленения, развитость инфраструктуры, цены о которых я уже говорил, контингент населения - низший...средний...высший класс... И всё в таком духе - я считаю это полезным знать.

Попробуйте следующий способ. Для этого надо узнать две цифры:

1. Стоимость месячной аренды конкретного типа жилья.
Если необходимо узнать стоимость 2-х комн. квартиры дома серии П-55 в Жулебино с евроремонтом - значит надо узнать стоимость арендной платы за 1 месяц 2-х комнатной квартиры дома серии П-55 в Жулебино с евроремонтом. Нужна стоимость 1к хрущевки - узнаем стоимость аренды 1 к. хрущевки.

2. Минимальная ставка по срочным вкладам СБ РФ и/или ВТБ-24.
Они могут отличаться по регионам и по условиям. Брать надо цифры по минимальным временным срокам от 1-3 месяца. Если цифр несколько- вычисляете среднее значение. Разница будет в пределах сотых.

Далее. производите следующие вычисления:
Один месячный платеж за аренду умножаете на 12 месяц. Получиться сумма платежа за 1 год. Эту сумму уравниваем с % ставкой банка. Остается вычислить чему будет равно 100%. Полученная сумма будет искомой стоимостью. Если кратко - один месячный платеж = % начисления за 1 месяц по вкладу.

Пример : Внимание! Цифры условные! Могут не совпадать с нынешними.
1. Процентная ставка СБ РФ по срочным вкладам от 4,8 до 6,5. Среднее значение = 5.65 %
2. Арендная плата за 1 месяц 2 -к кв. = 40 000 рублей.
3. 40 000 руб. Х 12 мес.= 480 000 рублей.
4. 480 000 рублей = 5, 65 %
5. 100% = (480 000 / 5.65) Х 100 = 8 495 575 рублей 20 копеек.
Это стоимость 2-х комнатной квартиры с ремонтом в доме серии П-55 в районе Жулебино.
Если необходимо узнать стоимость 1 кв.м. - производим деление. 8 495 575 / 53 кв.м = 160 293 рублей 86 коп. за 1кв.м.

Тут следует учесть один нюанс. Есть разница между выставляемой ценой и ценой реальной. За которую Клиент готов арендовать квартиру. Поэтому если необходимо узнать цену, за которую Клиент готов купить квартиру, то необходимо узнать у коллег реальную стоимость аренды. Она может быть несколько ниже.
Разница между стоимостью аренды квартиры с "мебелью и техникой" и стоимостью аренды "голых стен" , в продажах даст разницу между "евроремонтом" и "стройвариантом".

Вообще то, знание о положении дел в секторе аренды, возможно определить спрос по продажам, и прогнозировать динамику рынка.

Денис, а есть какое-то обоснование этой формулы?
На форуме были обсуждения и Стерника и Кочеткова, и там и там есть и интерсные вещи, есть и явная джинса, но теоретическое обоснование (от Стерника - строго математическое, от Кочетова - эмпирически-математическое, у обоих завязано на статистику) достаоточно убедительно, научное - т.е. можно спорить по фактуре.
В свое время, до ипотечного бума, цена за м2 определялась как "средний заработок сеьми на человека за месяц, умноженный на 1,2". Чисто эмпирически, потом ипотека увеличила коэффициент, думаю до 1,3 максимум - улучшились условия. но сумму то отдавать все-равно надо, поэтому 1,3 с учетом постепенного роста доходов, что "скрашивает" проценты и дает как раз увеличение возможностей, но все - чисто эмпирически...
На чем основана такая формула?

Усредненная аренда в месяц берется! А не максимальная.
Вот опять привожу в пример западный опыт (~~ох, так и придется ведь видать в России его "передирать" и под себя подстраивать~~)
Есть в каждом запдном городе так называемый справочник-беллютень (ежегодный или выходящий раз в два года) - "Зеркало аренды", где весь город разбит (по цвету) на разные районы и каждому району соответствует свой разброс арендной платы:
- помеченной области района в зеленом цвете - самая высокая аренда от .... за 1 кв.м до максимально.... за 1 кв.м . Обычно центр это и ещё некоторые районы расположенные вдоль побережья реки, с красивым видом например на реку.
- помеченной области района в желтом цвете - высокая арендная плата от...... до....
- помеченной области района в темно-красном цвете - средняя арендная плата от.... до... за 1 кв.м
- помеченной области серым цветом - низкая арендная плата от ... до... за 1 кв.м

И уже беря только эту, а не какую то другую арендную плату, высчитывается стоимость кв. м. в данном районе.
Она тоже - печается в журналах и газетах.

Кроме того - существующее во многих странах правило (отраженное законодательно), что нельзя повышать просто так от "балды" арендную ставку, а если и повысить приходится, то нужно учитывать, что повышение должно происходить (как опять пример немецкий привожу) лишь 1 раз в 3 года и лишь максимально на 15%, и лишь все обоснованно (с указанием причин письменно!), все это пододвигает рынок аренды к цивилизованному рынку и позволяет придерживаться более менее разумных цен на жилье.