Гарвардский кейсовый метод на примере рынка недвижимости 123 / 1697

[Минеева Татьяна]

Естественно нашли, но ничего не было, прочерки одни.

Где прочерки ? Что именно смотрели ?

[Флинт]

1979 год. Мужчина женится.
90-е годы. Покупается участок 10 соток на имя жены.
1997 год (до появления росреестра) выкупается соседний участок 15 соток на имя жены.
........ Строится большой дом на 2 участка.....
Далее 2017-2019.
Объединяются участки с получением нового кадастрового номера, дом ставится на кадастровый учёт. Все на имя жены.
Далее - развод. Имущество не делится. На ком что записано было, на том все так и осталось (брачного контракта вроде как не было).
Далее сразу после оформления этого дома муж умирает. (процесс оформления растянулся на 2 года, за которые они развелись где-то через полтора года после начала процесса, участки объединили ещё при браке, а дом встал на учет через полгода после развода и через месяц муж умер).
..... Трое детей....
В наследную массу этот дом с участком не включается. "он же всю жизнь на имя жены". (семья очень богатая, 3 дома по 500-700 квадратов, куча авто дорогих - все остальное имущество в наследсве указано, но нас это не интересует).
2020 год, короновирус, дом выставляется на продажу.
Двое детей готовы подписать нотариальное заявление - отказ от претензий. Третий "в Америке", приехать не может, такое же заявление прислать "не может".
Цена гуманная, место отличное стародачное , выход на сделку без аванса, до сделки сделали согласие от соседей на подключение газа.
От нотариуса категорически продавец отказалась, росреестр сказала берет регистрацию на себя. Деньги в ячейку по факту регистрации, никаких "заранее".
НИКАКИХ документов по истории участка/ов "Не осталось. Муж спрятал и умер". Есть только свежие выписки на дом и участок, владелица (реальная и возрастом около 70) и её паспорт.
Риэлтор продавца клянётся что регистрация пройдёт.

История старая, решение уже принято, мнения нотариуса, своего и других риэлторов пока не скажу.

Итак. Резюме. Моё решение кейса, так сказать.
1. Риэлтор продавца держался за меня как за мачту на корабле во время бури. Сообщения ни о чем писались мне каждые часа 3, наверное. Даже поздно вечерами. Это был первый звоночек, но я его пропустил, ибо загородка - хз, как с клиентами, может не очень и он не хочет меня упустить.
2. Объект я нашёл сам и далее отдал его своему риэлтору (хорошему, опытному, со стажем).
Была организована встреча с нотариусом - она сказала, что ни сама не будет делать такой договор (там что-то было про замену объектов, типа один в браке куплен, второй непонятно как зарегистрировали) и что если в ППФ пойдём - по этой же причине нам Росреестр откажет (невыполнимая приостановка, или отказ не помню, не суть).
Продавцу был предложен вариант загнать этот дом в наследную массу, потерять полгода и все оформить правильно. За мой счёт. Категорический отказ. Второй звоночек.
3. Нотариус объяснил, что заявление согласие от детей взять можно. Но в этом случае я теряю возможность в будущем суде аппелировать к добропорядочности приобретения. Т.е. ситуация "не взять согласие - плохо; взять - ещё хуже". Третий звоночек.
4. Продавец делает предложение скидки. Вот тут без риэлтора - я бы пошёл на сделку, честно. Он меня категорически остановил.
4а). Напрягло финансовое состояние семьи продавца. Дома по 500 метров, мерседесы, дети в этом же городе бизнесмены, явно не последние люди. Но русские.

Результат - отказ от покупки такого стремного объекта. Мы так и не поняли в чем суть упертости вдовы все оформить правильно, ведь по словам все хорошо. С возможным киданием детей - риэлтор сказал, что суд бы мы выиграли, просто минус год спокойной жизни.
ЗЫ. Через год там начался ремонт, видимо, продали.

[Спасибо, Шмелик!]

Флинт,
Личность мужа продавца Вам известна? Паспортные данные?

[Elena Naryshkina]

1979 год. Мужчина женится.
90-е годы. Покупается участок 10 соток на имя жены.
1997 год (до появления росреестра) выкупается соседний участок 15 соток на имя жены.
........ Строится большой дом на 2 участка.....
Далее 2017-2019.
Объединяются участки с получением нового кадастрового номера, дом ставится на кадастровый учёт. Все на имя жены.
Далее - развод. Имущество не делится. На ком что записано было, на том все так и осталось (брачного контракта вроде как не было).
Далее сразу после оформления этого дома муж умирает. (процесс оформления растянулся на 2 года, за которые они развелись где-то через полтора года после начала процесса, участки объединили ещё при браке, а дом встал на учет через полгода после развода и через месяц муж умер).
..... Трое детей....
В наследную массу этот дом с участком не включается. "он же всю жизнь на имя жены". (семья очень богатая, 3 дома по 500-700 квадратов, куча авто дорогих - все остальное имущество в наследсве указано, но нас это не интересует).
2020 год, короновирус, дом выставляется на продажу.
Двое детей готовы подписать нотариальное заявление - отказ от претензий. Третий "в Америке", приехать не может, такое же заявление прислать "не может".
Цена гуманная, место отличное стародачное , выход на сделку без аванса, до сделки сделали согласие от соседей на подключение газа.
От нотариуса категорически продавец отказалась, росреестр сказала берет регистрацию на себя. Деньги в ячейку по факту регистрации, никаких "заранее".
НИКАКИХ документов по истории участка/ов "Не осталось. Муж спрятал и умер". Есть только свежие выписки на дом и участок, владелица (реальная и возрастом около 70) и её паспорт.
Риэлтор продавца клянётся что регистрация пройдёт.

История старая, решение уже принято, мнения нотариуса, своего и других риэлторов пока не скажу.

Итак. Резюме. Моё решение кейса, так сказать.
1. Риэлтор продавца держался за меня как за мачту на корабле во время бури. Сообщения ни о чем писались мне каждые часа 3, наверное. Даже поздно вечерами. Это был первый звоночек, но я его пропустил, ибо загородка - хз, как с клиентами, может не очень и он не хочет меня упустить.
2. Объект я нашёл сам и далее отдал его своему риэлтору (хорошему, опытному, со стажем).
Была организована встреча с нотариусом - она сказала, что ни сама не будет делать такой договор (там что-то было про замену объектов, типа один в браке куплен, второй непонятно как зарегистрировали) и что если в ППФ пойдём - по этой же причине нам Росреестр откажет (невыполнимая приостановка, или отказ не помню, не суть).
Продавцу был предложен вариант загнать этот дом в наследную массу, потерять полгода и все оформить правильно. За мой счёт. Категорический отказ. Второй звоночек.
3. Нотариус объяснил, что заявление согласие от детей взять можно. Но в этом случае я теряю возможность в будущем суде аппелировать к добропорядочности приобретения. Т.е. ситуация "не взять согласие - плохо; взять - ещё хуже". Третий звоночек.
4. Продавец делает предложение скидки. Вот тут без риэлтора - я бы пошёл на сделку, честно. Он меня категорически остановил.
4а). Напрягло финансовое состояние семьи продавца. Дома по 500 метров, мерседесы, дети в этом же городе бизнесмены, явно не последние люди. Но русские.

Результат - отказ от покупки такого стремного объекта. Мы так и не поняли в чем суть упертости вдовы все оформить правильно, ведь по словам все хорошо. С возможным киданием детей - риэлтор сказал, что суд бы мы выиграли, просто минус год спокойной жизни.
ЗЫ. Через год там начался ремонт, видимо, продали.

А можно было остановиться раньше, после первой встречи: отказ показа прошлых документов, отказ от нотариуса (насколько я поняла, вдова к нему идти не хотела также), отказ от выделения наследственной массы и вишенка на торте, только ячейка без авансов!
И зачем Вы так долго думали: брать или нет?!

[Спасибо, Шмелик!]

Цена лакомая, завлекательная
Отказ от нотариуса показателен-

[Илья Трунилов]

Риэлтор продавца держался за меня как за мачту на корабле во время бури. Сообщения ни о чем писались мне каждые часа 3, наверное. Даже поздно вечерами. Это был первый звоночек

Пожалуйста, расскажите подробно о роли вашего риэлтора в этот период...Как часто вы с ним созванивались/встречались? Какие конкретные шаги он предлагал?

[Флинт]

Флинт,
Личность мужа продавца Вам известна? Паспортные данные?

ФИО только.

[Elena Naryshkina]

Ну раз уж тут можно выкладывать интересные кейсы, предлагаю:
Квартира в собственности достаточно известной семьи, покупали в ипотеку, вложили мат капитал. Двое детей: лет 8-9 и уже чуть старше 18. Старший официально дееспособности не лишен, но по факту даже разговаривает плохо, инвалид с рождения. Сейчас все живут в другой стране, несколько лет. Все прописаны в квартире. Ипотека закрыта, доли никому не выделяли. Собственник по-прежнему папа. В консульство не пойдут, только через апостиль у местного нотариуса. Хотят продать и выйти максимально в деньги.
Ваше решение логической задачи?)
И допишу, делать все по доверенности, прилетать в Россию под дулом пистолета не будут.

[Флинт]

1979 год. Мужчина женится.
90-е годы. Покупается участок 10 соток на имя жены.
1997 год (до появления росреестра) выкупается соседний участок 15 соток на имя жены.
........ Строится большой дом на 2 участка.....
Далее 2017-2019.
Объединяются участки с получением нового кадастрового номера, дом ставится на кадастровый учёт. Все на имя жены.
Далее - развод. Имущество не делится. На ком что записано было, на том все так и осталось (брачного контракта вроде как не было).
Далее сразу после оформления этого дома муж умирает. (процесс оформления растянулся на 2 года, за которые они развелись где-то через полтора года после начала процесса, участки объединили ещё при браке, а дом встал на учет через полгода после развода и через месяц муж умер).
..... Трое детей....
В наследную массу этот дом с участком не включается. "он же всю жизнь на имя жены". (семья очень богатая, 3 дома по 500-700 квадратов, куча авто дорогих - все остальное имущество в наследсве указано, но нас это не интересует).
2020 год, короновирус, дом выставляется на продажу.
Двое детей готовы подписать нотариальное заявление - отказ от претензий. Третий "в Америке", приехать не может, такое же заявление прислать "не может".
Цена гуманная, место отличное стародачное , выход на сделку без аванса, до сделки сделали согласие от соседей на подключение газа.
От нотариуса категорически продавец отказалась, росреестр сказала берет регистрацию на себя. Деньги в ячейку по факту регистрации, никаких "заранее".
НИКАКИХ документов по истории участка/ов "Не осталось. Муж спрятал и умер". Есть только свежие выписки на дом и участок, владелица (реальная и возрастом около 70) и её паспорт.
Риэлтор продавца клянётся что регистрация пройдёт.

История старая, решение уже принято, мнения нотариуса, своего и других риэлторов пока не скажу.

Итак. Резюме. Моё решение кейса, так сказать.
1. Риэлтор продавца держался за меня как за мачту на корабле во время бури. Сообщения ни о чем писались мне каждые часа 3, наверное. Даже поздно вечерами. Это был первый звоночек, но я его пропустил, ибо загородка - хз, как с клиентами, может не очень и он не хочет меня упустить.
2. Объект я нашёл сам и далее отдал его своему риэлтору (хорошему, опытному, со стажем).
Была организована встреча с нотариусом - она сказала, что ни сама не будет делать такой договор (там что-то было про замену объектов, типа один в браке куплен, второй непонятно как зарегистрировали) и что если в ППФ пойдём - по этой же причине нам Росреестр откажет (невыполнимая приостановка, или отказ не помню, не суть).
Продавцу был предложен вариант загнать этот дом в наследную массу, потерять полгода и все оформить правильно. За мой счёт. Категорический отказ. Второй звоночек.
3. Нотариус объяснил, что заявление согласие от детей взять можно. Но в этом случае я теряю возможность в будущем суде аппелировать к добропорядочности приобретения. Т.е. ситуация "не взять согласие - плохо; взять - ещё хуже". Третий звоночек.
4. Продавец делает предложение скидки. Вот тут без риэлтора - я бы пошёл на сделку, честно. Он меня категорически остановил.
4а). Напрягло финансовое состояние семьи продавца. Дома по 500 метров, мерседесы, дети в этом же городе бизнесмены, явно не последние люди. Но русские.

Результат - отказ от покупки такого стремного объекта. Мы так и не поняли в чем суть упертости вдовы все оформить правильно, ведь по словам все хорошо. С возможным киданием детей - риэлтор сказал, что суд бы мы выиграли, просто минус год спокойной жизни.
ЗЫ. Через год там начался ремонт, видимо, продали.

А можно было остановиться раньше, после первой встречи: отказ показа прошлых документов, отказ от нотариуса (насколько я поняла, вдова к нему идти не хотела также), отказ от выделения наследственной массы и вишенка на торте, только ячейка без авансов!
И зачем Вы так долго думали: брать или нет?!

Локейшн, локейшн и ещё раз локейшн.
Стародачное военное генеральское место внутри города, огромные деревья на участке в 25 соток, более-менее приличные соседи и все это за привлекательно цену.

[Elena Naryshkina]

Итак. Резюме. Моё решение кейса, так сказать.
1. Риэлтор продавца держался за меня как за мачту на корабле во время бури. Сообщения ни о чем писались мне каждые часа 3, наверное. Даже поздно вечерами. Это был первый звоночек, но я его пропустил, ибо загородка - хз, как с клиентами, может не очень и он не хочет меня упустить.
2. Объект я нашёл сам и далее отдал его своему риэлтору (хорошему, опытному, со стажем).
Была организована встреча с нотариусом - она сказала, что ни сама не будет делать такой договор (там что-то было про замену объектов, типа один в браке куплен, второй непонятно как зарегистрировали) и что если в ППФ пойдём - по этой же причине нам Росреестр откажет (невыполнимая приостановка, или отказ не помню, не суть).
Продавцу был предложен вариант загнать этот дом в наследную массу, потерять полгода и все оформить правильно. За мой счёт. Категорический отказ. Второй звоночек.
3. Нотариус объяснил, что заявление согласие от детей взять можно. Но в этом случае я теряю возможность в будущем суде аппелировать к добропорядочности приобретения. Т.е. ситуация "не взять согласие - плохо; взять - ещё хуже". Третий звоночек.
4. Продавец делает предложение скидки. Вот тут без риэлтора - я бы пошёл на сделку, честно. Он меня категорически остановил.
4а). Напрягло финансовое состояние семьи продавца. Дома по 500 метров, мерседесы, дети в этом же городе бизнесмены, явно не последние люди. Но русские.

Результат - отказ от покупки такого стремного объекта. Мы так и не поняли в чем суть упертости вдовы все оформить правильно, ведь по словам все хорошо. С возможным киданием детей - риэлтор сказал, что суд бы мы выиграли, просто минус год спокойной жизни.
ЗЫ. Через год там начался ремонт, видимо, продали.

А можно было остановиться раньше, после первой встречи: отказ показа прошлых документов, отказ от нотариуса (насколько я поняла, вдова к нему идти не хотела также), отказ от выделения наследственной массы и вишенка на торте, только ячейка без авансов!
И зачем Вы так долго думали: брать или нет?!

Локейшн, локейшн и ещё раз локейшн.
Стародачное военное генеральское место внутри города, огромные деревья на участке в 25 соток, более-менее приличные соседи и все это за привлекательно цену.

Нет, даже самая интересная недвижимость, перестает быть привлекательной, при наличии оспаримой или ничтожной сделки!