Один в поле - воин! Эксперимент. 94 / 10120

0zz писал(а):
. Экс. претендует на право человека распоряжаться своим имуществом.

Бред ...

0zz писал(а):
Договор обязательно! Только не экс., т.к. он, как ни крути, нарушает права клиента. Экс. претендует на право человека распоряжаться своим имуществом. Здесь любой судья, в случае разбирательств, будет на стороне клиента..

Точно МК АО просто необходим

А судья, Ozz ни куда не денется.. будет на стороне закона.. и ему (ей) ничего не останется, как посоветовать Вашим проблемным продавцам впредь внимательно читать то, что они подписывают..

Понимаю, что похоже на бред. Однако в наших реалиях так и есть. В ход пойдут различные способы и вовлекут различные структруры для проверки легитимности составления такого договора, легитимности деятельности вообще, основания для указанных комиссионных и т.д. и т.п.
Бывали случаи, когда человек брал у соседа деньги "под проценты" оставляя под залог свою недвижимость, и потом невозвращал деньги. Судья принимал во внимание такие факторы, как финансовое состояние (а точнее несостояние), болезни и прочие факторы, а также ставил под сомнение сам факт легитимности выдачи денег и принимал решение в пользу должника, обязав "кредитодателя" забыть про свои деньги и чужой залог.. В общем, все неоднозначно. Пока у нас нет закона о риэлторской деятельности, этот рынок плохо регулируется, и весь вид деятельности здесь вызывает некоторую "подозрительность".

0zz писал(а):
Понимаю, что похоже на бред. Однако в наших реалиях так и есть. В ход пойдут различные способы и вовлекут различные структруры для проверки легитимности составления такого договора, легитимности деятельности вообще, основания для указанных комиссионных и т.д. и т.п.
Бывали случаи, когда человек брал у соседа деньги "под проценты" оставляя под залог свою недвижимость, и потом невозвращал деньги. Судья принимал во внимание такие факторы, как финансовое состояние (а точнее несостояние), болезни и прочие факторы, а также ставил под сомнение сам факт легитимности выдачи денег и принимал решение в пользу должника, обязав "кредитодателя" забыть про свои деньги и чужой залог.. В общем, все неоднозначно. Пока у нас нет закона о риэлторской деятельности, этот рынок плохо регулируется, и весь вид деятельности здесь вызывает некоторую "подозрительность".

просто вы сами наверно еще не понимаете что такое ЭКС в класическом понимании - это лиш поручение другому человеку(или фирме) продавать недвижимость, при условии что агент выполняет план продажи и привлекает к покупке всех заинтерисованных покупателей оговоренными договором способами, такими как : реклама(газеты, журналы, тв, интернет, расклейка, наружная реклама ), привлечени к продаже других агентов, продвижение другими способами(например активное предложение квартиры наиболее заинтерисованному кругу) ...

при этом сам собственник продажей не занимается( не хочет, не может, не умеет, западло по понятиям и т.д.) и гарантирует вознаграждение ...

вопрос: в чем ограничено право собственности, если собственник поручил продажу своей недвижимости другому человеку?

0zz писал(а):
Drive писал(а):
Может ваш рынок приучен к тому, чтобы отторгать посредников?

В этом есть доля правды. Восточные люди не любят чувствовать себя обманутыми, а участие посредника всегда навевает сомнения.. Но здесь речь идет об УСЛУГАХ, РАБОТЕ, за которую мы будем браться, и за которую, я верю, люди будут готовы заплатить.

Здравствуйте, Азамат.

Очень рад вашим успехам! Попробую ответить на некоторые узкие технические вопросы. Последние два года я не работал в недвижимости, вы это знаете - занимался немного другими делами. Но ключевые моменты за это время, уверен, не изменились.

ПЕРВОЕ.
Если вы хотите создать своему агентству доброе имя и сделать так, чтобы люди увидели полезность ваших услуг - вам не обойтись без ключевых данных по PR- ру. Пи Ар - это "Паблик Рэлэйшн", в переводе на русский "Связи с общественностью". Не пугайтесь это несложно, если знать некоторые ноу-хау. Я дам ссылку. Вы можете:
а) скачать небольшой буклет "Основы связей с общественностью" и прочитать его
б) и/или потратить полдня в выходной и БЕСПЛАТНО, прямо в интернете пройти очень практичный курс обучения "Основы связяй с общественностью"

Вы умный человек и быстро ухватите суть. Тем более, что это остро необходимо для вашего бизнеса. В тех местностях, где люди уже знают ценность риэлторских услуг - этим шагом можно было бы пренебречь. Но вам - лучше начать формировать общественное мнение, чтобы ваш офис был в безопасности.

Ссылка: внешняя ссылка

ВТОРОЕ.

Давайте посмотрим ваш следующий вопрос ...

0zz писал(а):

Почему я решил нанимать людей, а не работать в продажах сам? Потому что хотел бы руководить процессом, но не заниматься рутиной. Не люблю работать и верю, что есть кто-то, кто может сделать работу за меня и лучше меня, если ему правильно "поставить задачу"..

Планируемый начальный штат:
риэлторы - 3-6 человек
секретарша-администратор-офисменеджер (на постоянном окладе): отвечает на звонки, распечатывает договора, общается с риэлторами, ведет документооборот, хранит документацию и т.п., заваривает кофе.
юрист (оплата сдельная, возможно удаленная работа) - будет проверять "чистоту квартиры", консультировать клиентов и риэлторов.

Спасибо!

Понимаю вас и поддерживаю.

В "Фазе 1" Руководитель обычно делает все сам. А его помощники находятся рядом, смотрят и учатся. Потом часть своей работы Руководитекль начинает делать руками других людей - тех кто уже научился. И в конце концом передает ВСЮ работу (кроме Учредительской) своим сотрудникам. А оперетивное управление - своему Исполнительному Директору. Так мы приходим к

"Фазе 2". Учредитель вдохновляет своих сотрудников и ставит цели. Исполнительный Директор добивается их выполнения силами своих сотрудников и с непременным условием "Доход больше, чем расходы".

Вот проверенный мною на практике (в другой области, не в риэлторстве) способ. Если есть несколько людей - обязательно должен быть главный. В "Фазе 1" нужно выбрать одного человека и назначить своим заместителем. Он будет главным над остальными в ваше отсутствие. Вы делаете сделки и обучаете его, а попутно и других. Когда у людей появляется достаточно знаний и навыков, чтобы не просто наблюдать за вами, а работать самостоятельно (и приносить результат) - вы назначаете своего помощника временно исполняющим обязанности Исполнительного Директора и ставите ему небольшую цель. Если справится - убираете слово "временно". Ставите большую цель - убираете слова "Исполняющий обязанности".

Если парень НЕ справляется в срок - просто назначаете другого (из своих же сотрудников) "временно исполняющим обязанности Исполнительного Директора". А несправившийся становится простым сотрудником.

Лучшая ячейка - это 6 человек. Парень который справился и стал (ИД) Исполнительным Директором вправе выбрать себе помощника (зама) - просто "приподнять" кого-то из остальных сотрудников (даже не обязательно платить за это). Чтобы "Зам", кроме своей обычной работы помогал Исполнительному Директору. Основная задача "Зама" - принимать сторону ИД в любом споре с сотрудниками. Теперь ИД не попадет в ситуацию "1 против 5". В случае споров ситуация будет выглядеть "2 против 4х". А это согласитесь - совсем другое дело.

Выберете себе помощника (такого, чтобы он всегда был на вашей стороне), обучите его, и наделите его властью (которая позволит ему добиваться поставленной вами цели). Пусть он укрепит свою власть, назначив себе помощника, слегка приподнятого над остальными. Теперь получается все как надо

ВЫ- УЧРЕДИТЕЛЬ - разрабатываете технологию работы и ставите цели
ВАШ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР - руководит подчиненными так, чтобы группа достигла цели, поставленной Учредителем.
СОТРУДНИКИ - добиваются выполнения конкретных задач, счастливы этим и боготворят своего Учредителя. Не заблуждайтесь - никакими деньгами вы не сделаете их счастливыми. Но если организуете дело так, что люди будут ставить конструктивные цели на грани собственных способностей И ДОСТИГАТЬ ЭТИХ ЦЕЛЕЙ - они будут счастливы и будут преданны вам. Не верите? Проверьте. Я проверял этот и обратный, негативный варианты

0zz писал(а):
Я
Например, про взаимоотношения между сотрудниками:
1) Если работают несколько риэлторов и приходит клиент, желающий продать квартиру - как решается, кто будет им заниматься? или разделить город по "районам"? тоже несправедливо - есть более "хлебные" районы..
2) Если объектом занимается один риэлтор, а покупателя находит другой - как распределить гонорар в таком случае?
3) Как избежать нездоровой конкуренции, когда один более опытный риэлтор не хочет делиться информацией с менее опытным по причине?
4) Какие бонусные методы поощрения продаж и действующие методы наказания можно применять? Скажем, за более активное привлечение клиентов, за помощь другим риэлторам? Или наоборот, за то, что "накосячил"?

Спасибо!

ТРЕТЬЕ.

Сложившаяся практика такова.
КТО ЗАКЛЮЧИЛ ДОГОВОР С ПРОДАВЦОМ КВАРТИРЫ - ТОТ И ВЫПОЛНЯЕТ ВСЮ РАБОТУ ПО ЭТОМУ ДОГОВОРУ - ТОТ И ПОЛУЧАЕТ 50% ДЕНЕГ ПОЛУЧЕННЫХ ОТ КЛИЕНТА ЗА УСЛУГУ.

Это очень просто. Никаких обид. Я нашел клиента, я заключил с ним Договор, я же ищу покупателя. Я же готовлю документы и провожу сделку. Я и получу деньги за эту работу.

Я сам делал так - в первые дни работы агентом - обзванивал всех знакомых и говорил, что теперь работаю в Агентстве Недвижимости и мне можно задавать вопросы и обращаться за помощью. Друзья начинали мне звонить и задавать конкретные вопросы (юридические, по стоимости и прочее). Я добывал для них ОТВЕТЫ на эти вопросы (сам то я знал мало - поэтому спрашивал у Директора, Наставника или искал в Законах). Перезванивал другу и давал ему этот ответ. Все это, конечно, бесплатно. Но я становился НУЖНЫМ и меня рекомендовали другим. Потом мне звонили и начинали предлагать деньги за уже более сложные услуги (помочь снять комнату в наем).

А потом знакомая моей жены попросила меня помочь продать комнату. Я заключил Договор оказания услуг по продаже недвижимости, выполнил всю работу, провел сделку, сдал все деньги в кассу. И получил свою долю от Агентства. Никто из других агентов денег за эту сделку не получал. За исключением моего Наставника (она мне здорово помогала советами и опытом) и получала 10% с моих первых пяти сделок.

***
Обычно в офисе Агентства Недвижимости всегда находятся 2 человека: Секретарь и ДЕЖУРНЫЙ АГЕНТ.

Звонит телефон в Агентстве - трубку всегда берет Секретарь. Если нужна телефонная консультация - Секретарь передает трубку Агенту (сама то она мало что понимает в сделках с недвижимостью - у нее др. задача). Дежурный Агент консультирует клиента по телефону и стремится назначить ему встречу в офисе (а потом заключить с ним Договор).

Если в офис Агентства заходит новый посетитель - Секретарь направляет его к Дежурному Агенту. Агент консультирует посетителя, так же с целью заключить Договор. (Само заключение обычно происходит на второй встрече).

Дежурят Агенты по полдня. Один - до обеда, второй после обеда. График дежурств составляется и вывешивается за неделю-две вперед. Агенты любят дежурить - так как это реальный шанс "заарканить" позвонившего или зашедшего клиента.

Если в офисе оказалось несколько агентов - консультирует (и заключает договор) - тот, чье дежурство.

***
В рекламу чаще всего подают телефон офиса Агентства. Прочитав объявление человек звонит в Агентство.
ЗВОНОК, Секретарь снимает трубку и представляется.
- Агентство Недвижимости "Выбор", Анастасия, здравствуйте.
- Здравствуйте, меня интересует 3х комнатная квартира по адресу Ленина 10. Как мне узнать подробности?
- Сейчас уточню, минуточку (смотрит во внутреннем прайсе). Этой квартирой занимается наш сотрудник Петр Иванович. Он сейчас на выезде запишите его сотовый. Готовы? 8....912....785....44...21. Записали? Я повторю, 89127854421. Прямо сейчас позвоните Петру Ивановичу и он вам поможет. Всего доброго.

Человек перезванивает на сотовый Агенту Петру Ивановичу и они договариваются о просмотре квартиры.

***

Агенты должны понимать, что ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ работы (собрать документы, правильно оформить бумажки) - это малая часть их работы. Гораздо важнее
1. НАЙТИ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ И ЗАКЛЮЧИТЬ С НИМ ДОГОВОР
2. НАЙТИ ПОКУПАТЕЛЯ НА КВАРТИРУ И ВЗЯТЬ С НЕГО АВАНС
3. ВЫПОЛНИТЬ РАБОТУ ТАК, ЧТОБЫ ВСЕ ОСТАЛИСЬ ДОВОЛЬНЫ И НАПРАВЛЯЛИ К НЕМУ (АГЕНТУ) СВОИХ ДРУЗЕЙ И ЗНАКОМЫХ

От этих трех ключевых вещей зависит доход агента. А бумажки может и юрист собрать

Жду, Азамат, от вас хороших новостей!!!

amURAL писал(а):
Жду, Азамат, от вас хороших новостей!!!

Ололо! ))
Краткий отчет:
регистрацию компании отложил на начало 2011 года, дабы не париться с отчетностью за предыдущий год (его ведь все равно пришлось бы сдавать)

Итак в ноябре я проводил обучение будущих "риэлторов". Возникли забавные казусы, например, одна из самых активных и сильных участниц оказалась ранее судимой за двойное убийство (мужа и свекра) и отсидела 8 лет в колонии. Жалко было с ней расставаться, но когда я узнал этот факт (город-то маленький) трудно было уже поворачиваться к ней спиной ))

Сделал ремонт в офисе, собрал и докупил мебель, провел телефон, установил комп, принтер, закупил канцтовары.

Словно бы узнав, чем я собираюсь заняться, в Узбекистане публикуют Закон о Риэлторской Деятельности, правда в силу он вступает только с июля месяца этого года и в нем куча "дыр". Планируется обязательное лицензирование порядок которой еще не установлен..

При регистрации фирмы столкнулся с неожиданным припятствием - целый месяц ушел на получение разрешения на наименование фирмы, фактически же, это было банальным расп***дяйством чинуш в местной палате регистрации (то нет бланков, то приходите завтра, то нет света и/или доступа к базе, то нужный человек отсутствует по уважительным причинам, то банальное "ой, мы забыли отправить ваши данные, мы завтра отправим, а вы в понедельник приходите"). Наказал их одним звонком по телефону доверия и все вопросы решились в течении следующих 2-х дней.

Название: ООО "ИМАРАТ НУКУС" - "имарат" на русский переводится как "здание, строение, дом, очаг" и имеет широкий смысл.

Учредитель я сам и с 10% долей одноклассник, практикующий юрист, адвокат.

Разработали договора и примерную схему работы с клиентом: осмотр квартиры, оценка, договорная цена, подписание договора на оказание услуг, реклама, поиск покупателей, прием аванса, сбор документов и нотариальное оформление сделки. Перевели все на местный язык.

Нанял секретаршу, теперь есть кому заваривать кофе ))

Юрист как соучредитель будет иметь % от прибыли, поэтому пока работает бесплатно.

В марте пустил рекламу агентства на радио (благо, FM канал здесь один и все слушают его), рекламу в местных еженедельных газетах с объявлениями, расклейку об агентстве и услугах в городе (в основном в многокв-х домах при входе в подъезд), и флайеры.

Закупил бумагу для печати визиток. Много.

Клиенты повалили уже в первые дни. Сейчас вот пишу, а горло с непривычки аж болит - целый день трындел с клиентами.. Ужас какой-то. Всего-то в базу человек 30 внесли, а наобщавшись со всеми - в голове каша: кто продает, что продает, зачем, чего купить хочет и т.п. )))
Зато такая приятнааая усталость! )

Базу данных пишу свою в аксесе, благо опыт есть. Те, что смотрел в инете не понравились. Уверен, что смогу сделать лучше и удобнее.. Для себя, по крайней мере.

Сейчас работают 3 риэлтора. У них сильно не хватает навыков коммуникации, но они очень стараются, это заметно.

Плохо, что начали мы сразу работать без предоплаты - стимул, оказывается, падает. С апреля месяца начнем брать символическую предоплату, как советовал Алексей - это будет и для нас мотивацией и для клиента своего рода уверенностью, что раз он заплатил, то имеет право требовать результат..

Вот такие дела. Пока держимся на энтузиазме. Посмотрим, на сколько меня хватит.

И да, если помните, я писал раньше, что работал в приличной организации с хорошим окладом. Так вот, я уволился с 1 марта, так что пути назад нет. Только вперед!! Хей, хей!! ))

Упс! Не очень кратко получилось, простите за "простыню"..

0zz писал(а):
Упс! Не очень кратко получилось, простите за "простыню"..

Красавчик!

=D>