Открываю АН. Один в поле - воин? 780 / 92716

Мадам О писал(а):
И книга, я уверена, получится очень и очень.

Грамотно пишет человек. Приятно читать. Ни одного белого пятна,что говорит о знании темы.

Спасибо, Мадам О. Рад, что наши с вами, небольшие расхождения во взглядах, на некоторые вопросы - не помешали вам поддержать добрым словом мой скромный труд. Чувствуется, что вы опытный специалист, и порядочный и любознательный человек

amURAL писал(а):
Мадам О писал(а):
И книга, я уверена, получится очень и очень.

Грамотно пишет человек. Приятно читать. Ни одного белого пятна,что говорит о знании темы.

Спасибо, Мадам О. Рад, что наши с вами, небольшие расхождения во взглядах, на некоторые вопросы - не помешали вам поддержать добрым словом мой скромный труд. Чувствуется, что вы опытный специалист, и порядочный и любознательный человек

Дык...некие предметы можно называьт как угодно или не называть - но вы ими пользуетесь и знаете в совршенстве, отточено до блеска, ИМХО.

Читаю все ваши посты с вниманием и - и с интересом.

"amURAL"

"Я не являюсь сверхбогатым человеком. Но я понимаю, что двух штанов одеть не смогу, и две чашки плова за обедом не съем. Я не ангел и не дурак. Но обеспечив свою семью неплохими бытовыми условиями, хотел бы хоть что-то сделать и окружающим. С голой пяткой на шашку прыгать не буду, но двум-трем десяткам ребетишек хороший старт в жизни постараюсь обеспечить."

Алексей! Спасибо за эту цитату. Читаешь ее и - озноб по коже, как это бывает при встрече с неким высоким и чистым проявлением человеческого разума. И то, что именно это Вы привели, и Вас характеризует как неординарного и порядочного человека.

Просто я предвидел такой поворот событий. Поэтому, как только наладил хорошее качество своей продукции, - поехал в Москву. Предложил свою норвежскую рыбу и стал поставлять ее, нормально по договору, за деньги, в буфет Государственной Думы Российской Федерации. Без всякой "лохматой руки сверху". Качество хорошее, цена приемлемая, санэпидемстанция проверила в лаборатории, по честному без взяток и блата. Люди посмотрели, попробовали, наверное "пробили" меня по своим каналам. Предупредили, о том, о сем. А потом ко мне подошел неприметный человек в сером и дал визитку. Сказал, что без дела звонить не нужно, но кормить первых людей станы - дело нешуточное. Звонить пришлось только один раз."

Мой товаришь никому "не платил". Ни перед кем не заискивал. Только применил свои неплохие мозги. Так чтобы и бизнес обезопасить и ущерным себя не чувствовать.

Хороший рецепт нравственного бизнеса. Мыслью о том, что РАБОТАТЬ ЧЕСТНО - ВЫГОДНО пронизаны и все МК и посты уважаемого мною безмерно, Артур Павловича. Правда, его рекомендации построены без участия визитки человека в штатском, который, (я о человеке в штатском) и мне в свое время очень помог, спасибо ему. Так что, Ваш пример является отличной иллюстрацией РЕАЛЬНОГО построения достойного бизнеса.
А для Узбекистана это более чем актуально, учитывая. что там надзирающие органы призваны больше КАРАТЬ, чем защищать.

Стараюсь писать свои посты таким образом, чтобы их можно было скопировать, подправить и использовать, как Должностную инструкцию в каком-либо из Агентств. От меня не убудет. Плюс, опытные коллеги на форуме делают мне ценные коментарии и делают ценные замечания. Игорь, здорово помог. И другие. Чтобы можно было, что-то исправить. Как это случилось с "Этапами работы успешного риэлтора". Сам Артур Оганесян нашел время, кое что обсудить. Что мне в некотором смысле даже льстит.

Достойно. И мой любимый девиз :" ...Не оскудеет рука дающего..."

P.S. Говори с человеком умнее тебя - ты пожнешь информацию.
Говори с человеком глупее тебя - ты самоутвердишься.
Говори с равным тебе - и ты познаешь себя.
Вот за что я благодарна Форуму и его организаторам.

Я отвечу чуть позже и подробней.. а сейчас я чувствую себя, как герой романа Коэльо, которого знаки ведут к судьбе! ))

0zz писал(а):
а сейчас я чувствую себя, как герой романа Коэльо, которого знаки ведут к судьбе! ))

да ваЩЩе супер, мне бы так кто советовал, когда открывал агентство в 2003!!!

Завидую я Вам, 0zz.

Хорошие советы, отличный слог, весьма доходчиво, чувствуется, что Алексей в теме! Читали с удовольствием!

С уважением А&Г!

0zz писал(а):
Я отвечу чуть позже и подробней.. а сейчас я чувствую себя, как герой романа Коэльо, которого знаки ведут к судьбе! ))

Я не "Алхимик", Азамат - я только учусь.

Шутка. На самом деле мне просто везет на хороших людей. Профессионалов в разных областях у которых есть чему поучиться. И еще мне нравится помогать людям.

Я очень благодарен всем откликнувшимся за предоставленную возможность проанализировать часть своего опыта по работе с недвижимостью. И поделиться им. А после тех теплых слов в свой адрес, что я встречаю здесь... блин, придется продолжать

НУЖНЫ ЛИ ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ ДОГОВОРА С ПРОДАВЦОМ И С ПОКУПАТЕЛЕМ?

Здравствуйте, Азамат. Надеюсь, вы уже разобрались в целом с бланками договоров.

Сегодня я читал посты в других ветках и был немного удивлен количеству споров по поводу: «Надо ли заключать c клиентом письменный договор?», «Зачем мне эксклюзивный договор с покупателем?», «Может ли продавец заключить договоры с другими Агентствами?».

Многие из участников форума были первопроходцами в 90х годах в области сделок с недвижимостью. И им пришлось нелегко. Они многое могли бы рассказать. Я пришел на рынок позже, когда в нашем городе уже сформировались «правила игры». Усилиями нескольких упорных и талантливых людей, речь о которых пойдет позже.

В разных городах работают немного по-разному. Существует «классическая схема», с прописанными договорными обязательствами. Применять ее или нет – в каждой местности решают сами риэлторы.

Что мне непонятно, так это следующее. Моя задача как риэлтора – защищать интересы своего клиента. Если меня никто не нанял – чьи интересы мне защищать? О каком «набегаешься, а тебе не заплатят» идет речь?

Конечно, своих клиентов на первых порах я искал себе сам. Мне никогда не нравилось слово «клиент». Какое-то оно размытое пренебрежительное и слегка обидное для потребителя, так мне казалось. Типа «клиент дозрел – пора ощипывать». В бланках договоров, в конце было написано «Заказчик» и «Исполнитель». И Директор Агентства, мудрый человек по фамилии Кац, всегда говорил: «Твой заказчик», «Наши заказчики», «Кто является заказчиком по договору?». Поэтому я сразу выкинул из своего лексикона слово «клиент». Слово «Заказчик» лучше отражает смысл работы риэлтора.

В первые дни работы в агентстве просто болтал по телефону. Звонил всем своим родственникам, знакомым и друзьям и просто хвастался, что теперь у меня новая работа. И если появятся вопросы по недвижимости - можно позвонить ко мне. Мол, сразу я ответить не смогу, так как еще неопытный агент. Но обязательно добуду ответ и перезвоню. А чем мне еще заниматься целый день на работе?

Может быть, потому что по жизни я большой лентяй, решил, что не прикольно обзванивать газеты с объявлениями о продажах квартир. Звонить незнакомым людям и навяливать свои услуги, б-р-р-р. Или тратить деньги на объявление в газете, типа «Самый крутой в мире риэлтор, с опытом 2 рабочих дня, сделает работу лучше всех!» Поэтому я стал звонить своим близким, родным, безопасным. Которые "все про меня знают", и которым мне не придется врать.

Кто-то задавал вопросы сразу, я их просто записывал. А смысл «умничать», если ответа все равно не знаю? Потом шел к своей, очень занятой наставнице и спрашивал, где бы мне поискать ответ на конкретный вопрос. Она или отвечала сразу или советовала где посмотреть. Не штудировать же мне весь Гражданский и Жилищный кодекс! Найдя ответ – сразу перезванивал тому, кто его задал.

Оказалось, что вопросы у людей часто повторяются, и скоро я мог отвечать «с ходу». Стал «знатоком» очень узкого круга вопросов. А через пару недель меня в первый раз «наняли» - попросили помочь продать комнату в трехкомнатной квартире. Знакомого знакомой моей супруги. Перед этим я спросил у наставницы:
- Есть потенциальный клиент, что дальше
- Заключить договор, забрать оригиналы документов
- А дальше?
- Потом расскажу…

Потом меня научили выставлять объект в «закрытую риэлторскую базу» (Мультилистинговая система), откуда объект автоматом попадал в печатную рекламу в газеты и журналы. Дальше мне оставалось только ждать звонков. Заняться было нечем, знакомых я уже обзвонил – я листал бланки договоров, наблюдал как в агентстве, что устроено, старался никому не мешать. И особенно слушал, ЧТО моя наставница говорит своим заказчикам и КАК она это говорит.

«Собственный прайс агентства» был большой. Множество объектов, все без исключения по эксклюзивным договорам. При каждом удобном случае, в курилке, за обедом, за кружкой кофе я старался рассказать своему же коллеге – агенту нашего же агентства, что продаю комнату. В «прайсе агентства» мол, она, конечно, есть и в рекламе тоже. Но «я хочу вам на всякий случай рассказать, вдруг будет интересно кому-то из ваших заказчиков…»
И одна из опытных агентов, однажды сказала:
- Ты знаешь, я ищу нечто подобное. Как я ее проглядела?
- Да она выставлена всего несколько дней назад…
- Слушай, я сейчас позвоню, предложу, может, захотят посмотреть…

Так я продал свою первую комнату в первый месяц работы. «Свои» (знакомые) продали, свои же (риэлтор из-за соседнего стола) купили. А я получил комиссионные. Отдал, как договаривались 10 процентов своей наставнице. И решил, что и впредь на работе не буду делать лишних движений. Меня наняли продать комнату, я продал. Мне заплатили за выполненную работу.

Если со мной никто не заключил договор – значит, у меня нет Заказчика. Значит, у меня нет работы. Нечего делать и много свободного времени. Какой смысл бегать по городу и срывать объявления с заборов? Мало ли кто что продает? Зато есть время налить себе вкусного кофе, развалиться в кресле и позвонить друзьям и старым клиентам.

Поболтать. Узнать как у них дела. Сказать, что как раз завершил много работы. Есть свободное время для новых заказчиков. Сказать, что самое время прислать ко мне: «Ну, эту, как ее, твою сослуживицу. Которая с мужем разводилась... Помнишь, ты спрашивала насчет размена пару месяцев назад. Я ей тогда перезванивал, пояснял… Ага, телефон нашел - Нина Петровна… Они, что разведенные так в трешке вместе и живут? Ужас! Скандалят, говоришь? Да…, надо срочно им разъезжаться… Придумал. Ты ей утром на работе про меня напомни. А завтра после обеда ей перезвоню, узнаю, что да как… Глядишь, разрулим, их ситуацию… Ну, не забудь, поговори утром с ней… И подруге поможешь, и 100 баксов от Агентства получишь… Что значит «Не надо?» Так положено! Добрые дела должны вознаграждаться. Купишь подруге подарок на новоселье... Я тебе утречком позвоню, напомню, насчет Нины, хорошо? Как, зачем напомнить? Чтобы тебе в голове не держать. Слушай, какой у тебя приятный голос! И с института ничуть не изменился. Повезло твоему мужу... Он что-то так мне и не перезвонил, насчет покупки коттеджа для кого-то там… Нет, ничего пока не искал. Я же предупреждал – сначала тому парню надо прийти в офис, дать мне официальное задание. И немного денег на расходы, на то, на се. Машина ведь без бензина не ездит, а мне по пригородам придется помотаться.… Да, конечно, в счет оплаты моей работы. Только вперед.… Ну, ладно, привет мужу, пусть звонит. А завтра, часиков в 10ть я - тебе. Пока, пока».

Ни разу, ни по продаже, ни по покупке я не работал без эксклюзивного договора. Один раз, было – дал себя уговорить. Девушка по телефону сказала, что ей нужно срочно купить квартиру именно в таком-то доме. Буквально завтра-послезавтра. В мультилистинге пара квартир выставлено было. Я договорился с тем агентом на просмотр одной из них, пара кварталов от офиса Агентства. И решил показывать квартиру без подписанного с покупателем эксклюзивного договора. И без аванса за услуги Агентства. Первый раз увидел свою будущую заказчицу уже на просмотре. Квартира в целом девушке понравилась. Были кое-какие вопросы по документам, но решаемые. Время было позднее и договорились, что утром она придет в Агентство с паспортом и 50 тысячами русских денег. Двадцать – мне на аванс за услуги. Тридцать – для внесения аванса за квартиру, в то Агентство.

В ту ночь я засыпал счастливым. Еще бы – один показ и через неделю сделка! Всего делов - то! Комиссионные 2 процента с двух с половиной лимонов. 50 000 рублей! Из которых, почти 35 000 руб. - МОИ! Сын компьютер новый просил – вот обрадуется! Завтра после обеда – заеду в магазин, приценюсь, деньги считай в кармане!!! Вот тебе и «никогда не работайте без договора»! Да, что он там, наш Директор, понимает?! Каждый случай – уникальный. Иногда и от правил можно отступить!!!

Утром перезвонила моя «заказчица» и попросила перенести встречу на “гдетопослеобеда”. Ну и ладно – всякое бывает. Перезвонил другим людям - отменил послеобеденные встречи и показы. Тут ведь - "живые деньги". В час дня я приготовил бланки Договора подбора и фирменную папочку. Сижу, жду звонка. Через час перезваниваю сам – телефон недоступен. Мало ли, что – в метро едет или батарейка села. Часто звонить неудобно – смс-извещения к ней придут, когда будет в зоне доступа. Три часа дня – телефон недоступен. Четыре – недоступен. Я – весь на «взводе». В пять – берут трубку. Наконец-то! девушка очень извиняется и говорит, что не сможет сегодня. Обещает прийти утром следующего дня. Я настаиваю на назначении точного времени. В 11-00. Хорошо.

В 11-00 она не приходит. Перезваниваю – гудки идут, трубку не берут! Я расстраиваюсь, жалуюсь коллеге. В 12-00 трубку тоже не берут. И в 13-00 тоже. О «противной клиентке» знает уже весь мой офис. Другими делами заниматься я не могу – взбудоражен.

Остальные агенты в офисе заняты тем, что рассказывают друг друга – кого как «клиенты обманули». Позиции агентов разделяются на «Никогда не работайте без эксклюзивного договора». И на «Можно иногда и без договора. Долю Агентству я так и так отдам. А договор можно и после сделки подписать. Для бухгалтерии. Главное Директору не говорить – что без договора пашешь». Все взбудоражены. Никто не работает.

В 15-00 догадываюсь перезвонить не со своего мобильного, а с городского офисного. Чтобы у нее мой номер не высветился. Девушка берет трубку, слышит мой голос. Говорит, что 50 тысяч – за мою работу слишком много, и что 30ть – то же много. Тысяч 20ть она еще готова мне заплатить. И что «с радостью придет с деньгами завтра».

Мои коллеги все слышат. Мнения разделяются между «Она тебя кинет», « Не кинет , а 20 000 – тоже деньги» и «Раз договаривались устно на Пятьдесят – требуй Пятьдесят». Обсуждаем варианты. Строим планы мести на завтра. Все при деле. Вечереет.

И тут до меня доходит – ЧТО Я ВТОРОЙ ДЕНЬ НЕ РАБОТАЮ! ВСЕ МОИ МЫСЛИ ЗАНЯТЫ ТОЛЬКО – «ОБМАНЕТ – НЕ ОБМАНЕТ, ПРИДЕТ-НЕ ПРИДЕТ». И еще будоражу своих коллег – не даю им работать. Тогда я при всех снова набираю номер и говорю девушке на той стороне, что Я ОТКАЗЫВАЮ ЕЙ В СВОИХ УСЛУГАХ. Что она может или покупать напрямую или нанимать кого-то другого. А я потерял два дня и не собираюсь тратить на нее больше ни минуты. До свидания. Сбрасываю с себя груз под названием «Может быть» и снова обретаю душевное спокойствие.

Некоторые коллеги начинают меня упрекать: «Тебе что деньги не нужны? А вдруг бы хотя бы Двадцатку заплатила!». Отвечаю, что мне не нужна «такая двадцатка». И не нужны подачки. Я – успешный агент, работающий на самой высокой процентовке. И прилично зарабатывающий. Который сглупил, и впервые нарушил два своих личных основных агентских правила:

1. Я НИКОГДА НЕ РАБОТАЮ БЕЗ ЭКСКЛЮЗИВНОГО ДОГОВОРА С ЗАКАЗЧИКОМ.

2. Я НИКОГДА НЕ БЕРУ ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ МНЕ ДАЮТ С НЕОХОТОЙ.

После этого случая я никогда не соглашался на просьбы потенциальных заказчиков по телефону:

- Вы нашу квартиру выставьте в продажу, а насчет Экслюзивного Договора мы подумаем…
- Приходите с документами в офис, подумаем вместе. Если все всех устроит, запишем наше соглашение на бумаге. Оформим все ПРАВИЛЬНО и начнем работать. Сегодня подъехать сможете?
- Мы еще не решили. А сколько стоит ваш «Договор»?
- Договориться со мной вы можете бесплатно. А за мою работу вам придется заплатить порядка 5 процентов от стоимости вашей квартиры. Точнее смогу сказать, когда узнаю вашу ситуацию. Возможно, будет скидка.
- Да что вы! Мы уже полгода выставляем ее в трех Агентствах – и везде за 3 процента!
- Полгода говорите… В трех местах, говорите… Ну ладно. Продали вам ее за полгода в трех местах? Слышали поговорку: «У семи нянек дитя без глаза»? Но дело, конечно ваше. Раз вы никуда не торопитесь… Желаю удачи.
- Погодите, погодите. Вы выставьте ее на продажу. Если будут покупатели – мы сразу заключим, как вы сказали? Соглашение.
- Извините, но мы – солидное агентство и так не работаем. Если вы меня наймете для продажи вашей квартиры – тогда я добросовестно буду выполнять свои обязательства и отчитываться вам за каждый значимый шаг. Как надумаете – позвоните.
- А как нам быть с теми тремя агентствами?
- Вы подписывали какие-нибудь бумаги? Отдавали оригиналы документов? Передавали ключи?
- Нет.
- Тогда не беспокойтесь. Я сам позвоню в те Агентства и все улажу. Мне удобно, чтобы вы подъехали сегодня до 18-00. Или завтра до обеда.
- Давайте я вам с утра позвоню и скажу. После обеда у меня дела…
- Понимаю. И мне тоже надо распланировать завтрашний день. Предлагаю предварительно договориться на 12-10. Если у вас что-то изменится – вы мне просто перезвоните и перенесете встречу.
- Ну в принципе в полдень я не занят, жену отпросится с работы… Давайте.
- Хорошо, жду вас завтра в 12-10 по адресу ул. Азина, дом 39. Это перекресток Свердлова-Азина, вблизи ж/д. вокзала. От вокзала – первый светофор налево. По правую руку второй дом от перекрестка. Увидите большую надпись «Агентство ЛИКОМ». Спросите у Секретаря Алексея Вячеславовича. Скажите, вы придете ВОВРЕМЯ или немного задержитесь?
- Что вы, что вы. Мы даже немного раньше. Подождем на улице, когда вы освободитесь.
- Если приедете раньше, секретарь угостит вас кофе. До завтра.

Нормальные люди всегда могут договориться. А когда уже договорились - почему бы не записать это на бумаге? Всем спокойнее.

Я, Азамат, не могу Вам указывать, как вам нужно работать. Вы праве работать так, как посчитаете правильным. Могу только рассказать о своем личном скромном опыте. Некоторые моменты сейчас весело вспоминать. Ваши выводы – вы сделаете сами. Говорят собственные ошибки – они дороже, ценнее.

Не сомневаюсь, что у вас все получится. Вы задумали хорошее дело и сможете устроить все, так как решите. А за приглашение – спасибо. Думаю, ваши знаменитые каракалпакские дыни сможем вместе отведать в следующем году. Ни за что не откажусь…

amURAL Вас уже и так захвалили, но снова не могу сдержаться: читаю с наслаждением!
Отличный слог! Великолепное изложение о самой сути!
Готовое пособие для новичков

Везет же новеньким, все им на блюдечке с голубой каёмочкой...
А мы когда-то бились головой об стенку, пока дозрели до всего этого ](*,)

Наталия Алексеевна писал(а):
amURAL Вас уже и так захвалили, но снова не могу сдержаться: читаю с наслаждением!
Отличный слог! Великолепное изложение о самой сути!
Готовое пособие для новичков
Везет же новеньким, все им на блюдечке с голубой каёмочкой...
А мы когда-то бились головой об стенку, пока дозрели до всего этого

Благодаря вам, Наталия Алексеевна, и таким же первопроходцам как вы - нынешние новички могут "стартовать" более комфортно. И сразу начать работать эффективно

Причем от нас с вами - от этого не убудет