работа над ошибками или чужие грабли. 25 / 2341

Здравствуйте!
с недавнего времени я решила вести сделки самостоятельно. есть опыт работы в АН (3 года), есть друзья-знакомые, которые приводят клиентов, хочется работать спокойно, без давления от руководства, на стороне клиента и за вполне четко оговоренное вознаграждение без всяких укрывательств. Порядочно то бишь, по-человечески. на звание профессионала не претендую, но в будущем хочется себя таковой ощущать. в общем, наступила я на грабли, теперь тру шишку на лбу, и думаю, как сделать так, чтоб это не повторилось больше. дело было так:

мой хороший знакомый продавал квартиру А. пришли к нему покупатели, квартира им понравилась, вот только чтобы купить ее, нужно было продать квартиру Б, чем меня и попросили заняться. квартира Б принадлежала пожилой матери и взрослому сыну (как выяснилось, бывший браток). сын сразу сказал, что до квартиры ему дела нет, поэтому занимайся мол, где надо я все подпишу. договорились о комиссии. все ровно вроде. проходит время, покупатель МУ (полный Му..) вносит аванс. Покупатель ипотечник, поэтому в предварительном договоре (где и была прописана авансовая сумма) купли продажи стоит фраза: в случае ПИСЬМЕННОГО отказа банка в кредитовании объекта аванс возвращается, в случае отказа покупателя от покупки - нет. за несколько дней до этого мне становится известно (клиентом тоже соответственно), что у продавца квартиры А изменились обстоятельства и квартира снимается с продажи. после внесения аванса в разговоре с братком получаю инструкции: кароче.. там, где квартира А была, там не ищем, ищем в других местах, ну и еще несколько критериев + увеличенный бюджет. хорошо. смотрим с матерью квартиры (понятно, что я трачу свои деньги: на телефоне для прозвона, бензин для разъездов, дело в Подмосковье происходит). Конечно, то, что мы смотрим по характеристикам уступает квартире А, но все же достойно, да и на порядок ближе к москве. Смотрим, но не тормозимся на чем-то одном, т.к ждем ответа от ипотечника МУ. Ипотечник МУ звонит спустя десять дней и говорит, что, видимо, откажется от квартиры. В разговоре промелькнула фраза о том, что один из собственников (браток) в 2003 году якобы привлекался за мошенничество и вроде бы даже с недвижимостью. так (или что-то типа того) говорит банк, естественно только на словах, но ипотечник уже на неописуемом очке только от слова мошенничество, в общем, как я понимаю, дело не столько в банке, сколько в нем самом. Все мои предложения по минимизации его рисков (ячейка под выписку, нотариальные обязательства и т.д.) его не устроили, и он решил забрать аванс. ну раз МУ, значит МУ, забирай, только в рамках договора, т.е. письменный отказ предоставь. Сообщила клиентке, вернула квартиру Б в рекламу, поплыли снова. Неделю проштормило мою клиентку, а давайте посмотрим вот такие квартиры (по третьим критериям), потом вот эти (по четвертым). А потом она позвонила и сказала, что сестра ее отговорила от продажи. Здорово! Я рада. Только давайте решать теперь со мной вопрос. Я работала. Работала за четко определенное вознаграждение по факту сделки. Моей вины в том, что сделка не состоялась нет. Следовательно, я хочу получить часть вонаграждения за часть работы. Предложение с моей стороны было таковым: заканчивался срок действия преддоговора, с момента, когда ипотечник устно меня проинформировал, прошло две недели, но письменного отказа не было. я отправляю ипотечнику уведомление о сделке заблаговременно, составляем акт о его неявке на сделку, отказа банка нет (и не было бы - я связывалась с кредитным менеджером, та сказала, что таких бумаг они не дают, только в устной форме), соответственно оснований отдавать аванс по истечению срока договора нет. как только все эти бумаги на руках у клиентов, они мне передают сумму аванса (это треть от моего вознаграждения) и мы расстаемся. Этот вариант их не устроил. Предложите свой. С их стороны поступило другое предложение: отправится в пешее эротическое путешествие. Мне. После долгих моих выяснений отношений и попыток добиться справедливости браток пообещал сломать мне ноги, а мать заявила, что я в-общем то ничего и не делала...
три месяца работы коту под хвост. ситуация не закончена, буду бороться дальше, но уже на сегодняшний день, если убрать эмоции, становится очевидным, что было допущено много ошибок.

конечно, для "друзей друзей", с которыми я столкнулась, нужно иметь хоть какой-то договор на оказание услуг. Уважаемые старшие коллеги, те, кто занимается частной практикой, просветите, пользуетесь ли вы такой формой? если да, то как себя позиционируете (физ.лицо или ИП)? какие нюансы есть? Как вообще вы страхуетесь от подобных случаев? Поделитесь опытом, пожалуйста.

Агентство вроде бы застраховано от такого кидалова, т.к. правоустановка как правило находится в сейфе, но по своему опыту я знаю, что если клиент включит быдло, то может и документы забрать, и денег не заплатить. Поэтому тему агентств, пожалуйста, давайте не будем поднимать.

Извините за "Войну и мир", спасибо всем, кто осилил дочитать до конца. буду признательна за каменты по теме.

А за групповой поход доблестных коллег к окулисту после прочтения "Войны и мира" тоже сами заплатите, или будете продолжать на грабли наступать?

ag_Yohness писал(а):
...мой хороший знакомый продавал квартиру А. пришли к нему покупатели, квартира им понравилась, вот только чтобы купить ее, нужно было продать квартиру Б, чем меня и попросили заняться.

Первая и решающая ошибка.
К Вам пришли люди смотреть квартиру не имея не только денег на её покупку, но и даже намека на покупателя своей, не говоря уж о собственном риэлторе. Это не покупатели, а МУ (по Вашей же терминологии).
Следовало продолжить искать нормального покупателя и параллельно (раз уж попросили) продавать квартиру Б не строя иллюзий, а держа их как запасной вариант.
Дальше разбирать смысла нет, т.к. по закону притяжения "МУ притягивает МУ", и как себя не позиционируй - результат известен.
Радуйтесь, что хороший знакомый вовремя соскочил не испортив отношений с Вами и, даст Бог, ещй обратится за помощью.

ag_Yohness писал(а):
... есть опыт работы в АН (3 года), есть друзья-знакомые, которые приводят клиентов, хочется работать спокойно, без давления от руководства, на стороне клиента и за вполне четко оговоренное вознаграждение без всяких укрывательств.

Инком?

ag_Yohness писал(а):
Ипотечник МУ звонит спустя десять дней и говорит, что, видимо, откажется от квартиры. В разговоре промелькнула фраза о том, что один из собственников (браток) в 2003 году якобы привлекался за мошенничество и вроде бы даже с недвижимостью. так (или что-то типа того) говорит банк, естественно только на словах, но ипотечник уже на неописуемом очке только от слова мошенничество, в общем, как я понимаю, дело не столько в банке, сколько в нем самом.

Если банку становится известо о том, что (со)собственник покупаемой квартиры привлекался за мошеничство, он покупателю-ипотечнику отказывает в выдаче кредита (без объяснения причин), и далеко не всякий банк дает письменный отказ: с письменным отказом можно и в суд пойти, а банку по судам таскаться - неохото. Это нормальная практика, когда банк отказывает в выдаче кредита на покупку квартиры, где один из собственников сидел за мошенничество.
Хотите работать нормально, по документам, в рамках правового поля, - оформляйте ИП и платите налоги.
Если же работаете вчерную, то заключенные Вами договоры будут свидетельствовать о незаконном предпринимательстве, и никак Вас защищать не будут. Если решили работать частным образом, без фирмы, - имете в виду, что это на порядок сложнее, чем работать на фирме (по себе знаю: тоже был период в жизни, когда работал частным образом).

ag_Yohness писал(а):
...становится очевидным, что было допущено много ошибок.

За три года работы у Вас не было подобных ситуаций ни разу, всегда все было гладко? Значит, Вам еще учиться и учиться.

Я думаю, Ваши ошибки не столько в оформлении договоров на услуги, сколько в формировании отношений с клиентами.
Основной заработок риэлтора не в том, чтобы выцарапывать деньги с клиентов, отказавшихся от услуг, но сожравших Ваше время.
Основной заработок риэлтора там, где действительно нужна риэлторская услуга.
В Вашем рассказе 3 клиента. И все 3 отказались от Вашей работы.
Это бывает.
Ну, так вышло, все заболели, передумали, разорились, поругались, умерли.
Но, может быть, у них и не было особого желания? И Вы тратили время на немотивированных клиентов?

конечно, для "друзей друзей", с которыми я столкнулась, нужно иметь хоть какой-то договор на оказание услуг.

Договоры типовые, без разницы, для друзей и недрузей одинаковые. Подписание бумаг дисциплинирует обе стороны договора, когда черным по белому, а не бла-бла-бла, клиент четче формирует свои желания (чтобы не менять потом критерии сто раз), и риэлтору понятнее, в каком направлении работать.
Чтобы подписывать договор как риэлтор, надо иметь какую-либо форму - ИП, либо ООО.

...Агентство вроде бы застраховано от такого кидалова, т.к. правоустановка как правило находится в сейфе

Я Вас умоляю. В чем страховка-то?
В нашем городе документы не забирают, потому что:
1. Правоустановку восстановить - не проблема, правда? Если у Вас забрали правоуст, а Вам очень надо, неужели отсутствие правоустанавливающих Вас остановит?
2. Можно и не восстанавливать, просто прийти и устроить скандал - вернут, куда денутся.

ag_Yohness, сочувствую. "Бороться далее", как уже сказали выше, тоже смысла не вижу. Всякое бывает, забудьте и работайте дальше.. если это единичный случай - ничего (дерьмо случается), если рецидив, то, наверное, рано в самостоятельное плавание.

bravinta писал(а):
А за групповой поход доблестных коллег к окулисту после прочтения "Войны и мира" тоже сами заплатите, или будете продолжать на грабли наступать?

несмотря на то, что пользы от Вашего поста ровно ноль, ваше остроумие выше всех похвал. вы им бреетесь?
ешьте морковку, она богата витаминами. еще никто не видел кролика в очках.

Николай Тюленев писал(а):
Следовало продолжить искать нормального покупателя и параллельно (раз уж попросили) продавать квартиру Б не строя иллюзий, а держа их как запасной вариант.

так оно собственно и было. Продавцу квартиры А нужны были деньги для покупки земельного участка. В процессе нашелся собственник подходящего участка, с которым продавец А устроил бартер. Изначально собственникам квартиры Б было предложено заавансировать квартиру А, с хозяином квартиры А я договорилась на срок в 3 месяца. Однако, собственники квартиры Б отказались, боялись несрастух, кроме того с их стороны было предложение рассмотреть еще несколько районов, подходящих для поиска альтернативы. Иными словами, квартира А им понравилась, но пока Б продавалась, они готовы были рассматривать и другие варианты.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Это нормальная практика, когда банк отказывает в выдаче кредита на покупку квартиры, где один из собственников сидел за мошенничество

у меня нет достоверной информации на счет привлечения/судимости братка. Ипотечник брякнул это в разговоре. поднимать эту тему с клиентами я не хотела, ибо решение банка (или самого ипотечника?) не изменить. на данный момент причина отказа банка для меня не важна. мне нужен ПИСЬМЕННЫЙ отказ банка в кредитовании квартиры, т.к. только на его основании ипотечник может забрать аванс. (это прописано в преддоговоре купли-продажи). Я не требую указания конкретной причины отказа, и это оговаривалось при внесении аванса. Отсутствие этой бумаги наталкивает на мысль, что невыход на сделку - инициатива лично ипотечника, а не банка. Тем более, что на все мои просьбы дать контакты кредитного менеджера ипотечник давал какие-то глупые отмазки в стиле "они не работают с риэлторами". В этом случае никаких оснований возвращать аванс нет.

lidmig писал(а):
За три года работы у Вас не было подобных ситуаций ни разу, всегда все было гладко? Значит, Вам еще учиться и учиться.

Перефразируя Вас, получаю: если у человека за три года работы не было проблемных рабочих ситуаций и все было гладко, значит ему еще учиться и учиться.
Комментировать данное утверждение лучше г-ну bravinta, у него с остроумием нет проблем.

lidmig писал(а):
Основной заработок риэлтора не в том, чтобы выцарапывать деньги с клиентов, отказавшихся от услуг, но сожравших Ваше время.
Основной заработок риэлтора там, где действительно нужна риэлторская услуга.

Проблема в том, что действительно нужная риэлторская услуга предоставляется авансом. Работа сегодня, деньги - завтра. Не все понимают, что услуга эта - не футбол на открытом стадионе, когда в хорошую погоду играют, а в дождь по домам сидят. Мало ли, что у них там изменилось, сгорели накопления на доплату, кто-то передумал или просто вскочил прыщик на ягодице, разве это отменяет уже проделанную мною работу? Я считаю, что эта работа должна быть оплачена. Это не выцарапывание, это справедливость.

Если хотите остаться в профессии,важно запомнить,что у нас дорого оплачивается только положительный РЕЗУЛЬТАТ!
А процессу грош цена если нет нужного результата...
Это я и своим агентам говорю...
Так что фигней не майтесь-больше время на эту свою справедливость угробите.

Флэшь писал(а):
Если хотите остаться в профессии,важно запомнить,что у нас дорого оплачивается только положительный РЕЗУЛЬТАТ!
А процессу грош цена если нет нужного результата...

Закон о защите прав потребителей говорит несколько иное.
А именно - при расторжении договора по инициативе клиента выполненная работа должна быть оплачена.

LevshinSergey писал(а):
Флэшь писал(а):
Если хотите остаться в профессии,важно запомнить,что у нас дорого оплачивается только положительный РЕЗУЛЬТАТ!
А процессу грош цена если нет нужного результата...

Закон о защите прав потребителей говорит несколько иное.
А именно - при расторжении договора по инициативе клиента выполненная работа должна быть оплачена.

Какой нафик закон при незаконном предпринимательстве?