Практикум начинающего риэлтера. 12 / 8875

[777]

Вечер (20.40 ) добрый!

Не забывай о форуме - это кладезь...

Это точно - читать, неперечитать...

... А под тему этого топика вообще создать ветку "Практикум начинающего риэлтера".

Не посоветуете – какие принципы должны быть в организации работы?

Эх, йо!!! Я агент! И какую мне услугу готовы предоставить(продать) многоуважаемые титаны руководительской мысли? И совсем скромный вопрос - по чем?

прочитав эту ветку, запал на три эти цитаты... на основании которых, и хотелось бы тоже спросить совет...
чуток о себе: в недвижке (за деньги) недавно... до этого пришлось потрудиться со своими объектами, квартирами родственников и друзей, косвенно по основной работе, после чего решил попробовать, в качестве приработка... ибо основная работа вполне нормальная... пошел в фирму... сразу предупредил - сорри, работать могу неофициально... ибо работаю... в госструктуре... лишние проблемы и вопросы мне не нужны... фирма согласилась... взял себе один спальный район (+/- прилегающие территории)... о процентах договорились - 50/50... все необходимое (комп дома, ноут, комп на работе, телефон рабочий нелимитированый (городские и мобильные звонки хоть завались (специфика самой работы), два мобильника, авто и два высших (на третье - юридическое - учусь))... клиентов ищу сам, как продавцов, так и покупателей... особыми накрутками не страдаю... 1000 евро к цене продавца за квартиру в пределах до 60 000... если накидывать больше, то шансы именно мои на продажу именно этой квартиры придется делить со многими другими, кто тоже удет заниматься этой квартирой...
какая роль фирмы - есть офис, есть юрист... увы, услуги юриста нужны были только в качестве "договора-балванки", т.е. стандартный договор, который в зависимости от условий сделки могу и сам переделать под условия клиентов... офис - ... проработав в фирме 2 мес и продав 4 квартиры. только одному клиенту удобно было (хотя и не обязательное условие, просто удобно было) подписать договор о задатке в офисе... т.е. офисом я воспользовался 1 раз... т.е. фирма не затратила на мне ни одного... ни одной копейки... я принес (работая при условии, что это больше хобби, чем работа - 2000 евро)...
теперь мои расходы - на одну квартиру уходит:
реклама, транспортные (иногда забираю покупателя с другого конца городу и везу показывать квартиру) - до 200 евро...
натариуса и оценщика (если квартиру покупают в кредит через банк) - оплачиваю я (хотя у нас это и непрактикуется, но это больше направлено на создание образа-имени - еще 150 евро...
по окончании сделки выставляю обеим сторонам(в зависимости от пола) - Вдову Клико или какой-нить 12-ти летний Балантайнс - еще 100 евро...
по сути мои расходы составляют 250-350 евро... при моей доле в 500
подсчитал - прослезился... для хобби - оно конечно оказаться в плюсе - это уже хорошо...
и все бы так оно и шло, если бы не настойчивое желание фирмы подсадить меня на договор о сотрудничестве с ними... , где первоначальный вариант предусматривал такие драконовские условия (шьрафы), от которых возник только один вопрос - мне сразу переписать всю свою собственность на фирму, или можно подождать?... сказал, что мне легче сейчас встать и уйти... после этого убрали все цифры-суммы штрафов... после месяца вялотекущей борьбы за каждое слово договора подошли к тому, что я практически снял с себя почти все обязательства - фирму не устраивает, но при этом, как грится, готовы еще поторговаться...
пообщавшись с друзьями и знакомыми ( в т.ч. и с клиентами, которые сильно удивлялись, почему это я отдаю половину от оборота канторе) пришел к выводу - пора сваливать и начать все самостоятельно...
у нас (полагаю и у вас тоже) есть несколько форм ком. деятельности... Индивидуальный коммерсант (ИК), самозанятое лицо (СЛ), ООО ну и прочее, что в данной сфере неинтересно...
кстати, один из аргументов фирмы в пользу НЕОБХОДИМОСТИ СРОЧНОГО ЗАКЛЮЧЕНИЕ договора - это регистрация, как самозянятого лица... (это возможно только имея договор о сотрудничестве с ЮЛ)... ИК - этот договор не нужен... и это единственное отличие между СЗ и ИК... ответственность и налоги - одинаковы... регистрация, как ИК - 50 евро, СЛ - бесплатно...
далее, пошли плоды создания образа - клиенты, с которыми совершили сделку, стали советовать меня родственникам и знакомым, некоторые просто отдают ключи от квартиры и говорят - продавай... все это без каких-либо договоров - все на честном слове...
...когда пришел в фирму думал, что суть работы отличается от самостоятельной - дают клиентов, сделки - бери и работай дальше... когда нужен был хороший, свой оценщик - у фирмы такого не оказалось, равно как и нотариуса... т.е. пришлось самому искать... оценщика даже методом пробы и ошибки (пришлось клиенту возместить неудобную оценку - мелочь, но...)

так вот и вопрос - скорее все-таки к Титанам - что делать? фирма мягко напрягает... время работает против них, ибо мои три месяца работы дали мне само понятие всей этой кухни (может и без особых подводных камней, которых пока при всем моем желании в упор не вижу)... структура клиентуры потихоньку нарастает... от фирмы, по сути, ни чего не надо... фирма на мне не имеет ни каких расходов, кроме доходов... ктобы как поступил на моем месте? вроде как и хотца, а вроде как и... если местные Титаны - руководители фирм говорят, что фирма предоставляет то и то (из того, что у меня у самого есть), то это и не вопрос... а может кто-то из Вас работает иначе, может просто есть что-то, что я могу потребовать у фирмы, в замен на просто откаты на за *** собачий

спасибо за ответы.

[Kalinin]

Ну, какие тут советы... Хотя...

1. Напрягайте контору по полной программе: оплата рекламы (что за бред - агент оплачивает рекламу при дележке фифти-фифти?!), ЭСКРО, юрист пусть за вами сам бегает, пусть контора оплачивает трубку и прочее.

2. М.б. имеет смысл все-таки организоваться не в индивидуала, а во что-то бОльшее, чтобы самому управлять? Это нередкий вариант перерастания хобби в ремесло, риэлтерство затягивает, как болото...

[777]

Kalinin
еще раз спасибо!

Ну, какие тут советы... Хотя...

вот и у меня постоянно выстреливает то "хотя ", то "а может быть ", т "а что если "...

1. Напрягайте контору по полной программе: оплата рекламы (что за бред - агент оплачивает рекламу при дележке фифти-фифти?!), ЭСКРО, юрист пусть за вами сам бегает, пусть контора оплачивает трубку и прочее.

те, кому кантора оплачивает трубку, и-нет и прочее - имеют 30%... даже и не знаю, что выгоднее, ибо трубкой пользуюсь мало, т.к. на официальной работе - нет лимита... как и с и-нетом на работе... домашние и-нет - он по-любому есть и нужен...
получается, кантора и рада бы была подсадить на "иглу", да зацепиться не за что... да и мне лишние обязательства, ограничивающие свободу действий - как-то не шибко хочется брать на себя... например такой пункт - после разрыва договора не имею права заниматься недвижкой 18 мес. переправили (фирма даже на это пошла, но только в моем случае) на 3 мес. + компенсация денежная... мне...
юрист, чтобы бегал... сомневаюсь, он там вроде как на окладе + какие-то свои дела делает... ответить на вопрос по поводу того или иного пункта в договоре может, по бОльшим вопросам к ниму все с поклоном идут, типа - не соблаговолите ли барин, оладышек откушать (с)...
т.е. не может мне фирма предложить (или я все-таки чё не понимаю) того, чего бы у меня не имелось и чего бы я сам не мог бы сделать... ну разве что (!!!) обещания - типа, подпишем договор, будешь получать сделки по центру (там суммы другие)... но как-то не убедительно бещания звучат...

2. М.б. имеет смысл все-таки организоваться не в индивидуала, а во что-то бОльшее, чтобы самому управлять? Это нередкий вариант перерастания хобби в ремесло, риэлтерство затягивает, как болото...

да уж... затяговает - это точно... интересно... а еще и денюшку приносит... пока копейки, но... поле деятельности пахать-не перепахать... сейчас главное зарекомендовать себя...
во что-то большее? ну есть вариант ООО... но там с налоами все плохо... у нас уже ооочень сложно при этой форме скрыть что-либо... если индивидуал получил свою наличку и абыл, то при переводе на фирму автоматом снимается... налог на добавленную стоимость (18%)... значит и офис нужен (а стартового как такового нет), начинать с кем-то - не очень хочется, да и не шибко есть с кем...
останавливаться на 1-2 шт. евро, вроде тоже как-то не логично... да и кантор у нас по недвижки - пруд пруди... вот в этом как раз, полагаю, могут быть подводные камни, о которых могу даже и не догадываться

вот сижу и думаю - документы все на регистрацию ИК на столе... но опять это "хотя " бегает перед глазами...

а как сегодняшние Титаны начинали и как перешли на сегодняшний уровень? в срезе: под канторой индивидуально сам себе рулевой (руководитель ООО)

[Kalinin]

Да, жестко у вас в Евросоюзе с дележкой комиссов... 50/50 - это в России (в Питере по-крайней мере) - базовый процент. С вариациями только в плюс - вплоть до 70/30 (70 - агент).
И пункт "после разрыва договора не имею права заниматься недвижкой 18 мес." - полный бред, думаю это оспоримо в суде любой страны. Нарушение всех возможных прав, на мой взгляд.

Надо Вам, на мой взгляд, все-таки фирме предложить свой вариант Договра. Вот, типа, я - выдающийся риэлтор, предлагаю фирме подписать со мной вот такой вариант, не хотите - идите в ж. Реклама, компенсация бензина/телефонии/интернета, наличие собственного рабочего места в офисе, пользование связью в офисе, безлимитный юрист в офисе и т.д. - и за это прошу 50/50. Можно нахалки набраться и еще, скажем, такой пункт включить - оплата банковской ячейки.

[Червяков Игорь]

Согласен с Ильёй, если выдающийся, а фирма об этом знает, то она пойдёт на все разумные уступки. Работал в свое время в Испании, так там, кроме 50-ти процентов и оплаты телефона, агенты просят ещё и какую-то зарплату. Имеется в виду конечно Агент с опытом работы не менее года. За ними гоняются работодатели и на всех не хватает.

[Вячеслав Немировский]

Да, жестко у вас в Евросоюзе с дележкой комиссов... 50/50 - это в России (в Питере по-крайней мере) - базовый процент. С вариациями только в плюс - вплоть до 70/30 (70 - агент).

Замечено: чем крупнее города - тем выше проценты агентов. Психология трудяги: "нас здеся работает 500 человек, следовательно, - руководство купается в золоте".

И пункт "после разрыва договора не имею права заниматься недвижкой 18 мес." - полный бред, думаю это оспоримо в суде любой страны. Нарушение всех возможных прав, на мой взгляд.

В США (родина демократии) умирающая компания "Крайслер" заплатила "Форд Моторс Компани" по тем временам фантастическую неустойку за то, что Ли Якокка не покинул после Форда этот бизнес, а пошел поднимать Крайслер, что ему и удалось.

В наших судах при хороших адвокатах во главу вопроса ставится не тот факт, что человека лишают права выбора (Конституция !!!), а тот факт, что нормальный, психически здоровый человек, реализовал своё право выбора, когда подписывал этот договор.

Надо Вам, на мой взгляд, все-таки фирме предложить свой вариант Договра. Вот, типа, я - выдающийся риэлтор, предлагаю фирме подписать со мной вот такой вариант, не хотите - идите в ж. Реклама, компенсация бензина/телефонии/интернета, наличие собственного рабочего места в офисе, пользование связью в офисе, безлимитный юрист в офисе и т.д. - и за это прошу 50/50. Можно нахалки набраться и еще, скажем, такой пункт включить - оплата банковской ячейки.

Поддерживаю Калинина на все 100% !!! Я, как учредитель, очень не люблю, если к моему директору или координатору приходит чел с таким предложением. Но все мы человеки и деньги лишними не бывают. При условии, что Вы действительно будете доставлять хлопот предприятию не больше других сотрудников.

[777]

Kalinin

Да, жестко у вас в Евросоюзе с дележкой комиссов...

а не смешите - евросоюз название одно... самая бедная страна мы в этом -союзе...

50/50 - это в России (в Питере по-крайней мере) - базовый процент. С вариациями только в плюс - вплоть до 70/30 (70 - агент).

силно... но при этом вот так и не могу понять - а зачем толковому агенту делиться даже этими 30% вот есть у нас один такой - занимается центром - сделок пруд пруди... смотрю на него и думаю - то ли я даун, то ли у него не все с головой... все знает, все умеет... бабульки делаетооочень хорошие... но откатывает 50%, договор подписам в первозданном виде (а там штрафы за "разглошение" 15 000 евро, за еще какую-то фигню - 8 000, за левую сделку - в двукратном размере...) не понимаю...

И пункт "после разрыва договора не имею права заниматься недвижкой 18 мес." - полный бред, думаю это оспоримо в суде любой страны. Нарушение всех возможных прав, на мой взгляд.

да - нарушение... но если я это подписываю, то уже становится законным... ибо добровольно... по нашему кзоту - такое может быть только при заключении "Трудового договора", но ни как не "О сотрудничестве"... и компенсация в размере средней +%...
я пока пошел на 3 мес. под компенсацию трех минималок, т.е. 400 евро, на сигареты...

Надо Вам, на мой взгляд, все-таки фирме предложить свой вариант Договра.

предложил... но все время пытаются мягко так, как лисы "уравновесить" ответственность, типа, как это я ни за что не отвечаю...

Вот, типа, я - выдающийся риэлтор, предлагаю фирме подписать со мной вот такой вариант, не хотите - идите в ж.

беда в том, что выдающимся назваться не могу ибо не представляю себе шкалу оценки... если такая вообще есть...

Реклама, компенсация бензина/телефонии/интернета, наличие собственного рабочего места в офисе, пользование связью в офисе, безлимитный юрист в офисе и т.д. - и за это прошу 50/50.

вот это и есть камень преткновения - мне все это не нужно... по сути... есть рабочее место, на котором вот как сейчас - сижу и "дуркой страдаю"... обзваниваю новых клиентов... просмотры в 90% случаев вечером, т.е. после основной моей работы и после работы потенциальных покупателей... если вдруг нужно выехать, то - без проблем - коллега тоже подмазана и только рада этому моему проектику...

Можно нахалки набраться и еще, скажем, такой пункт включить - оплата банковской ячейки.

а это еще что за зверь счета у меня и так есть в двух банках... а ячайка - эт чё и зачем она в этом случае?

поехать что ли в Регистр... коль по сути, нет чего у фирмы попросить... кроме первого мульёна...

[777]

Такой еще вопрос - а как работают Ваши агенты - они сами выходят на клиентов (не важно - покупателя, продавца) или фирма раздает заказы, которые сделали клиенты, посетив фирму??? эт очень важно, ибо у нас агенты по сути сами и клиентов находят... что меня еще больше убивает, ибо ну ни как не вижу, за что нужно (можно было бы) отдавать фирме хоть 1%

[Kalinin]

Такой еще вопрос - а как работают Ваши агенты - они сами выходят на клиентов (не важно - покупателя, продавца) или фирма раздает заказы, которые сделали клиенты, посетив фирму??? эт очень важно, ибо у нас агенты по сути сами и клиентов находят... что меня еще больше убивает, ибо ну ни как не вижу, за что нужно (можно было бы) отдавать фирме хоть 1%

Слушай, 777, ты назовись как-нибудь, хоть "Вася", например, а то как-то тяжко общаться с джекпотовским ником...

По себе (АН "Парадиз", внешняя ссылка) могу сказать, что и объектами и клиентами Агентство обеспечивает. В разумных пределах, конечно, т.е. нет такого - пришел чел, ему навалили 50 заявок и 50 объектов и он начинает срубать бабла. Но постоянная (2 раза в неделю) выборка "Клиенты+Объекты") ложится на стол каждому из начальников отделов (жилой, коммерческий; начальники уже сами распределяют агентам), а в отдел аренды клиенты/объекты передаются, по мере наших сил, ежедневно (в основном они сами по инету лазают, ищут).

Источник знаний - всемирная паутина + все возможные другие поступления клиентов и объектов. (Кстати, выходя покурить из офиса и/или в процессе хождения по окрестным магазинам, ваш покорный слуга, коллеги, приводит в агентство минимум двоих клиентов в месяц в Агентство. По жилью, разумеется - всякие там бабушки-дедушки, с которыми можно завязать (неспециально, конечно) разговор у кассы, местные наркоманы (да-да, не надо пугаться, у них тоже квартиры есть!) и так далее и так далее. Не теряйте навыков "уличного контакта", коллеги!)

Постоянная подпитка сотрудников работой - один из аспектов того, за что агентство берет себе процент.

Естественно, человек с каким-то опытом, приходя в контору, ведет за собой шлейф клиентов, нарабатыает новых - думаю, это все-таки основной багаж; по моим прикидкам, среднестатический "жилищник" (агент отдела жилой недвижки), получает 50% денег со сделок, произведенных с его собственных клиентов, "коммерсант" (агент отдела комм. недвижки) - 20-30%. Ессно, выдающиеся агенты и играющие тренеры (начальники отделов и манагеры отделов) гораздо меньше зависят от объектов, которые им валятся с вышеописанных подборок и с дежурств, но все-же...

[777]

Kalinin

Слушай, 777, ты назовись как-нибудь, хоть "Вася", например, а то как-то тяжко общаться с джекпотовским ником...

можно портвейном, можно семеркиным... можно просто Игорь...

По себе (АН "Парадиз", внешняя ссылка) могу сказать, что и объектами и клиентами Агентство обеспечивает. В разумных пределах, конечно, т.е. нет такого - пришел чел, ему навалили 50 заявок и 50 объектов и он начинает срубать бабла. Но постоянная (2 раза в неделю) выборка "Клиенты+Объекты") ложится на стол каждому из начальников отделов (жилой, коммерческий; начальники уже сами распределяют агентам), а в отдел аренды клиенты/объекты передаются, по мере наших сил, ежедневно (в основном они сами по инету лазают, ищут).

увы... не сталкнулся даже ни с одним подобным "предложением" - все сам, все сам (с)... от того и жаба душит...
тогда еще такой вопрос - а Вы заключаете какие-нить договора с агентами? трудовые или т.н. о сотрудничестве, после которого они регятся, как самозанятые/индивидуальные? и в чем суть такого договора, смысл - кто кого больше... страхует и от чего?

Источник знаний - всемирная паутина + все возможные другие поступления клиентов и объектов. (Кстати, выходя покурить из офиса и/или в процессе хождения по окрестным магазинам, ваш покорный слуга, коллеги, приводит в агентство минимум двоих клиентов в месяц в Агентство. По жилью, разумеется - всякие там бабушки-дедушки, с которыми можно завязать (неспециально, конечно) разговор у кассы, местные наркоманы (да-да, не надо пугаться, у них тоже квартиры есть!) и так далее и так далее. Не теряйте навыков "уличного контакта", коллеги!)

хорошая мысля, но как-то пока не хочется связываться с нариками и алкшами... на этой ниве у нас работают только кидальщики, равно как и со стариками... искать проблемы на свою - нет желания... да и на душу набирать тоже... а даже если и честно с ними, то очень нестабильные они...

Постоянная подпитка сотрудников работой - один из аспектов того, за что агентство берет себе процент.

согласен... и готов был бы платить фирме именно по факту, как грится - есть клиент - веду его (их), по окончанию - расчет согласно договоренности...

Естественно, человек с каким-то опытом, приходя в контору, ведет за собой шлейф клиентов, нарабатыает новых - думаю, это все-таки основной багаж; по моим прикидкам, среднестатический "жилищник" (агент отдела жилой недвижки), получает 50% денег со сделок, произведенных с его собственных клиентов, "коммерсант" (агент отдела комм. недвижки) - 20-30%. Ессно, выдающиеся агенты и играющие тренеры (начальники отделов и манагеры отделов) гораздо меньше зависят от объектов, которые им валятся с вышеописанных подборок и с дежурств, но все-же...

а имеет ли место такая практика, как... как бы это полоконичнее... ну вот я, например, мальчик сам по себе (с), но в определенный момент мне попадается клиент, условия сделки по которому требуют наличия фирмы - я прихожу и грю, типа 50/50? (+/-%) только за создание видимости, что есть кантора (просто иногда народу подавай только форму, а иногда про онную и не заикайся)