новичок в коммерческой аренде 33 / 14518

Здравствуйте, коллеги.
В 90 - х имел успешный опыт риэлтерской деятельности (вторичное жилье)... После дефолта работал в другом бизнесе... Сейчас приходится начинать с нуля... Во вторичку идти не хочу... Пробую коммерческую аренду в роли агента в фирме... Поделитесь советом, с чего начать, чтоб эффективней въехать в тему...

Ждем конкретных вопросов.

где брать инфу пот объектам?
как продвигать ?
где брать арендаторов ?

Прямо сейчас заниматься арендой складов и офисов нас натолкнул один из клиентов. Он ставит слегка завышенные цены и не встречает реакции рынка. Поэтому обзванивает агентства недвижимости и сливает свои обьекты. Кроме того он активно ставится в рекламе.

Мы так видим, что подобный арендодатель может пойти на переговоры с нами как с посредниками. А мы можем его подтолкнуть на заключение эксклюзивного договора с нами.
Сейчас мы готовимся, чтобы вступить с ним в переговоры. Начнем с того, чтобы внимательно изучить, описать его объекты и сфотографировать. Установим к себе на сайт.

Кроме аренды у него есть продажи. Инфу по его продажам и арендам подробно и с фото ставим себе. А еще на нэрс. Кажется наш продавец/арендодатель ищет клиентов только в нашем городе. А мы ориентируемся на иногородних клиентов.

Видим в рынке и других новоявленных мультисобственников. Когда на своем сайте поставим первого, тогда можно обратиться и к другим.
И лить на нэрс, чтобы результат был. Вроде нэрс нормально смотрится яндексом. Так что нам нет особой заботы прописывать свой сайт в поисковиках.

Несколько мультиков дадут очень даже подробную базу. Смотрется будет нехило. А мы тут через газеты свой сайт светим. Ну и продавцы понемногу подтягиваются, например сообщают о совершенной продаже или изменении цен. Покупатели тоже интересуются обновлениями наших таблиц.

estate61ru писал(а):
где брать инфу пот объектам?

В средствах массовой информации, однажды, почти каждый собственник подает 1-2 объявления. Собрать базу данных не составит труда. Все бизнес-центры себя рекламируют в паре газет, но клиенты читают и другие газеты, кроме этой пары.

estate61ru писал(а):
как продвигать?
где брать арендаторов?

Мы не брезговали продвигать даже там, где в это момент находилось объявление от собственника. Важно, в этот момент, его изменить на более привлекательный и отличный формат. Т.е. перепозиционируйте объект. Кроме этого используйте все доступные для вас другие СМИ, в том числе и бесплатные.

Можете заняться распространением информации о сдаваемом (продаваемом) помещении с среде, потенциально заинтересованной в таком объекте. Если вы видите в этом месте аптеку, сделайте предложение аптечным сетям и владельцу аптеки, который работает в соседнем с Вами доме. По такой же схеме отработайте другие форматы ритейла и т.д. Если не сдадите конкретное сейчас, соберете списки ответственных за развитие лиц, в различных сетях.

Сообщите жильцам прилегающих домов, в формате небольшой листовки под дворниками на лобовых стеклах автомобилей и на стенах около подъездов (если она будет цветная будет заметнее) о сдаваемом (продаваемом) помещении около их дома. В этом случае, если это продажа, вы можете торговать заведомо дороже рыночной стоимости в этом сегменте, так как ваши потенциальные клиенты не ходят по рынку и не анализируют его, как это делают, те кто находится в поиске и шустрят по газетам и сайтам. Мало результативно продвинуть, заведомо дорогой объект на рынке недвижимости, важно ещё и заработать при этом. Для этого необходимо проговорить с собственником объекта стоимость ваших услуг в размере процентов (2 - ~) от стоимости и процент (обычно это 20-50%) от суммы превышающей стоимость объекта объявленную собственником. Запомните, продать дорого можно только в случаях, когда вы работаете на неподготовленную аудиторию. Я продавал помещения жильцам дома, в котором находится помещение на 20-30% дороже рынка и брали, так как они мотивировались другими соображениями. Так же дорого можно продать по наружней рекламе, расположенной в непосредственной близости к объекту. Покупателями являлись в этом случае люди, которые только увидев объявление из окна автомобиля, начинали думать, что вот в этих "знакомых с детства" или других очень важных для них местах, они хотели бы иметь что-нибудь свое (кафе, магазин, доп.офис, автосервис и т.д. и т.п.), в этом случае они не знают рынка и готовы оплачивать заявленную цену. Но при этом, я обязан был в рамках договора, рекламировать объект в СМИ, строго за заявленную в договоре с собственником цену. Т.е. все дополнительные шевеления производились на свой страх и риск, повезет - не повезет. Иногда везет.

благодарю, а какие еще средства войти в рынок кроме базы и рекламы агентства ?

У меня есть знакомый, который в сложный жизненный момент, когда у него после семейной катавасии, практически ничего (и жилья) не было, постирался и погладился у друзей, одел лучший галстук друга и пошел в банк с вопросом, как лучше организовать бизнес по обналичке.
И был он столь интеллигентен и неожидан, что на полном серьезе ему вполне адекватные руководители банка объяснили, что и как он должен сделать.

И по прошествии нескольких лет, у моего знакомого стало неплохо.

Он приложил свой ум и добросовестность и в итоге вышел совершенно на другие возможности.

Я бы Вам советовал "плясать" от арендодателя.
Конечно, если Вы только начинаете работать, то трудно может быть убеждать их в Ваших способностях.
Но, на мой взгляд, это единственный перспективный путь.
Днем ходите по городу, смотрите, где и что сдают, где сдают неумело и бестолково, общайтесь с такими арендодателями.
Ночью клейте объявления по столбам о сдаче "отличного офиса".

Давайте объявления в газеты и бросайте по ящикам.

Такая активная позиция несомненно принесет Вам результаты.
Собирайте "портфолио" сданых объектов.
Так, чтобы Вы могли показать своему потенциальному клиенту: "А вот это я сдал за столько, а вот это я сдал вот кому... "
Я думаю, что месяцев через шесть такой работы, у Вас уже будет неплохой задел и постоянных клиентов, и рекомендаций.

И Вы сами будете себе выбирать агентство, которое осчастливите своим присутствием.

Сделайте сайт со своими объектами, а лучше возьмите в аренду у Игоря(не придется долго раскручивать). Размещайте объявления на бесплатных досках.
Интернет, в отличии от газет и заборной рекламы, сработает как фильтр, отсечет Вас от звонков бабушек-вторичниц, пытающихся маклерить на рынке коммерческой недвижки.

...почитал сегодня форум, возник вопрос, все пишут - рынок стагнирует, может поискать другую специализацию ? Ваше мнение, зубры коммерческой недвижки ?..

Gloria