риэлтор и строительная фирма 32 / 8826

каким образом риэлтору взаимодействовать со строительной фирмой для продажи квартир этой строительной фирмы? расскажите,пожалуйста,всю последовательность действий (какой договор заключать и т.д.). Огромное спасибо!!!!!

1. Определяете, кто в этой компании отвечает за взаимозачеты и квартиры в рассчет.
2. Определяете, сколько денег, при нормальном развитии дела, вы можете этому человеку откатывать.
3. Покупаете Эссенциале Форте (для себя) и начинаете процесс переговоров...

Мария наверно имела ввиду застройщика, а не субподрядчика. Просто она ещё не знает как его называть, да и права она, все строители на одно лицо.

Мария85 писал(а):
каким образом риэлтору взаимодействовать со строительной фирмой для продажи квартир этой строительной фирмы? расскажите,пожалуйста,всю последовательность действий (какой договор заключать и т.д.). Огромное спасибо!!!!!

Меня тоже беспокоит этот вопрос...
Понятное дело, когда есть договор с застройщиком на реализацию квартир, где чётко прописаны условия сотрудничества и вознаграждение. Но у меня договоров нет , есть только устное согласие , планировки, наличие квартир на этажах. Есть иногородние клиенты, которым требуются именно новостройки .
Ума не приложу, как организовывать процесс продажи (там же идёт оформление долевого участия в офисе застроойщика ) при этом заработать денег и сделать откат кому надо.
Получается так..заключаю договор на оказание услуг , где прописываю сроки оплаты и сумму, провожу показ , организовываю встречу в офисе застройщика для ознакомления с договором и прочими условиями , и далее...заминочка выходит

Анжелика писал(а):
Получается так..заключаю договор на оказание услуг , где прописываю сроки оплаты и сумму, провожу показ , организовываю встречу в офисе застройщика для ознакомления с договором и прочими условиями , и далее...заминочка выходит

А далее возникает вопрос: а как бы поменьше вам заплатить, или не заплатить вовсе. Вы уже не нужны. Бай, бай...

Если у вас нет договора с застройщиком, то единственный, на мой взгляд, относительно разумный вариант, это работа "под клиента" с выбором для него одного конечного варианта из предложений десятков застройщиков. Аналитика, знание ситуации и подбор под конкретные требования и возможности клента. И все равно возникнет вопрос в финале "А за что такие деньги? Я и сам умею газеты читать...". Плюс тот момент, что за переносы сроков сдачи, и все прочие грехи строителей будете по клиентским "понятиям" отвечать вы. Вы же вариант подобрали.

Гораздо безопаснее, спокойнее и денежнее не квартиры подбирать на первичке, а ипотечные программы.
Имейте у себя все предложения новостроек по вашему ареалу обитания и хорошие отношения с десятком банков.
Получайте деньги за то, что добываете кредит, а со строителями пусть клиент вляпывается сам. И имейте 2-2,5% с застройщика там, где клиент этот кредит уронит.
Плюс подтягивайте субчиков. Их квартиры могут быть несколько дешевле, таким вариантом "только для вас" из под прилавка, за дополнительный бакшиш.
Но субчиков проверять надо: они норовят толкнуть квартиру еще до того, как подрядчик принял их работу.
Есть свои подводные камни, но это все-таки гораздо более денежная и спокойная комбинация работы с первичкой, если нет эксклюзива от пристойного застройщика.

А лучше все-таки эксклюзив. А если еще договоритесь, что на свои квартиры у него будет цена на 1000 руб. выше вашей - вы просто в шоколаде и завтракаете ананасами.

Off
Александр Дидусенко
Спасибо Вам большущее за столь ёмкий ответ и предоставленные направления. Вы даже себе не представляете, насколько ценен Ваш (других форумчан безусловно тоже) опыт и информация, которой делитесь. Впрочем, повторяюсь.
В голове укладываю по полкам , рисую себе дальнейший план развития.
По банкам ..есть некоторые сомнения в том, что они захотят работать с молодым агентством (нам всего полгода). Бесплатно да..засылают казачков офис с проспектиками , мейлы о сотрудничестве шлют, как заходит разговор о встрече с моей стороны - молчок от них...Понятное дело, пока ни репутации у нас, ни имени. Но ничё... время идёт, опыт растёт, связи тоже появляются...

Опыт показывает, что имея на руках договор с застройщиком, в соответствии с которым, последний обязуется продавать твоим клиентам квартиры по объявленным для всех ценам, а тебе платить комиссионные; имея клиентов, желающих купить эти квартиры; при том, что за твои услуги они тебе ничего не платят. Все равно получить комиссионные удается нечасто.
Объясняю почему.

Рекламируешь объект. Приходят потенциальные покупатели. Рассказываешь, объясняешь, поишь кофе. Везешь на объект. Показываешь. Помогаешь выбрать. Еще раз объясняешь, что услуга бесплатная. Уходят думать....
Больше к тебе не обращаются. Приходят к застройщику и оформляют на другую фамилию.

Народ готов повеситься, лишь бы не стать для тебя источником доходов! Менталитет!

А что если заключать с клиентом договор на поиск.

Когда предлагаете ему ознакомиться с определенным объектом, он подписывает акт осмотра, а согласно договору он не имеет право приобретать самостоятельно объекты подобранные Вами.

Это вариант, который мы используем на данный момент.
Может быть кто-нибудь поделится своими, более эффективными технологиями?

clubprofi писал(а):
А что если заключать с клиентом договор на поиск.

Когда предлагаете ему ознакомиться с определенным объектом, он подписывает акт осмотра, а согласно договору он не имеет право приобретать самостоятельно объекты подобранные Вами.

Это вариант, который мы используем на данный момент.
Может быть кто-нибудь поделится своими, более эффективными технологиями?

_____________________________________________________________________________________________________

1. Квартиры от подрядчиков
2. Квартиры от частных инвесторов

С этими двумя позициями самая простая работа. Часто складывается дешевле чем от застройщика, даже с комиссией АН. Самому клиенту труднее "поднять" о них информацию.

3. Квартиры от застройщика
Вот здесь нужен высший пилотаж. Хорошо когда платит АН сам застройщик, и при этом цена кв.м остаётся та же, как если бы покупатель сам обратился в СК. У некоторых СК предусмотрена в себестоимости статья процетов в пользу АН. В этом случае важно что бы клиент понимал, что для него цена одна, независимо от того куда он обратился, - через АН или напрямую. В дополнение хорошо работает (что бы он не укатил напрямую в СК после всех показов и рассказов) такая фишка, что если он приобретает через АН, мы берём на себя после сдачи объектя в эксплуатацию обязательство зарегестрировать право собственности в УФРС (отработав кадастр и БТИ). Себестоимость вопроса 2-3тыров юристу из бюджета АН, что несоизмеримо с возможной комиссией.
Есть вторая форма работы с СК. Существуют ооочень интересные объекты. Но застройщик ничего не платит АН, - и так всё с молотка уходит. Комиссы с покупателя. Здесь только на отношениях с отделом продаж СК и личной финансовой заинтересованностью в их пользу. Плюс не "бла-бла-бла" всю инфу об объекте по телефону. Показ только через договор с фин. обязательствами. Часто покупатель в последний момент понимает (перед сделкой), что мог бы напрямую обратиться в СК, если бы самостоятельно занимался поиском. Но с ним есть договор и копия с паспортными данными у Ваших людей в СК, которые могут заблокировать покупку напрямую. Часто срабатывает, - за исключением случая когда смотрит объект по договору левое лицо (друг, брат, сват реального покупателя).

Бывают эксклюзивы у АН на продажу объектов СК, когда СК платит в пользу АН и АН является отделом продаж Застройщика. Это конечно шоколад. Но в последнее время Застройщики если и идут на такие схемы сотрудничества, то только под обязательства АН обеспечивать заранее согласованный объём продаж в месяц. Т.е. продано вместо 10 квартир 5, будь добр, профинансируй оставшиеся 5.

Titan писал(а):
Показ только через договор с фин. обязательствами.

Мы раньше использовали обычный агентский договор.
Сейчас делаем специальный договор с актами просмотра заточенный под первичку.
Меня смущает один момент, как человек может подписать акт осмотра если сама квартира еще не постороена?
Может быть у Вас есть образец толкового договора. Поделитесь, если не жалко.