Вопрос к профи по аренде в Москве 16 / 1599

Кирилл писал(а):
Юлия Киани писал(а):
4. исключать, если речь идет о "хрущевках".

Хрущевки надо каждую индивидуально смотреть. Их все-таки сносят потихоньку.

если задача стоит сохранить капитал и получать доход от аренды с минимальными затратами времени и денег, я бы исключила в любом случае.
и потом, снос - почти рулетка. ну и дадут потом ту же однушку в П-44Т за МКАД в каком-нибудь Щитниково. А смысл со всем этим так долго и нудно возиться?

Покупаем 1-ку за 4,3 млн + 300000 руб вкладываем в косметический ремонт, бытовую технику и мебель. Сдаем за 25 тыр в месяц.

Вложения: 4,6 млн рублей
Оборот: 25000 руб в месяц или 300 000 руб. в год. (Без учета налогов)

Итого: 6,5 % годовых без учета налогов.

А ведь еще года через 3 косметику надо снова делать будет...

Может, акции или металлический счет?)))

eugen, согласен, что часто "то-на то " выходит (в смысле ЗАО далеко от метро).

Но при жёсткой конкуренции или коллапса наземного транспорта "пешая доступность метро" будет оч. серьёзным аргументом. Поэтому дальше 5-7 мин пешком не рассматриваю.

Коллеги, прошу не критиковать низкую (или даже отрицательную) эффективность вложений. Сейчас речь не об этом, но о поиске "самой привлекательной" по соотношению затраты/выхлоп для аренды.

Похоже, 5-этажки вычеркиваем... А кирпичные?

Megarx писал(а):
Покупаем 1-ку за 4,3 млн + 300000 руб вкладываем в косметический ремонт, бытовую технику и мебель. Сдаем за 25 тыр в месяц.

Вложения: 4,6 млн рублей
Оборот: 25000 руб в месяц или 300 000 руб. в год. (Без учета налогов)

Итого: 6,5 % годовых без учета налогов.

А ведь еще года через 3 косметику надо снова делать будет...

Может, акции или металлический счет?)))

Забыли указать, что еще придется оплачивать коммунальные услуги, ремонт и бытовую технику придется менять каждые 10-15лет, потом простои во время ремонта, съезда - заезда квартирантов, также посчитайте амортизацию помещения, которая на первый взгляд не учитывается, даже стоит учесть затраты на различные услуги при покупке и продаже квартиры. Я не риэлтор, но 25тс руб за квартиру, которая стоит 4,3мл руб это многовато, скорее 22тс руб.
В Москве выше 4% годовых на аренде не заработаете.
Если груба посчитать расходы за 15лет в тс руб
4300+300+4300*4/100+3*15+3*12*15+22*6+4300*7/100 = 5790тс руб
4300- цена квартиры
300 - ремонт + техника
4300*4/100 - столько возьмет риэлтор за покупку квартиры, а потом за продажу через 15 лет (условно по 2% от стоимости - пусть вам риэлторы уточнят)
3*15 - налог на недвижимость за 15 лет (условно взял 3тс в год)
3*12*15 - коммунальные услуги за 15 лет (3тс руб в месяц)
22*6 - простои квартиры за 15 лет(1мес на оформление квартиры, 2мес на ремонт, 2мес квартира будет простаивать при съезде - заезде квартирантов, 1мес потеряете при продаже квартиры)
4300*7/100 - амортизация квартиры (квартира подешевеет примерно на 7% за 15лет)
Итого 22/5790=0.0038=3.8% годовых.
Если у вас есть такая возможность купить за границей, то там рантье быть выгодней. Если покупать в Москве, то на мой взгляд лучше купить в центре маленькую квартиру, т к за маленькую дешевле коммуналка, ремонт, мебель, налоги. На сколько новый дом должен быть не могу сказать, но предположу, что потери на амортизации не равномерны, и может оказаться так, что новый дом и 15 летней свежести стоят одинаково, а дома 30летние и 45летние отличаются по цене на 15%, а может и наоборот. Могу ошибаться, но думаю в новом доме выгоднее покупать квартиру, т к правительство Москвы рано или поздно переложит траты на ремонт дома на жильцов, а новый дом дешевле ремонтировать, чем старый. Так же теплопотери дома построенного (спроектированного) после 2003г ниже, чем у дома 1997г и еще ниже домов более ранних годов, исключением являются дома дополнительно утепленные. Значит когда поставят общедомовые счетчики на отопление и врубят 100% оплату тепла, то вы почувствуете финансовую заинтересованность оплачивать тепло в новом доме. Также учтите, что может произойти дополнительное расслоение в стоимости старых и новых домов из за выше сказанного (удорожание коммуналки в новых домах будет отставать от удорожания в старых).

Хотел добавить. Еще по идее нужно платить 13% налог но не хочется. В старом доме вас скорее заложат соседи, чем в новом, в доме для социальников вас быстрее заложат, чем в коммерческом доме. За границей практикуется продажа квартиры вместе с мебелью и квартирантами - может быть наши риелторы вам помогут и этот вариант для вас получится самый выгодный.

Валерий Михайлович писал(а):
eugen, согласен, что часто "то-на то " выходит (в смысле ЗАО далеко от метро).

Но при жёсткой конкуренции или коллапса наземного транспорта "пешая доступность метро" будет оч. серьёзным аргументом. Поэтому дальше 5-7 мин пешком не рассматриваю.

Коллеги, прошу не критиковать низкую (или даже отрицательную) эффективность вложений. Сейчас речь не об этом, но о поиске "самой привлекательной" по соотношению затраты/выхлоп для аренды.

Похоже, 5-этажки вычеркиваем... А кирпичные?

Забудьте и про 5-9-12 этажки. Кризис показал какой это не ликвид, это старьё, люди не хотят ехать в такие дома.

Кстати, есть ещё один вариант рядом с метро - новостройки в мкрн. Митинский Парк, дома в 3-х минутах ходьбы от новой станции Волоколамская ( ввод 25 декабря этого года ) Квартиры 40-49 метров, без отделки 4,3-4,9 + ремонт в монолите более дорогой от 250 тыс. Но перспектива, это не панелька, индивидуальная плнировка, рядом метро.