Как вернуть аванс у недобросовестных риэлторов? 598 / 40924

glam писал(а):
Просим договор.

СОГЛАШЕНИЕ № ****** о покупке жилой площади
г. Москва ******

ЗАО «Атлантик», в лице генерального директора ********* *********** *********, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и гр. РФ ******, именуемый/ая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а также гр. РФ ******, именуемая в дальнейшем Продавец, с третьей стороны, далее вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Предмет Соглашения.
1.1. Предметом настоящего Соглашения является подготовка «Исполнителем» к отчуждению (сделке купли-продажи, мены, дарения и т.д.) жилой площади (квартиры, комнаты, доли), расположенной по адресу : ******, на имя «Покупателя». Вышеуказанная жилая площадь:
- состоит из ****** комнат/ы, имеет на основании Свидетельства о
государственной регистрации права общую площадь - ****** кв.м., жилую площадь
- ******_кв.м., продаваемая площадь - _******_ кв.м.;
- принадлежит собственнику на основании Договора передачи квартиры в собственность от ****** и Свидетельства о государственной регистрации права от ****** на бланке серия ****** повторное, взамен Свидетельства на бланке ****** от ****** года, условный номер ******, .о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ****** года сделана запись регистрации № ******
На вышеуказанной жилой площади зарегистрирована Продавец. Вышеуказанная жилая площадь физически не свободна.
2. Взаиморасчеты сторон
2.1. Стоимость жилой площади по п. 1.1. настоящего Соглашения составляет рублевый эквивалент ****** рублей.
2.2. Комиссионное вознаграждение «Исполнителя» составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.
2.3. Стоимость жилой площади по п.2.1. настоящего Соглашения включает комиссионное вознаграждение, указанное по п.2.2. настоящего Соглашения.
2.4. В доказательство совершения сделки купли-продажи жилой площади по
вышеуказанному адресу, а так же в обеспечение исполнения данной сделки, «Покупатель»
при подписании настоящего Соглашения передает, а «Исполнитель» принимает
авансовый платеж в размере 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей.
2.5. Авансовый платеж по п.2.4. настоящего Соглашения производится «Покупателем» в
счет причитающихся с него платежей (по п.2.1.) по предстоящему Договору отчуждения.
2.6.Покупатель обязуется внести дополнительно авансовый платеж в размере до 25 000 (Двадцати пяти тысяч) рублей в сроки действия настоящего Соглашения в счет причитающихся с него платежей (по п.2.1.) по предстоящему Договору отчуждения.
2.7. Окончательные взаиморасчеты между сторонами производятся в день подписания договора отчуждения жилой площади по п. 1.1. настоящего Соглашения наличным платежом с использованием сейфовой ячейки депозитария ******
2.8. Стороны несут следующие расходы по оформлению сделки:
- составление (нотариальное удостоверение/простая письменная форма) договора отчуждения - Покупатель;
- регистрация договора отчуждения в уполномоченном органе - Покупатель ( в размере 2000 (Две тысячи) рублей услуга + госпошлина);
- оплата депозитария банка - стоимость одной ячейки оплачивает Покупатель.

3. Обязанности и права «Исполнителя»
3.1. Для обеспечения подготовки к отчуждению жилой площади по п. 1.1. настоящего
Соглашения «Исполнитель» обязуется:
3.1.1 Собрать полный пакет документов, необходимых для заключения соответствующего договора отчуждения.
3.1.2. Произвести оценку документов, собранных согласно п.3.1.1. настоящего Соглашения, на соответствие установленным нормативно-правовым требованиям.
3.1.3. Уведомить «Покупателя» о готовности к совершению сделки не позднее чем за 5 (пяти рабочих) дней до окончания срока действия настоящего Соглашения.
3.1.4. Осуществить контроль за снятием с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных на жилой площади по 1.1. настоящего соглашения в течение 14 (Четырнадцати) дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи .
3.1.5. Осуществить контроль за соблюдением сроков физического освобождения жилой площади по п. 1.1. настоящего соглашения согласно условиям договора отчуждения в течение 14 (Четырнадцати) дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи.
3.1.6. Не проводить отчуждения жилой площади по п. 1.1. настоящего Соглашения никому, кроме «Покупателя» либо указанного им лица.
3.1.7. Не разглашать информацию, полученную в проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
3.1.8. Обеспечить защиту интересов «Покупателя», путем разъяснения его прав и обязанностей, содержания и правовых последствий сделки.
3.2. «Исполнитель» не несет ответственности за расходы, связанные с отношениями
«Покупателя» и АО «МГТС» по переоформлению и эксплуатации телефонного номера,
закрепленного за жилой площадью по п. 1.1. настоящего Соглашения.
3.3. «Исполнитель» имеет право распоряжаться суммой авансового платежа по п.2.4.
настоящего Соглашения по своему усмотрению, действуя в интересах «Покупателя» и
сделки.
4. Обязанности и права «Покупателя»
4.1. «Покупатель» обязан приобрести жилую площадь по п. 1.1. настоящего Соглашения в срок не позднее дня окончания срока действия настоящего Соглашения.
4.2. «Покупатель» обязан осуществить взаиморасчеты по сделке в соответствии с п.2.7. настоящего Соглашения. Денежные средства предоставленные «Покупателем» для взаиморасчетов должны соответствовать нормам платежеспособности (т.е. денежные купюры не должны быть рваными, сильно потертыми, разрисованными, содержащими жирные или иные пятна, штампы или печати).
4.3. «Покупатель» обязан явиться лично или организовать явку лиц, указанных «Покупателем» и являющихся стороной договора отчуждения.
4.4. «Покупатель» обязан предоставить на сделку документы, удостоверяющие личность (свою или лиц, указанных им) соответствующие нормативно-правовым требованиям, а также предоставить сопутствующие документы при необходимости ( согласие супруга/и, доверенность и т.д.)
4.5. «Покупатель» имеет право на получение информации о ходе подготовки жилого помещения по п. 1.1. настоящего Соглашения к отчуждению и на ознакомление со всеми собранными документами к сделке.
4.6. «Покупатель» имеет право присутствовать лично или настаивать на присутствии своего доверенного лица при сборе справок, необходимых для проведения сделки.
5. Права и обязанности Продавца
5.1. Продавец гарантирует, что обременительные меры на указанную квартиру не наложены; квартира не отчуждена, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, не сдана в аренду, коммерческий наем, возмездное или безвозмездное пользование. Право собственности Продавца на квартиру никем не оспаривается; лиц временно отсутствующих, сохраняющих право пользование квартирой не имеется; скрытых дефектов и недостатков нет.
5.2. Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи квартиры погасить имеющиеся задолженности по квартире и предоставить Покупателю документальное подтверждение отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате квартиры, телефона, электроэнергии.
5.3. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета по месту нахождения квартиры не позднее 14 (Четырнадцати) дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи.
5.4. Продавец обязуется физически освободить квартиру не позднее 14 (Четырнадцати) дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи.
5.5. Продавец обязуется передать квартиру не обремененную задолженностями по квартплате Покупателю по Передаточному акту не позднее 14 (Четырнадцати) дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи.
5.6. Продавец обязуется не обременять квартиру какими-либо другими обязательствами, кроме передачи в собственность Покупателя.

6. Ответственность сторон.
6.1. В случае отказа «Исполнителя» от проведения сделки в сроки действия настоящего Соглашения, последний обязуется выплатить «Покупателю» сумму авансового платежа в полном объеме, в соответствии с пп.2.4., 2.6. Соглашения. Под отказом «Исполнителя» от проведения сделки также подразумевается: отказ «Продавца» от заключения договора отчуждения, не выполнение «Исполнителем» взятых на себя обязательств, в соответствии спп 3.1.1.-3.1.3, 3.1.6.-3.1.8.
6.2. В случае отказа «Покупателя» от приобретения жилой площади по п. 1.1. настоящего Соглашения в сроки его действия, «Покупатель» утрачивает право требования возврата внесенного им при подписании Соглашения авансового платежа. Под отказом «Покупателя» от проведения сделки также подразумевается: не выполнение «Покупателем» взятых на себя обязательств по настоящему Соглашению, в соответствии с пп. 4.1.- 4.6.
6.3. Не совершение сделки отчуждения жилой площади по п. 1.1. настоящего Соглашения в установленный срок признается отказом той стороны, виновные действия (бездействия) которой, повлекли вышеуказанные последствия.
7. Срок действия Соглашения.
7.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до ****** включительно.
7.2. Пролонгация Соглашения возможна по взаимному согласию Сторон, оформленному в письменной форме.
8. Прочие условия.
8.1. Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, - по одному для каждой из сторон.
8.2. Уведомление «Покупателя» об обстоятельствах, связанных с исполнением настоящего Соглашения, переданное «Исполнителем» по тел/факсу № ******, либо по адресу: ******
считается переданным надлежащим образом.
8.3. «Покупатель» осмотрел жилое помещение по п. 1.1. настоящего Соглашения, с его метражом ознакомлен, санитарным и техническим состоянием вышеуказанного помещения и жилого дома в целом удовлетворен.
8.4. Квартира по п.1.1. настоящего Соглашения продается абонированная отдельным телефонным номером ******.

«Исполнитель»:*************

«Покупатель»: ******.

«Продавец»: ******

Alenka писал(а):
3.1.2. Произвести оценку документов, собранных согласно п.3.1.1. настоящего Соглашения, на соответствие установленным нормативно-правовым требованиям.

"Нормативно-правовые требования" это - нЕчто.
Вы бы хоть юриста какого-никакого с собой на внесение аванса пригласили. Да, что теперь рассуждать ...

1. Оценка в виде письменного заключения Вам была предоставлена до сделки? Если нет, то в исковом можете смело ссылаться на п.6.1. в котором черным по белому прописано:

Под отказом «Исполнителя» от проведения сделки также подразумевается: ... не выполнение «Исполнителем» взятых на себя обязательств, в соответствии с пп 3.1.1.-3.1.3,

2. Обязательно получите в страховой компании заключение с указанием причин отказа в страховании титула и приложите к иску.
3. Сумму иска выкатите побольше (использование чужих денежных средств, упущенная выгода, моральный ущерб и т.п.).

Прежде чем идти в суд, встретьтесь с г.********* *********** *********, и предложите решить вопрос в досудебном порядке.

Alenka писал(а):
Vic писал(а):
Если аккуратно по душить мож и без суда вернут

Уже предлагали им вернуть аванс, указали, какие нормы права они нарушили, однако, в ответ услышали, что все деньги потрачены на погашение долгов хозяйки квартиры и внесение ею аванса (хотя об этом в предварительном договоре ничего не говорилось), так что "вернуть они их нам физически не могут". Сказали, что мы можем подождать, пока они найдут нового покупателя, тогда они подумают о том, возвращать нам аванс или нет. Мы решили не ждать непонятно сколько, а сразу обращаться в суд.

Берете толкового адвоката составляете исковое заявление, с учетом

Николай Тюленев писал(а):
1. Оценка в виде письменного заключения Вам была предоставлена до сделки? Если нет, то в исковом можете смело ссылаться на п.6.1. в котором черным по белому прописано:
2. Обязательно получите в страховой компании заключение с указанием причин отказа в страховании титула и приложите к иску.
3. Сумму иска выкатите побольше (использование чужих денежных средств, упущенная выгода, моральный ущерб и т.п.).

образец заносите в АН и даете им пару дней на размышление, если нет -- то всех в суд.
советую иск предъявлять с завышенными требованиями!
как гриться -- проси больше :lol:

Alenka писал(а):
По поводу рекомендаций того, что надо было изначально работать с риэлторами - в процессе поиска квартиры мы общались с большим количеством риэлторов, большая часть из которых произвела впечатление, что это подрабатывающие домохозяйки. Не хотим никого обидеть, понимаем, что все люди разные и уверены в этом сообществе много профессионалов, однако, нам таких встретить не посчастливилось, поэтому, решили работать самостоятельно.

Когда Вы говорите, мне кажется, Вы бредите. (с) ](*,)

Это чтобы в Москве да не найти нормального риелтора? :-k

Не посчастливилось встретить, потому что очень хотелось сэкономить. Теперь потратите больше и времени, и денег. Ну что ж, так и должно быть, скупой платит дважды.
Нанимайте адвоката, воюйте за возврат аванса. Надеюсь, на этот раз не побрезгуете помощью специалиста. Удачи.

Наталия Владимирова

Обратите внимание на пункт:

3.3. «Исполнитель» имеет право распоряжаться суммой авансового платежа по п.2.4. настоящего Соглашения по своему усмотрению, действуя в интересах «Покупателя» и сделки.

Вот Исполнитель и воспользовался своим правом: погасил задолженности по коммунальным платежам.
Ведь черным по белому прописано:

5.2. Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи квартиры погасить имеющиеся задолженности по квартире и предоставить Покупателю документальное подтверждение отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате квартиры, телефона, электроэнергии.

4.6. «Покупатель» имеет право присутствовать лично или настаивать на присутствии своего доверенного лица при сборе справок, необходимых для проведения сделки.

Этот пункт, как я поняла, нарушен, только вот как это доказать?

Вот еще вопрос: а действительно договор был трехсторонним и его лично подписывал Продавец!
Довольно редко такое встречается в практике, когда квартира продается агентством.

p.s. А вообще-то я абсолютно солидарна с Юлией Киани. Никогда не поверю, чтобы в Москве невозможно было бы найти хорошего риэлтора.
По внешним признакам определяли? Дык, я тоже на домашнюю хозяйку похожа, к сведению.
А женщина, у которой я училась тонкостям, и о ком вспоминаю с восторгом, пенсионного возраста дама была, 65-ти лет, толстая, не элегантно одетая, домашняя, ей только пирожки внукам печь, если со стороны посмотреть, а умища в ней -океан!

Абсолютно понятно, что договор был подогнан по конкретный случай.
И обо всех своих "засадах" Исполнитель знал заранее и подготовился.
А любой опытный риэлтор это бы сразу увидел, стал бы глубже копать и по задолженностям также.
И решился бы этот вопрос банально просто, схем, как безболезненно это решить, полно, но на риэлторе Вы сэкономили.

В соответсвии с ГК РФ АВАНС возвращается ВСЕГДА.!!! Если вы передали ЗАДАТОК тогда у вас должно быть соглашение о зодатке и предворительный договор купли-продажи. последствия задатка в ст.381 ГК РФ.
Но у вас скорее предоплата услуг, а на нее действуют ФЗ " О защите прав потребителей". Если услуга не оказанна возврат денег должен быть полным. Еще можете взыскать компенсацию и пени. Но самостоятельно (без юристов) вы это дело можете и не вытянуть.

an-novosel писал(а):
Если вы передали ЗАДАТОК тогда у вас должно быть соглашение о зодатке и предворительный договор купли-продажи. последствия задатка в ст.381 ГК РФ.

К нам однажды обратилась женщина по поводу того, что ей внесли именно задаток, но ситуация была такова, что виновной она себя не считала. Адвокат, которая помогает обычно нашим клиентом, доказала в суде, что несмотря на то, что написано "задаток", это был аванс. Суд согласился с этим, и наша клиентка выиграла спор.

Alenka писал(а):
2.4. В доказательство совершения сделки купли-продажи жилой площади по
вышеуказанному адресу, а так же в обеспечение исполнения данной сделки, «Покупатель»
при подписании настоящего Соглашения передает, а «Исполнитель» принимает
авансовый платеж в размере 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей.

Какое у Вас подтверждение того, что "Исполнитель" принял деньги?
Если на законных основаниях исполнитель принял деньги, то поскольку исполнитель - юр. лицо, возможны три законных варианта:
1. Кассовый чек;
2. Вы сами зачисляете деньги на счёт исполнителя.
3. Вы даёте доверенность физ лицу, внести деньги на счёт юр. лица.

Спасибо за дельные советы!

Николай Тюленев писал(а):
1. Оценка в виде письменного заключения Вам была предоставлена до сделки?

Никакого письменного, да и устного заключения нам не давали. Большое спасибо, что указали про этот пункт, мы его упустили из виду.

Вопрос еще в том, просить ли суд признать договор недействительным по ст. 178,179 ГК РФ на основании того, что нам не сообщили существенные обстоятельства, влияющие на сделку (то, что продавец состоит на проф.наблюдении в НД) и на этом основании (недействительность сделки) просить вернуть деньги. Или же требовать возврата аванса на основании того, что Исполнитель нарушил условия договора (в частности, условие об оценке документов, о защите интересов Покупателя)? Нельзя же одновременно признавать договор недействительным и ссылаться на его пункты.

Наталия Алексеевна писал(а):
Обратите внимание на пункт:
3.3. «Исполнитель» имеет право распоряжаться суммой авансового платежа по п.2.4. настоящего Соглашения по своему усмотрению, действуя в интересах «Покупателя» и сделки.

Вот Исполнитель и воспользовался своим правом: погасил задолженности по коммунальным платежам.
Ведь черным по белому прописано:
5.2. Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи квартиры погасить имеющиеся задолженности по квартире и предоставить Покупателю документальное подтверждение отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате квартиры, телефона, электроэнергии.

Вот еще вопрос: а действительно договор был трехсторонним и его лично подписывал Продавец!
Довольно редко такое встречается в практике, когда квартира продается агентством.

an-novosel писал(а):
В соответсвии с ГК РФ АВАНС возвращается ВСЕГДА.!!! Если вы передали ЗАДАТОК тогда у вас должно быть соглашение о зодатке и предворительный договор купли-продажи. последствия задатка в ст.381 ГК РФ.
Но у вас скорее предоплата услуг, а на нее действуют ФЗ " О защите прав потребителей". Если услуга не оказанна возврат денег должен быть полным. Еще можете взыскать компенсацию и пени. Но самостоятельно (без юристов) вы это дело можете и не вытянуть.

Договор был трехсторонним, мы на этом настояли и именно Продавец должен был оплатить свои долги по договору (п.5.2). А то, что Исполнитель решил помочь с этим обязательством Продавцу - разве это подходит под пункт 3.3? И если подходит, то тогда, требуя возврата аванса, мы не сможем рассчитывать на сумму, потраченную агентством на погашение долгов Продавца (по ст.32 Закона о защите прав потребителей "потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору")?