Как выгоднее купить квартиру: кредит или депозит? 63 / 6537

kuklishr писал(а):
Валентина, где вы были, когда я что то подобное пытался здесь обсудить viewtopic.php?f=13&t=17477.

Там абсолютно неправильный расчет: инфляция здесь абсолютно не причем. Необходимо учитывать изменение стоимости квартиры, а не продуктов в магазине.

kuklishr писал(а):
1. Ставка по депозиту 8% - ну уж очень скромно. Депозиты застрахованы, поэтому можно деньги хранить под 15-16% срок до 3-5лет.

Интересно, под сколько процентов они тогда выдают кредиты, если под столько привлекают? По-моему очень опасно.

kuklishr писал(а):
2. Сумма на депозите рассчитывается странным образом - там участвуют, помимо арендной платы и процентной ставки по депозиту, страховка и платеж по ипотеке. При процентной ставке 8% депозит чудесным образом через год становится больше на 45%.

На депозите собираются все платежи, которые бы вы отнесли в банк как возврат по кредиту. Поэтому необходимо высчитать остаток от этого платежа после уплаты аренды и получении процентов по кредиту.

kuklishr писал(а):
3. У вас учтена амортизация квартиры в арендной плате, здесь,наверно имеется ввиду амортизация ремонта,мебели и пр., а амортизация дома в целом - у него тоже срок эксплуатации есть. Может этот дом всего 10лет простоит?

Согласна, амортизация самого дома не учитывается. Можно учесть, что стоимость дома падает со скоростью скажем 1% / год.

kuklishr писал(а):
4. Удорожание или удешевление аренды хорошо бы учесть.

Думаю, что аренда останется на месте: падение покупательной способности денег позволят скомпенсировать сдувание пузыря. В худшем случае она вырастет на сумму увеличения ком. платежей, что сохранит использованный показатель- их разницу (именно поэтому используется разница между арендой и содержанием- частично расходы на содержание перекладываются на арендатора, поэтому данный показатель более стабилен во времени).

kuklishr писал(а):
5. Не пойму математический смысл в последних четырех столбцах - поясните.

Если рассматривать график в целом, то видно, что при 10% росте стоимости жилья выгоднее брать кредит (сумма квартиры всегда обгоняет сумму на депозите и даже в последнем периоде). Но так как в первых периодах по кредиту преимущественно возвращаются проценты, то возникает вопрос: а где та промежуточная точка до которой выгодно использовать депозит, а после- взять кредит. Понятно, что она там, где тело кредита по депозиту меньше (потому что часть мы накопили), чем при использовании кредита. Вот в последних двух столбцах и происходит это сравнение. Получается, что при 10% первые полгода выгоднее использовать депозит, а потом взять кредит.

bhr писал(а):
в какой момент стоит перепрыгнуть из накопительства в покупку кредит.

Если по расчету при не измененных коэффициентах (ставка по кредиту, депозиту, удорожание метра и т.д. ) это возможно, то где то ошибка.

kuklishr писал(а):
bhr писал(а):
в какой момент стоит перепрыгнуть из накопительства в покупку кредит.

Если по расчету при не измененных коэффициентах (ставка по кредиту, депозиту, удорожание метра и т.д. ) это возможно, то где то ошибка.

У меня это рассчитывается в последних четырех столбцах. Там видна точка, при которой один график догоняет другой.

Вы даже не поленились учесть страховку. Аккуратно ее несете на депозит.

bhr писал(а):
Вы даже не поленились учесть страховку. Аккуратно ее несете на депозит.

Да, аккуратно на депозит: идет сравнение двух инструментов ПРИ ОДИНАКОВЫХ платежах. То есть при депозите я те же самые суммы самостоятельно добровольно в ношу на депозит, производя накопление (а не отношу дяде, который в ответ всегда говорит: "Мало! Хочу еще!").

обратите внимание, что всю эту информацию приходится выцарапывать из формул, изучая ехелевский файл.
Давайте так - мне это интересно... Надеюсь - не только мне. Могли бы дать подробные комментарии к файлу.
Получается - зашел на форум потрындеть - а тут глобальные математические задачи. Облегчите участь читателя.

bhr писал(а):
обратите внимание, что всю эту информацию приходится выцарапывать из формул, изучая ехелевский файл.
Давайте так - мне это интересно... Надеюсь - не только мне. Могли бы дать подробные комментарии к файлу.
Получается - зашел на форум потрындеть - а тут глобальные математические задачи. Облегчите участь читателя.

Вообще- то все объяснено в самом начале. Никакой супер математики тут нет, названия всех столбцов даны абсолютно полностью объясняющими содержащие значения. Если что-то непонятно, то спрашивайте.

Валентина_K писал(а):
kuklishr писал(а):
Валентина, где вы были, когда я что то подобное пытался здесь обсудить viewtopic.php?f=13&t=17477.

Там абсолютно неправильный расчет: инфляция здесь абсолютно не причем. Необходимо учитывать изменение стоимости квартиры, а не продуктов в магазине.

kuklishr писал(а):
1. Ставка по депозиту 8% - ну уж очень скромно. Депозиты застрахованы, поэтому можно деньги хранить под 15-16% срок до 3-5лет.

Интересно, под сколько процентов они тогда выдают кредиты, если под столько привлекают? По-моему очень опасно.

kuklishr писал(а):
2. Сумма на депозите рассчитывается странным образом - там участвуют, помимо арендной платы и процентной ставки по депозиту, страховка и платеж по ипотеке. При процентной ставке 8% депозит чудесным образом через год становится больше на 45%.

На депозите собираются все платежи, которые бы вы отнесли в банк как возврат по кредиту. Поэтому необходимо высчитать остаток от этого платежа после уплаты аренды и получении процентов по кредиту.

kuklishr писал(а):
3. У вас учтена амортизация квартиры в арендной плате, здесь,наверно имеется ввиду амортизация ремонта,мебели и пр., а амортизация дома в целом - у него тоже срок эксплуатации есть. Может этот дом всего 10лет простоит?

Согласна, амортизация самого дома не учитывается. Можно учесть, что стоимость дома падает со скоростью скажем 1% / год.

kuklishr писал(а):
4. Удорожание или удешевление аренды хорошо бы учесть.

Думаю, что аренда останется на месте: падение покупательной способности денег позволят скомпенсировать сдувание пузыря. В худшем случае она вырастет на сумму увеличения ком. платежей, что сохранит использованный показатель- их разницу (именно поэтому используется разница между арендой и содержанием- частично расходы на содержание перекладываются на арендатора, поэтому данный показатель более стабилен во времени).

kuklishr писал(а):
5. Не пойму математический смысл в последних четырех столбцах - поясните.

Если рассматривать график в целом, то видно, что при 10% росте стоимости жилья выгоднее брать кредит (сумма квартиры всегда обгоняет сумму на депозите и даже в последнем периоде). Но так как в первых периодах по кредиту преимущественно возвращаются проценты, то возникает вопрос: а где та промежуточная точка до которой выгодно использовать депозит, а после- взять кредит. Понятно, что она там, где тело кредита по депозиту меньше (потому что часть мы накопили), чем при использовании кредита. Вот в последних двух столбцах и происходит это сравнение. Получается, что при 10% первые полгода выгоднее использовать депозит, а потом взять кредит.

Теперь принцип расчета понятен.
Кредиты мелкие банки выдают под такие же проценты, как и большие. В итоге у них получается меньшая маржа. А ВТБ чуть не оказался банкротом в начале кризиса. Его спасло вливание государства. Лично я храню там, где мне выгодней.
Теперь подумаю над последними столбцами.

Валентина_K писал(а):
bhr писал(а):
обратите внимание, что всю эту информацию приходится выцарапывать из формул, изучая ехелевский файл.
Давайте так - мне это интересно... Надеюсь - не только мне. Могли бы дать подробные комментарии к файлу.
Получается - зашел на форум потрындеть - а тут глобальные математические задачи. Облегчите участь читателя.

Вообще- то все объяснено в самом начале. Никакой супер математики тут нет, названия всех столбцов даны абсолютно полностью объясняющими содержащие значения. Если что-то непонятно, то спрашивайте.

Блин. Страховка всю картину портит. Если бы ее можно было разбить по месяцам. Понимаю, что сие внесет погрешность. То можно было бы поймать точку перелома - когда выгодно перепрыгнуть из накопительства в кредит.
В принципе - имеет право на существование. Уж лучше заранее просчитать, чем плакаться потом, что не хватает денег на взносы банку, а все что платил до этого - всего лишь проценты.
Все бы хорошо... Но.... кабы знать прикуп. Кто Вам сможет назвать эту цифру - 10% в год подорожание недвижимости?
Вернее - знатоков-то найдется море, каждый будет называть свою цифру и с пеной у рта ее доказывать.
Вы сами откуда эту цифру взяли?
И еще... Вы уверены, что цифра 11 000 в месяц за аренду в течение 10 лет не изменится?

Валентина, перепроверьте столбец "Уменьшение тела кредита за счет возврата банку и неудорожания квартиры на 10% / год"
Формула =$M$2*0,1/12+G2, на следующей строчке =$M$2*0,1/12+G3 и т. д. Может должно быть =M2*0,1/12+G2, далее =M3*0,1/12+G3. По логике нужно считать так же как в предыдущем столбце"Уменьшение тела кредита за счет накопления на депозите".