Департамент имущества г. Москвы (ДИГМ) 12 / 2896

onelove, здравствуйте!
Поскольку оба офиса моей риэлторской компании и есть - ППА, то я неплохо разбираюсь в общих вопросах взаимодействия с ними.
Если вопросы какие-то совсем конкретные (частности), то этим занимаются сотрудники моего отдела управления собственной недвижимостью, поэтому что-то я могу уточнять у них))
Оба моих офиса - в ЦАО, так что работа с ними мне понятна лучше всего.
Кроме того есть у меня еще одно крупное ППА на Полежаевской, которое я сдаю в аренду. С другими территориальными отделениями раньше работали, но последние годы релаьной практики нет.

onelove писал(а):
Тема открыта ввиду засилия зверской бюррократии и циничной коррупции в подобных образованиях.

Это ДА)) без комментариев.

onelove писал(а):
Арендуется помещение у города социально-значимой конторой в своем сегменте на протяжении 13 лет, аренда платится исправно,ответственно и без проволочек. Договор с городом заканчивается 31.12.10 , до этого он благополучно пролонгировался по преимущественному праву,

И сейчас, проблем с пролонгацией у вас не возникнет. Общая политика ЦТА ДИМ - не препятсвовать пролонгации ДОБРОСОВЕСТНЫХ арендаторов. Добросовестность подразумевает под собой ТРИ элемента:
- регулярно платить аренду
- не делать несогласованных перепланировок
- не сдавать в субаренду без согласования

onelove писал(а):
теперь возникло желание его выкупить....

Забудьте, если у вас в договре ПРЯМО не прописано преимущественное право выкупа.
Льготного выкупа (по приоритетному праву) сейчас нет, выкуп идет только на аукционе. На открытом аукционе вы скорее всего проиграете (всегда найдется какой-нить дебил, торгующийся до немыслимых высот), а если и выиграете - то только за реальную рыночную стоимость или даже чуть выше. Зачем вам это? Но если пойдете на аткрытый аукцион - то ТОЛЬКО ПОСЛЕ пролонгации договора. Дело в том, что Покупатель получает договор аренды в качестве обременения. Тем самым реальная стоимость для него этого объекта снижается. А если договор аренды скоро заканчивается - то для внешнего покупателя это только хорошо, т.к. терпеть вас там долго он не будет))
РЕАЛЬНЫХ ЛИЦ, готовых обеспечить мне КОНТРОЛИРУЕМЫЙ выкуп моих помещений я не нашел, хотя предложений со всех сторон было масса. Одни понты и пустые слова - как доходит до дела, то выясняется что никто ничго не может. Точнее могут, но это делается через ВЫСШЕЕ рукводство ЦТА, и стоить будет столько, что проще на открытом рынке купить... А уж про риски - я не говорю. Никаких "ячеек" там не обсуждают - все откаты строго ДО...
И, поверьте, я свои вопросы решаю через достаточно высокопоставленных сотрудников... И уж если не берутся они - то и говорить об этом не стоит.

onelove писал(а):
но ходят слухи, что дома в этом районе в необозримом будущем будут сносить..... что тогда?

Если дом будет поставлен в план по сносу - вам могут отказать в продлении, но скорее всего договр будет заключен на новый срок, но его ограничат планом сноса. Формально вы должны освободить помещение по первому требованию с момента вынесения ПОСТАНОВЛЕНИЯ о сносе дома. Других (альтернативных) площадей при этом по общей практике не предоставляют.

onelove писал(а):
а что слышно про отмену преимущественного права пролонгации?

Несмотяр на то, что данный вопрос не урегулирован законодательно надлежащим образом, департамент сейчас выработал позицию, по которой договра таки ПРОДЛЯЮТСЯ и отменять это в ближайшее время не планируется.

onelove писал(а):
Ведь если это так, то все арендаторы ежегодно будет съзжать с насиженных прикормленных мест, теряя наработанных кровью и потом клиентов только потому, что кто-то захотел положить больше денег себе в карман?! не логично...А как же гос.поддержка предпринимательства и малого бизнеса? к полной монополии прийдем?

Сейчас руководство департамента в корне ПРОТИВ массового съезд арендаторов, и делает все возможное чтобы этого не произошло. Они ведут себя очень порядочно в кризис, даже без взяток.

onelove писал(а):
Однако нередко возникают ситуации (чаще всего в ЦАО) когда хорошее помещение стараются заполучить недобросовестные предприниматели, имеющие налаженные связи в ДИГМ, а ранее в Москомимущество. В этой ситуации ДИГМ предпринимает все усилия для расторжения договора аренды с действующим арендатором. При этом используются все возможные ухищрения.

Не защищаю чиновников, но вы не правы. Особенно сейчас, в кризис у них проснулась совесть))
Из своего опыта...
У нас в 2009 закончился договр аренды помещения 100 метров на Чистых прудах. Поверьте, это сверхликвид - первый этаж, отдельный вход, еврик и все такое...
Перед этим, за пару месяцев, нас НЕОБОСНОВАНО признали НЕДОБРОСОВЕСТНЫМИ арендаторами. Получилось глупо - нам подняли аренду всего на 1500 рублей в месяц, мы этого не знали - проплатили по старому. Пришли опдавать документы на продление - говорят у выс долг по аренде, вы уже имеете статус недобросовестного арендатора)) Долг мы сразу погасили - но статус остался)).
Тем не менее была комиссия, договор нам продлили, но всего на год, а не на пять. При этом, ЗАПРЕТИЛИ пользоваться льготой (1000 рублей за кв.м. год), т.е. пролонгировали по рыночной ставке - 18 000 рублей за кв.м. в год.
Мы аж офигели от такого счастья... Таких ставок на рынке аренды в кризис вообще не было - БЦ класса А можно было снять по 12...
Приняли волевое решение - несмотря на отказ в предоставлении льоты, МЫ НЕ БУДЕМ ПДАТИТЬ РЫНОЧНУЮ СТАВКУ - будем платить только по льготной, а елси нас придут выселять - то пойдем в суд и там бужем защищать свои права...
И так платили год. Нам регулярно слали письма - у вас задолженность более 1 млн рублей - мы вас щас выселим, в суд подадим, в прокуратуру и пр. Мы регклярно писали письма что мы платим по льготной ставке, т.к. считаем себя добросовестными арендаторами - хотите спорить - идите в суд.
В марте 2010 кончался пролонгированный договор аренды. Мы пытались подать документы еще раз на продление - у нас их не приняли, с формулирвокой "недобросовестный арнедатор". Тем не менее мы послали заявление по почте, продолжили платить по льготной ставке. И СИДЕЛИ УЖЕ БЕЗ ДОГОВОРА, на свой страх и риск.
В мае (т.е. через 2 месяца после окончания договора) нам САМИ позвонили из ЦТА и сказали что таких как мы - масса, и создана экстренная комиссия, возглавляемая ЛИЧНО ПЕТРОВЫМ (не Комсомольцем Петровым, который здесь на форуме свой негатив на весь мир изливает, а РУКОВОДИТЕЛЕМ ЦТА ДИМ) которая будет разруливать эти проблемы. Типа, призодите с документами - будем принимать решение по вам.
Мы пришли с документами и четкой позицией- что мы добросовестные, хотим льготу и продление. Таких было компаний 20.
Нас даже не слушали - сразу сказали что в курсе нашей ситуации по переписке, и ОНИ СОГЛАСНЫ с НАШЕЙ ПОЗИЦИЕЙ. В течение всего 5 минут решением комиссии:
- нас призали ДОБРОСОВЕСТНЫМИ арендаторами
- применили к нам льготу с !!! 2009 года - т.е. задним числом, т.о. у нас никакой хадолженности перед департаментом нет, т.к. мы все это время платили оп льготной ставке
- пролонгировали нам договор на 5 !!!!! лет.
Мы были просто в оргазме.
Тем самым руководство ЦТА поступило не только справедливо, но и весьма порядочно - т.к. в судебном порядке отобрать помещеие у нас было наверное можно за неуплату. Мы бы конечно посудились года два, но не факт что выиграли бы, все-таки судиться с Москвой очень сложно.
Резюме - сейчас ДИМ не является рейдером, если только это не какйо-то сверхэксклюзив.. ОНИ РЕАЛЬНО ПОМОГАЮТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМ, особенно малым))

onelove писал(а):
Кроме того, нередко происходит так, что необходимо ликвидировать юридическое лица, а договор аренды с ДИГМ на арендуемое помещение нужно перевести на другое юридическое лицо, чтобы не потерять арендуемое имущество. Однако официальная позиция Департамента Имущества Москвы состоит в том, чтобы сократить до минимума процессы переуступки прав аренды или ППА. Т.е. с переуступкой прав аренды возникают большие сложности. В этом и вопрос, как можно выжить в такой ситуации? ....или просто молча сойти с дистанции?

Сделать белую переуступку - очень сложно, очень рисковано и очень дорого.
Мы всегда применяем прицнцип - одно помещение - одно ЮЛ, чтобы всегда была возможность переуступить учредителей, а не помещение.
Если вам нужна ликвидация - это проблема.
Шансов на белую переуступку у вас будет больше, если вы сделаете у юрлица "100%-ю дочку" и переуступать будете ей. При этом при регистрации право аренды можно внести в уставный капитал, но только с СОГЛАСИЯ департамента. Т.е. до регистрации ЮЛ вам нужно обратиться за получением этого согласия, и если оно будет дано - то дальше рисков почти не будет. Это согласие вам тоже не дешево выйдет, но зато потом будет все нормально - договор переоформят с мамы на дочку, потом поменяете учредителей у дочки, а маму ликвидируете. Тем самым ППА будет выведено на нулевое и чистое ЮЛ.

Надеюсь что ответил на основные ваши вопросы - если что, пишите))

Сергей, премного Вам благодарна! приму все к сведению.