еще раз про апартаменты 51 / 2902

David Moiseevich писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Доходность в апартаментах:
МФК ЛАйнер - 5200 + 400т.р. ремонт и мебель = 5600
Ну ворзьмем 5700
Аренда 35-40.
Возьмем среднюю 37.5
37.5*12= 450 или 7.9%, то есть 8%
Амортизации в первые 5 лет в однушке почти нет
Квартплата 52 рубля за метр или 1600 рублей.- копейки.

400 т.р ремонт и мебель? Минимум 600-700.
450-13% ндфл= 390
390-2% от 5200 = 286
итого 286 от 5800 = менее 5% годовых не учитывая амортизацию ремонта

Аренда может и 45 спокойно стоить.

НДФЛ - может быть и 6%

Но и эо не главное по сравнению с тем, что сметр в монолите на Аэропорте стоит 247800, а метр в Лайнере стоит 164т.р., то есть на 51% ниже. положите 51% в банк под 10% годовых и будете получать по 5%
Этих 5% хватит и чтобы налоги заплатить 2% и на повышенную квартплату, если такая действительно етсь

Все правильно вам сказали. Но это управляющая компания берет дополнительно к квартплате. Какие именно цифры будут за отопление и тарифы на воду я сказать не могу. Сюрприз будет.

Аренда может ничего не стоить, так как сложно сдать когда рядом сдается таких же 100500 конкурентов в том же дома. А квартплату нужно платить каждый месяц, и налог каждый год.

И самый интересный вопрос в ликвидности, что то мне подсказывает что желающих это покупать в построенном доме не будет от слова совсем, при наличии рядом 100500 конкурентов и не таких сладких ценах, как на этапе котлована.

David Moiseevich писал(а):
Аренда может ничего не стоить, так как сложно сдать когда рядом сдается таких же 100500 конкурентов в том же дома. А квартплату нужно платить каждый месяц, и налог каждый год.

И самый интересный вопрос в ликвидности, что то мне подсказывает что желающих это покупать в построенном доме не будет от слова совсем, при наличии рядом 100500 конкурентов и не таких сладких ценах, как на этапе котлована.

1. Аренда будет всегда по рынку, потому что новую квартиру с ремонтом оторвут всегда.
Как пример сданные Владимиром Романенко апартаменты в Фили-Граде за 60т.р. viewtopic.php?f=56&t=26917&start=4530

В конкурентах там сидит не только этот ЖК но и весь район и пол Москвы. Поэтому люди из своих хрущей будут переезжать ав апартаменты с отличным ремонтом. То есть не цена в апартаментах просядет, а спрос на хрущи резко упадет

2. Цена в апартаментах действительно в течении года сильно не вырастет. Зато в начале 2018 когда все поймут,ч то за апартаментами будущее- то начнут их раскупать как горячие пирожки.

П.С. Сейчас позвонил в ЖК Ландыши 31.2м - 5млн + предновогодняя скидка.
Ключи июль 2017. Сейчас обсчитаю их прибыльность

на моменте стройки апартаменты - лотерея 50/50 достроют/не достроют...достроят - но доплаты попросят - зедержут - собственность не оформят...

Alexey Moskva писал(а):
1. Аренда будет всегда по рынку, потому что новую квартиру с ремонтом оторвут всегда.
Как пример сданные Владимиром Романенко апартаменты в Фили-Граде за 60т.р. viewtopic.php?f=56&t=26917&start=4530

В конкурентах там сидит не только этот ЖК но и весь район и пол Москвы. Поэтому люди из своих хрущей будут переезжать ав апартаменты с отличным ремонтом. То есть не цена в апартаментах просядет, а спрос на хрущи резко упадет

2. Цена в апартаментах действительно в течении года сильно не вырастет. Зато в начале 2018 когда все поймут,ч то за апартаментами будущее- то начнут их раскупать как горячие пирожки.

П.С. Сейчас позвонил в ЖК Ландыши 31.2м - 5млн + предновогодняя скидка.
Ключи июль 2017. Сейчас обсчитаю их прибыльность

1. Любую квартиру с хорошим ремонтом сдадут всегда, но в случае апартаментов к цене аренды нужно добавить добавочку от дорогой коммуналки. хрущи конкурируют ценой и более удачными локациями, а также бесплатной парковкой
2. В 2018 а особенно в 2020 народ наконец осознает величину имущественного налога
3. Ландыши - адский неликвидный долгострой

Alexey Moskva писал(а):
Как пример сданные Владимиром Романенко апартаменты в Фили-Граде за 60т.р. viewtopic.php?f=56&t=26917&start=4530

В конкурентах там сидит не только этот ЖК но и весь район и пол Москвы. Поэтому люди из своих хрущей будут переезжать ав апартаменты с отличным ремонтом. То есть не цена в апартаментах просядет, а спрос на хрущи резко упадет

Это другое..И то, что он сдал "аж за 60" ни разу не подвиг. Для Филей. У нас там просто МАЛО хороших новых вариантов по РАЗУМНОЙ цене. Не убитых и не грязных.
У моей клиентки там недалеко 2-ка в сталинке на Багратионовском ,1с2. За те же 60 ушла за 3 дня. Вопрос рекламы и товарного вида...Ну и комиссию не надо сверху прикручивать.
ПОКА там мало конкурентов. И дело не в том , что это "апартаменты"

David Moiseevich писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
1. Аренда будет всегда по рынку, потому что новую квартиру с ремонтом оторвут всегда.
Как пример сданные Владимиром Романенко апартаменты в Фили-Граде за 60т.р. viewtopic.php?f=56&t=26917&start=4530

В конкурентах там сидит не только этот ЖК но и весь район и пол Москвы. Поэтому люди из своих хрущей будут переезжать ав апартаменты с отличным ремонтом. То есть не цена в апартаментах просядет, а спрос на хрущи резко упадет

2. Цена в апартаментах действительно в течении года сильно не вырастет. Зато в начале 2018 когда все поймут,ч то за апартаментами будущее- то начнут их раскупать как горячие пирожки.

П.С. Сейчас позвонил в ЖК Ландыши 31.2м - 5млн + предновогодняя скидка.
Ключи июль 2017. Сейчас обсчитаю их прибыльность

1. Любую квартиру с хорошим ремонтом сдадут всегда, но в случае апартаментов к цене аренды нужно добавить добавочку от дорогой коммуналки. хрущи конкурируют ценой и более удачными локациями, а также бесплатной парковкой
2. В 2018 а особенно в 2020 народ наконец осознает величину имущественного налога
3. Ландыши - адский неликвидный долгострой

По Ландышам средняя 138т.р.
Средняя по району 232т.р.
Доходность с учетом сдачи в июле 2017 года 56%
Вот ссылка на полные рассчеты внешняя ссылка

Кстати рекордная доходность. Я бы вложился.

А по поводу долгостроя- я тоже так думал. А сейчас посмотрел фотки и дом возведен.
Во ссылка на фото: внешняя ссылка

Вложить деньги в рисковый неликвид это не проблема. Проблема - это их выложить обратно 1) быстро 2) как минимум, без потерь, как максимум с прибылью сравнимой с депозитной или больше

David Moiseevich писал(а):
400 т.р ремонт и мебель? Минимум 600-700.
450-13% ндфл= 390
390-2% от 5200 = 286
итого 286 от 5800 = менее 5% годовых не учитывая амортизацию ремонта

Ремонт ремонту рознь. Под сдачу можно и простецкий, без заморочек
Мебеля у многих и свои имеются, а шкаф и кухню можно и недорогие поставить
Лайнер - апарты гостиничного типа, на них налог 0,5%, а не 2
НДФЛ из частников мало кто платит
Итого 6-7-до 8% вполне реально иметь с ликвидных объектов
С учетом того, что высокодоходных малорисковых объектов приложения инвестиций для простого человека практически не осталось, это неплохая доходность. При том, что сам апартамент еще вполне может в перспективе вырасти в цене, в отличие от тела депозита, например.