Добавлю до 1 млн.руб на покупку квартиры (без %) 140 / 16038

Коллеги! В развитие этой темы: Можно этот 1 млн. дать не на покупку квартиры, а просто в долг, если у должника есть квартира, кот. можно взять в залог. Если эта квартира освобождена, сдать ее в аренду, если занята собственником-должником, то брать с него платеж за аренду его собственной, ха-ха, квартиры. Можно в качестве залога брать квартиру третьего лица, напр. родственника. И т.д.

seser писал(а):
Коллеги! В развитие этой темы: Можно этот 1 млн. дать не на покупку квартиры, а просто в долг, если у должника есть квартира, кот. можно взять в залог. Если эта квартира освобождена, сдать ее в аренду, если занята собственником-должником, то брать с него платеж за аренду его собственной, ха-ха, квартиры. Можно в качестве залога брать квартиру третьего лица, напр. родственника. И т.д.

Когда даешь деньги в долг - это всё равно, что даешь их в аренду. Значит арендатор должен иметь доход, чтобы покрывать арендные платежи. Самое неприятное, когда арендатор "заселяется в деньги" и перестает платить. Выселить, конечно, можно но очень хлопотно. Тындр видимо не разу не выселял недобросовестных арендаторов, хоть квартиры, хоть денег.
Поэтому главное, когда даешь в долг, получить от заемщика подтверждение его платёжеспособности, возможности обслуживать текущие платежи, а не заниматься не свойственными приличному кредитору заселением аулов таджиков в его квартиру ввиду его неплатежеспособности. Банк решает вопрос проще - не платишь по долгу 3 месяца - досрочное погашение, наложение ареста на имущество и продажа с торгов.
А Витекс предлагает за свои же деньги г... откушать.

Такую схему используют рейдеры, чтобы отнять имущество. Даешь миллион в долг под залог квартиры - искусственно вызываешь неплатежеспособность заемщика - и через некоторое время получаешь в собственность заложенное имущество. Но при такой схеме проценты должны быть неотдаваемыми, плюс штрафные санкции убийственными, плюс судья купленный. А Витекс хочет бизнес построить - конкурентов банку...
Пару раз попадутся ушлые собственники и пропали Ваши денежки, тяжким риэлторским трудом нажитые....

Вот так вот стоит пропустить сутки-двое, а тут уже и в рейдеры записали, и банкрот предсказали, и удачи в развитии пожелали ))) Очень разносторонне, сколько людей - столько и мнений. Это логично еще и потому, как правильно заметил kuklishr, что мы рассказали лишь видимую часть айсберга. Большая часть всей нашей работы и того как мы планируем продвигать эту идею конечно же осталась за кадром. Тему я начал вообще с того, что предложил людям добавить денег на покупку жилья, а не как обсуждение бизнес идеи. Но все мнения очень ценны, на этом огромное спасибо.

Хочу добавить лишь - все уже давно обдумано и решено настолько, что некоторые вопросы этого форума просто бессмыслены. Наше предложение не осталось без внимания, заинтересованные в таких услугах написали, позвонили. В ближайшем будущем будем работать и обязательно опишем весь процесс на конкретных примерах. С некоторыми участниками форума скоро познакомимся лично.

И еще хотел бы добавить, что не в самой идее кроется успех, а в том как ее будут реализовывать.

cineproof писал(а):
kuklishr писал(а):
cineproof писал(а):
30% от суммы в 3,6 миллиона - 1,08. Налоговый вычет с 2 миллионов - 260 тысяч. Эти деньги государство вернет. Значит первый взнос составит - 0,82 млн. По отношению к 3,6 это 22,7%.
Аннуитет на 15 лет под 12% годовых - 30,2 тысяч рублей. С учетом налогового вычета по процентам - платить надо будет 27 тысяч в месяц.
А за аренду как минимум 20. Стоит ли разница в 7000 рублей ежемесячных разборок с арендодателем? Ведь вся бытовая сейчас сущие копейки по сравнению со стоимостью хоть аренды, хоть ипотеки.

А если учесть, что стоимость аренды за 15 лет может увеличится (хотя бы из-за повышения тарифов ЖКХ) раза в 2, а аннуитетный платеж не изменится - становится понятно, что ипотека сейчас и есть самое доступное жилье.
Но для нее надо иметь белые доходы и хорошую кредитную историю. То есть ипотека стимулирует еще и законопослушность.

Тогда 27 тысяч в месяц - от куда взялось, ведь вы загнали весь налоговый вычет на первоначальный взнос?
По поводу аренды это все слова.
А что выгоднее арендовать или брать ипотеку давайте лучше разберемся здесь viewtopic.php?f=13&t=17477

Кроме налогового вычета на покупку, ипотечник имеет право на налоговый вычет на всю сумму процентов, уплаченных по кредиту на квартиру в размере 13%. Вы не знали?
В рассматриваем случае переплата за весь срок - 2,92 млн, и значит налоговый вычет составит еще 380 тысяч рублей (кроме полученного сразу 260). То есть государство из уплаченных 6,52 млн возвратит 0,64 миллиона и квартира вам обойдется в 5,88 миллиона и по факту переплата будет лишь 2,28 миллиона. За 15 лет переплата будет равна 12,7 тысяч в месяц! Сравните с арендой, которая просто никуда уходит!
Кто может сомневаться в выгодности ипотеки, по сравнению с арендой?
Когда строите планы не на один-два года - расчеты надо производить тщательнее.
Можно конечно учесть еще, что если первоначальный взнос разместить в надежном банке, то это даст еще 5-7% годовых. То есть дополнительного дохода 5-7 тысяч в месяц. Но всё равно 17-19 тысяч в месяц меньше даже нынешней аренды, поэтому ипотека в рассматриваемом нами случае выгоднее аренды с первого дня.

По поводу налогового вычета на всю сумму процентов действительно не знал но по поводу всего остального у меня другое мнение. Так по порядку.
1. С 870тс рублей вы будете получать по депозиту 16% годовых (с учетом налогов) чистыми 870000*0,16/12 = 11600руб - не надо надежных банков, т. к. сумма вклада и начисленные проценты застрахованы.
2. Квартира стоимостью 3600тс руб будет сдаваться примерно за 3600000/240 = 15000руб, а чистыми не более 3600000*0,04/12 = 12000руб
3. Выплаты процентов по ипотеке с учетом налогового вычета 2500000*0,12*0,87/12 = 21750руб
Если учтем, что в данный момент инфляция примерно равна нулю, цена недвижимости тоже стоит на месте.
11600+21750 = 33350руб - больше, чем 12000руб

kuklishr писал(а):
2. Квартира стоимостью 3600тс руб будет сдаваться примерно за 3600000/240 = 15000руб, а чистыми не более 3600000*0,04/12 = 12000руб
......
11600+21750 = 33350руб - больше, чем 12000руб

квартира будет сдаваться за ~20-22 чистыми, за вычетом накладных расходов на коммуналку и ремонт (раз в 5 лет по 100 тыс. руб макс). 33 больше, чем 22, т.к. 11 - это страховка от инфляции и банковского(а также гос) кидалова.

Дмитрий Евланов писал(а):
kuklishr писал(а):
2. Квартира стоимостью 3600тс руб будет сдаваться примерно за 3600000/240 = 15000руб, а чистыми не более 3600000*0,04/12 = 12000руб
......
11600+21750 = 33350руб - больше, чем 12000руб
квартира будет сдаваться за ~20-22 чистыми, за вычетом накладных расходов на коммуналку и ремонт (раз в 5 лет по 100 тыс. руб макс). 33 больше, чем 22, т.к. 11 - это страховка от инфляции и банковского(а также гос) кидалова.

Ну давайте тогда оценим параметры реальной квартиры.

3,6 млн руб за 1 к.кв в Москве это все таки на сегоднящний день не совсем типично.Конечно, можно найти что то за эти деньги , но это что то ужасное будет-или1-й этаж хруща, или убитая в хлам...Я бы все таки расчитывал исходя из суммы 3, 8 млн. за 9-12 этажку общей площади 32-33 метра, на среднем этаже.Или уж 4 млн руб, тогда это будет более-менее нормальная квартра 34-35 метров в спальном районе.

Lamp писал(а):
3,6 млн руб за 1 к.кв в Москве это все таки на сегоднящний день не совсем типично.Конечно, можно найти что то за эти деньги , но это что то ужасное будет-или1-й этаж хруща, или убитая в хлам...Я бы все таки расчитывал исходя из суммы 3, 8 млн. за 9-12 этажку общей площади 32-33 метра, на среднем этаже.Или уж 4 млн руб, тогда это будет более-менее нормальная квартра 34-35 метров в спальном районе.

Берем однушку 4 миллиона в спальном районе у мкада 35 м, 10 кухня, без особого ремонта. Аренда - 22 тысячи (возьмем минимум). За 180 месяцев аренды, даже если не будем брать её рост - заплатите 3,96 млн.
Берем такую в ипотеку - первый взнос 30%, проценты по кредиту 12%. Получим - кредит 2,8 млн, переплата за 15 лет - 3,25 млн. Уже меньше чем переплата по аренде! Хотя аннуитетный платёж - 33,6 тысяч в месяц - в 1,5 раза больше аренды.
А если учесть, что государство вернет 0,26+0,42=0,68 млн налоговых вычетов, то переплата и вовсе будет 2,82 млн.
При этом никаких валютных рисков!
А если учесть, что квартиры со временем всё же только дорожают, а арендная плата при этом растет, то я не понимаю, почему до сих пор не стоит очередь желающих купить по ипотеке.
Странно, имеющих три миллиона в кармане в Москве, и желающих обрести миллион на доплату, очень много, а вот имеющих миллион и имеющих желание купить по ипотеке гораздо меньше...
Неужели такой страх перед ипотекой? Почему нет ужаса перед арендой?

kuklishr писал(а):

По поводу налогового вычета на всю сумму процентов действительно не знал но по поводу всего остального у меня другое мнение. Так по порядку.
1. С 870тс рублей вы будете получать по депозиту 16% годовых (с учетом налогов) чистыми 870000*0,16/12 = 11600руб - не надо надежных банков, т. к. сумма вклада и начисленные проценты застрахованы.
2. Квартира стоимостью 3600тс руб будет сдаваться примерно за 3600000/240 = 15000руб, а чистыми не более 3600000*0,04/12 = 12000руб
3. Выплаты процентов по ипотеке с учетом налогового вычета 2500000*0,12*0,87/12 = 21750руб
Если учтем, что в данный момент инфляция примерно равна нулю, цена недвижимости тоже стоит на месте.
11600+21750 = 33350руб - больше, чем 12000руб

Вы спрашивали, на какой срок эти банки принимают депозиты? На 15 лет?
Вкладывая эти деньги в собственную квартиру Вы пользуетесь кредитным плечом ипотеки.
Если квартира подорожает на 5% за год, Ваш первоначальный взнос 30% даст прибыльность в 16,7% процентов. Обслуживание же кредита, как я показал - выгоднее аренды.
Конечно, квартира может подешеветь. Временно. И Вы временно не будете иметь доходности. Но что это по сравнению с потерей денег полностью в банке.
Ведь не все банки имеют страхование вкладов.

Поднадоела фраза налоговые вычеты. По рекомендации cinerproof пойду куплю справочку о доходах. Справочку об уплате налогов, которые впоследствии вычтут, мне там же выпишут?
Ну давайте мы вам еще раз повторим - основная целевая аудитория данного "продукта" - "неработающие" граждане. Они несколько лет развивали свой бизнес, туда и вкладывали кровные, какая-то часть на квартиру откладывалась, а потом пришел 2009 - вот они квартиры, дешевле, а денег ни фига не получилось в этом году заработать. Не хватает, однако, а тут миллион на голову!