Трешка в спальнике VS загородный дом 207 / 3432

Алексей Слесарев писал(а):
Видел. Место там не очень. На повороте+оживленный перекресток с дорогой, ведущей в КП.

А понятно... :-(

Да, возможно даже скрытый мотив продажи - разонравилось место ))

Andreeviliaa писал(а):
скрытый мотив продажи - разонравилось место ))

Перепутье. Вроде вложился, а понял что зря. И дальше вкладывать жаль, и терять тоже жалко. Чемодан. :ti_pa:

Алексей Слесарев писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
Себестоимость строительства такой коробки около 25 000 рублей за м2 (с запасом))))))
+ газ, скважина, септик, забор с воротами...

Ну там под чистовую и отопление все смонтировано. Но, все равно вы правы. Думаю, что 11-12 ему красная цена.

Кстати, ДА. :a_g_a:

Там ещё и окна нормальные и кровля чистовая...
Не обратил внимания. :smu:sche_nie:

Andreeviliaa писал(а):
Не обратил внимания.

Нормально. Потому я выборку по много раз пересматриваю.
Так что, в 3-4 там можно уложиться, если сусальным золотом не крыть. Потому, думаю что 11 будет нормально, в крайнем случае, можно рискнуть и за 12. Больше - нет смысла, да и в бюджет не влезем. Пока ничего лучшего мне не приглянулось.

Для сострига лишнего жирка с клиента покупка ему неликвидного домика в замкадье выглядит наиболее перспективно!

David Moiseevich писал(а):
Для сострига лишнего жирка с клиента покупка ему неликвидного домика в замкадье выглядит наиболее перспективно!

НЕ совсем понял, почему Вы решили, что дом неликвиден? Какие конкретно параметры приводят к его неликвидности?

P.S.
И, кстати, в подавляющем большинстве случаев все индивидуальные дома в замкадье. На это она и ЗАГОРОДНАЯ недвижимость :hi_hi_hi:

Andreeviliaa писал(а):

НЕ совсем понял, почему Вы решили, что дом неликвиден? Какие конкретно параметры приводят к его неликвидности?

P.S.
И, кстати, в подавляющем большинстве случаев все индивидуальные дома в замкадье. На это она и ЗАГОРОДНАЯ недвижимость

Я вас умаляю. Ликвидность п44 в нормальном районе внутри мкада и ликвидность домика купленного за 15 лямов за мкадом это как ликвидность на брачном рынке 20- летней девственной модели красавицы из приличной семьи, и 40- летней разведенки с двумя детьми без своего жилья :smu:sche_nie:

David Moiseevich писал(а):
Andreeviliaa писал(а):

НЕ совсем понял, почему Вы решили, что дом неликвиден? Какие конкретно параметры приводят к его неликвидности?

P.S.
И, кстати, в подавляющем большинстве случаев все индивидуальные дома в замкадье. На это она и ЗАГОРОДНАЯ недвижимость

Я вас умаляю. Ликвидность п44 в нормальном районе внутри мкада и ликвидность домика купленного за 15 лямов за мкадом это как ликвидность на брачном рынке 20- летней девственной модели красавицы из приличной семьи, и 40- летней разведенки с двумя детьми без своего жилья

Абсолютно не верная аналогия.
Хотя бы потому, что красавиц-моделей их МАЛО! Они редкость. А п-44 хоть попой жуй. :lol:

Само-собой с точностью до конкретных районов и даже улиц, чистоты документов, этажности, состояния и ... приличных соседей. Но так с красавицами-моделями тоже самое - что б характер был и т.д. и т.п. Но красавиц среди девушек в принципе меньше, чем п-44 среди объектов недвижимости. :lol:

Вот именно КАЧЕСТВЕННАЯ загородка гораздо ближе по аналогии к красавицам-моделям. И найти достойного муже такой красавице тоже бывает не просто. Желающих, хоть отбавляй, а по настоящему достойных - раз, два и обчёлся...

Вы путаете две характеристики - ценность и ликвидность.

Ликвилность - возможность БЫСТРО продать недвижимость по РЫНОЧНОЙ цене.
С п-44 всё понятно. Вот рыночная цена, вот слагаемые ликвидности (доки, этаж, и т.д.).
С загородной недвижимость, естественно, не много иначе

1) Рыночная цена.
Что бы существовало понятие "рыночная цена" должен быть рынок. Должно быть достаточно много продавцов и покупателей АНАЛОГИЧНОГО товара. Сколько домов и участков в Вешках продаётся? Как видите, здесь (на форуме) даже нет единого мнения относительно рыночной цены этих объектов. У Лурье сотка там стоит 300 000. У меня чуть дороже

А по факту, Лурье там ни чего приличного по 300 т.р. за сотку не купит. Только на словах на форуме. (простите Юлия Владимировна, но это так и есть).
2) Ликвидность загородной недвижимости в принципе ниже, чем у типовых квартир. Именно потому, что загородка не типовая, массовая недвижимость. Зато это компенсируется ценностью. Например, если Вы купите ушатайку п-44 пусть и в достойной локации и сделаете там ремонт, то с удивление обнаружите, что ликвидность на месте, а вот взять премию "за ремонт" может и не получиться. В любом случае "гешефт" будет невелик. Ликвидность работает в "обе стороны" - легко продать по рыночной цене, но и трудно продать дороже рыночной цены (даже с улучшениями)...
А вот если Вы купите участок в Вешках или даже коробку-недострой (естественно, с торгом) + отделка и коммуникации + благоустройство территории + шумоизолирующий забор по 5000 рублей за м2 (при необходимости, для той коробки, которая выходит на главную улицу). = гешефт при продаже примерно 20-30%. Что в два раза выше доходности на депозите. Правда, придётся приложить голову и некоторые другие части тела )))))

Если мы говорим о ликвидности загородной недвижимости, особенно такой как в Вешках (где и рынка то нет), то надо говорить вот о чём:
1) Ликвидность - возможность БЫСТРО продать по цене ПОКУПКИ (создания, по себестоимости строительства).
Грубо говоря, что бы выполнялся принцип - за что купил-построил, за то и продал... И вот именно в Вешках данное условие выполняется. Именно в Вешках ПРАВИЛЬНАЯ загородная недвижимость - ликвидна!
2) Какими параметрами должна обладать загородная недвижимость, что бы её легко было продать? Что бы она была ликвидна? п-44 они ТИПОВЫЕ. Тут всё понятно... А вот дома (коттеджи) + участок = все разные. С газом - ликвидно, без газа - уже на много хуже. И т.д...

В кризисное время, когда падает спрос, растёт разрыв в ликвидности. Например, коттедж без газа продать на много сложнее, чем с газом. Наличие магистрального газа становится как бы КРИТИЧЕСКИ важным слагаемым ликвидности. Еслии его нет, то для БЫСТРОЙ продажи в цене придётся падать СИЛЬНО. Зачастую, это падение запросто перекроет разницу в стоимости аналогичных участков с газом и без в данной местности.

Вывод:
- Каких параметров не достаточно, что бы представленные здесь объекты (в Вешках) были ликвидны? Газ, ИЖС (ЛПХ на землях населённых пунктов), планировочные и архитектурные решения, само место -всё присутствует. Если не барыжничать и продавать по себестоимости, то любой из обсуждаемых здесь объектов будет очень быстро. Не более месяца-двух в экспозиции.

P.S.
Геометрический закон.
Стоимость недвижимости (и ликвидность) убывает пропорционально функции 1/х, где х расстояние от МКАД.
ПРО ПРОЧИХ РАВНЫХ стоимость загородки (и. соответственно, ликвидность) определяется расстоянием от МКАД.
С поправкой на отдельные локации (например, известные стародачные посёлки).
При прочих равных, для достижения ликвидности, лучше пожертвовать площадью участка ради близости к Москве.

P.P.S.
Кстати, в таких локациях как Вешки, где мало свободных участков в продаже, но больше готовых домов, стоимость сотки пустого участка будет определятся как раз стоимость готовых коттеджей. И в пределе это будет так => стоимость нового, качественного коттеджа на аналогичном участке - себестоимость строительтсва такого коттеджа - премия за то, что дом уже построен. Если на участке уже имеются постройки, то ещё минус затраты на снос... И с удивлением Лурье обнаружит, что за 300 т.р./сотка она там ни чего не купит. Приличного...

Между прочим, пройдёт не так много времени, и для осуществления тех замыслов, которые есть у клиентов Алексея им придётся:
1) либо забыть про Вешки и искать участки на большем удалении от МКАД.
2) либо продавать ту трёшку, в которой они тогда буду жить, и ещё доплачивать...

Земля и новые, качественные, ликвидные дома в Вешках будут дорожать быстрее, чем типовые панели во внутримкадье. :hi_hi_hi:

David Moiseevich

Я понимаю, Вы в тему потролить зашли, а вам тут такой развёрнутый ответ. Где много не понятно (не очевидно) и, вообще, читается тяжело...

На самом деле, пост адресован не только вам, а, вообще, всем заинтересованным читателям. А вам отдельное спасибо за то, что затронули важную тему ликвидности загородной недвижимости.

Алексей Слесарев писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
скрытый мотив продажи - разонравилось место ))

Перепутье. Вроде вложился, а понял что зря. И дальше вкладывать жаль, и терять тоже жалко. Чемодан.

Алексей, для новеньких, пожалуйста, по-подробнее об этом перепутье. Как решить эту задачку: когда терять жалко и самому не надо. Где найти мотивацию для продажи?
Продашь ненужное- от одной головной боли избавишься; другую (куды с деньгами бежать)- заимеешь. Белечье колесо.