Подбор альтернативы. Когда начинать? 242 / 5250

[Solar]

Однушки как правило намного ликвиднее трёшек.

"Неликвид" - это то, что невозможно быстро конвертировать в кэш без дисконта к рыночной цене.

Например, если средний срок продажи какого-то конкретного неликвида, чтоб получить 100% рыночной цены - это минимум 6-12 месяцев, то чтоб продать тот же неликвид за 1-1,5 месяца потребуется дисконт, например, 30%. Хочешь быстро - получишь 70 на руки, согласен ждать - получишь 100. (А если бы это был ликвид со средним сроком продажи 2-4 недели, то небольшой дисконт к рыночной будет нужен только если пытаешься продать за два дня вместо двух недель.)

Поэтому неликвид всегда стоит дешевле ликвида. Возможность при необходимости продать быстро стоит денег (премиум за ликвид). Время - деньги. Ликвид - всегда дороже.

[Asti495]

Как выглядит дорога от метро, где парковка, насколько по факту удобная транспортная доступность, какая рядом инфраструктура и какой там контингент, как выглядит локация в реале, какие соседи и жители в округе, какой двор, какой подъезд, насколько светло/темно в квартире, какой вид из окон - это всё не типовое.

И вот опять путается одно с другим)
Район в альтернативу выбирают по ПРИЧИНЕ. Без ПРИЧИНЫ не продают люди квартиры.
На район она завязана практически всегда, если речь не о долгах, с которыми надо рассчитаться.
И это первое, с чем определяются ДО продажи.
Продажу без этого начинать бессмысленно. Ничто не продается ни за чем.
Кто же должен знать-то что за локация, что там с транспортом, что за публика и т.д.?
Не риэлтор ли должен об этом знать?

Относительно окон, подъездов и т.д. - это конечно мило, НО никто и ничто не гарантирует наличие квартир в продаже к моменту аванса.
Дом, подъезд и т.д. - это конечно мило, а денег все нет и нет.
Ушла выбранная квартира. И что дальше?
Продолжаем ходить и до посинения выбирать то, чего не купишь без денег?

Даже в одной и той же локации, в одном и том же доме, может оказаться, что одна квартирка - конфетка, а вторая такая же - дерьмо, и это не определить по интернету. Разница может быть не из-за состояния (ремонта), а из-за локации каждой квартиры в доме. (У одной окна во двор, но на шумную школу, а у второй окна на дорогу на сквер - упс, вторая в реале оказывается объективно лучше и тише.)

Фонд таков в экономе, что его можно только прощать.
Например, простить 1 этаж, но взять 3шку 80 кв.м. в новом доме, а не двушку в 52 кв.м. за те же деньги.
Или вот взять угловую 1шку в новом доме окна в окна, чем 33 метра в старом доме, но без этого дефекта.
Вы описываете выбор так, будто деньги есть. А денег-то нет. Ну выбрали Вы квартиры, а денег-то все так же нет. Квартира ушла. Вы снова выбрали квартиру, а денег нет и она ушла. Сколько Вы хотите выбрать квартир, которые не купите? Вам лично сколько надо квартир выбрать, которые не можете купить? 3-10-20? Сколько штук нужно из тех, что Вы не можете купить и что Вы с ними собираетесь делать, если не можете купить?

[Asti495]

Однушки как правило намного ликвиднее трёшек.

безотносительно ликвидности.
1 и 3шки продаются с одинаковой скоростью?
Вы не догадались еще почему спрашиваю?

Асти, я писала про маразм, в который не стоит впадать.
50 вариантов - это маразм.

Так и не делайте вид, что их 50 разных штук в одном обычном типовом районе.
Клиент может не догадываться, что планировочных решений с гулькин нос, но риэлтор вроде в состоянии ему это объяснить и структурировать его представления о недвижке.

[Kazanskaia]

Например, простить 1 этаж, но взять 3шку 80 кв.м. в новом доме, а не двушку в 52 кв.м. за те же деньги.

Вот для этого людям и нужно в натуре пощупать товар. Чтобы понять, что 3ка на 1 этаже лучше 2ки за теже деньги.

Люди разные, прекрасно, когда к вам обращаются исключительно продвинутые люди, способные самостоятельно выбрать себе квартиру. Тогда предварительный этап можно исключить.

[Kazanskaia]

Так и не делайте вид, что их 50 разных штук в одном обычном типовом районе.

Вас что-то занесло, придержите своих лошадок. Выдохните и еще раз перечитайте то, что я написала.
Из какого уголка вашей фантазии вы извлекли 50 разных штук в обычном типовом районе?
Сегодня только среда, не впадайте в маразм, пожалуйста.

[Solar]

Вы описываете выбор так, будто деньги есть. А денег-то нет. Ну выбрали Вы квартиры, а денег-то все так же нет. Квартира ушла. Вы снова выбрали квартиру, а денег нет и она ушла.

Я описываю выбор так, будто деньги - или возможность их получить достаточно быстро - есть.

Ликвидная квартира - те же деньги. Если у ваших продавцов на руках голимый неликвид, который невозможно продать относительно быстро (за время аванса за альтернативу) по рыночной цене, тогда да, выбора нет.

[Solar]

Сначала прикинули свои возможности:

"Денег есть Х, квартиру можно быстро продать за Y = ищем хорошие альтернативы за X + Y." Спешить с выбором не надо, свою всегда продать успеем.

"Денег есть X, но квартиру не возможно быстро продать за Y = или а) ищем возможность добавить денег, или б) сначала долго продаём за Y, а потом выбираем из того что будет на тот момент". Кочевряжится при выборе не получится, если упустим покупателя, то опять застрянем с продажей на полгода.

[Asti495]

Вот для этого людям и нужно в натуре пощупать товар. Чтобы понять, что 3ка на 1 этаже лучше 2ки за теже деньги.

Такая трешка была всего в единственном экземпляре и представляете, ее не было на момент ни до, ни в середине продажи, а когда аванс внесли вдруг всплыла и мы ее за сутки перехватили.
Люди не могли пощупать то, чего еще нет.
Какой смысл заставлять их щупать то, что они не могут получить?

Вас что-то занесло, придержите своих лошадок. Выдохните и еще раз перечитайте то, что я написала.
Из какого уголка вашей фантазии вы извлекли 50 разных штук в обычном типовом районе?
Сегодня только среда, не впадайте в маразм, пожалуйста.

Маразм? А что это?
Мне казалось всегда, что они обращаются за тем, чтобы им лучшее предлагали из того, что они могут себе позволить и что наилучшим способом максимально решит их задачи, а не за турами вокруг света на трамвае.
Только вот до аванса ничто не сможет решить их задач и ничего они себе позволить не могут.
Грустно, но факт.
И я не знаю, в каком маразме нужно быть, чтобы не смочь объяснить ситуацию по району, инфраструктуре и типам планировок в нем.

[Solar]

Однушки как правило намного ликвиднее трёшек.

безотносительно ликвидности.
1 и 3шки продаются с одинаковой скоростью?
Вы не догадались еще почему спрашиваю?

Ещё раз - ликвидность это скорость.

Поставьте дисконт на трёшку (от рыночной цены трёшки), и вы сможете её продать со скоростью однушки. Это и есть "ликвидность" vs. "малоликвидность".

[Татьяна Костянова]

Тут не давно подбирала. Первоначальный запрос - Юго-западная, двушка, ребенок там учится. В приоритетах катание на велосипедах всей семьей и лыжи зимой. Ну и школы для детей. Ок, посмотрели плюс-минус что есть, ничего на душу не легло. Потом запрос - давайте посмотрим Тропарево, потом Калужскую с Беляево, Очаково. Ну до просмотров реально там не дошло, посмотрели по инету, пообсуждали варианты разные, но тем не менее все время подбора их мониторили тоже.
Потом решили смотреть Солнцево, побольше квартиры и новые. И заявили что им очень понравился "Татьянин парк", пришлось ехать смотреть с ними его. В нашем бюджете там была трешка уже, без отделки, но второй этаж и над козырьком. Поехала и проговаривала все недостатки района, как то узкие извилистые улочки, где фиг разъедешься (издержки концепции "двор без машин"), виды на долгострои-недострои, невозможность напрямую пройти к ТЦ большому из-за водоема, уже уделаные подъезды, бесконечные ремонты еще на 10 лет, малозаселенность домов, не удобный выезд на МКАД, ну и второй этаж с козырьком. В Солнцево тоже пришлось ехать и показывать, что прогулок велосипедных там особо не сделать, что контингент совсем другой, что много кто с пивом гуляет во дворе, что пробки, что это вообще другая жизнь (они всю жизнь в Москве живут). А вроде был первоначально четко определенный запрос. Купили все же Юго-Западную.