Прошу высказать ваше мнение уважаемые участники форума. 43 / 2455

Ида Зибелин писал(а):
Antuan писал(а):
Для покупки квартиры сейчас первоначального взноса у нас нет. Есть возможность одолжить у знакомых 2 млн. рублей. без процентов на два-три года.
Остальную часть взять в кредит(ипотеку) -4 млн.
И вот у нас мысли:
Купить квартиру до 6 млн. рублей в старом доме ( пятиэтажка, девятиэтажка) в районе Медведково, Бабушкинская, Свиблово. Сразу сдавать.

Татьяна Костянова писал(а):
Полностью арендной отбивать платежи по ипотеке не получится. Сдать однушку в Медведково можно за 30 тысяч, а платеж с 4 млн. будет в районе 50 тысяч.

Antuan писал(а):
Маратиус писал(а):
пока не покупать, покупать как будут свои деньги хотя бы на 30%(лучше 50%) первоначального взноса, иначе смысла не вижу

В этой ситуации у нас другие мысли, думаем так: бери деньги, пока дают, тем белее без процентов.
Так как через два-три года их может никто не дать.

ТС, посмотрите на арифметику вашего проекта:

Вы берете заем у знакомых на 2-3 года 2млн. плюс в банке 4млн в ипотеку.
Покупаете квартиру, которую сдаете за 30т.р, а в банк ежемесячно относите платеж в 50 т.р.
Это ежемесячно минус 20 т.р. из вашего семейного бюджета.

Даже если вы можете отдавать ежемесячно эти 20 т.р., то через три года вам нужно будет вернуть своим знакомым их 2 млн.р.
Чтобы их накопить, вам нужно откладывать ежемесячно еще порядка 50 тр.р. Итого, значит, 70 т.р.

У вас маленький ребенок, и работает скорее всего один папа.
Ваш бюджет это выдержит?

Да, вы правы. Примерно по расчётам так и выходит,+-10 тыс.р.
Работаем мы оба. Семейный доход в месяц порядка 200 000р.
Траты в месяц, на различные обязательства порядка 100 000р.

Татьяна Костянова писал(а):
Более рискованно. Другие собственники коммуналки могу взбунтоваться против арендаторов.

Вот из-за возможности попасть под неадекватных соседей, комнату не хотим рассматривать. :-(

Специалисты, посоветуйте что делать?

Antuan писал(а):
Главная цель:
Что-то купить, пока есть работа и боле-менее постоянная зарплата. После покупки сразу начать сдавать квартиру, чтобы отбивать платежи по кредиту.
В дальнейшем квартиру планируется отдать ребёнку.
В планах на десятилетия, самим перебраться в Москву. У родителей ещё есть трёхкомнатная квартира в районе Авиамоторная. Хотя не факт, что именно переехать в эту квартиру.
Свою квартиру в Москве в будущем( без проживания детей) видим двухкомнатной, в районах "Славянский бульвар"- "Крылатское".

Отличная цель.
Для того, чтобы получить кредит, первый взнос нужен минимум 10%, но при таком первом взносе - выше процентные ставки. Нормальные ставки начинаются при первом взносе от 20% и выше.
Подумайте о кредите под залог имеющейся квартиры. (Тогда первый взнос будет "зашит" в стоимость закладываемой квартиры).
Иногда на это возражают, что не хотели бы закладывать свою квартиру, "а то банк ее заберет, если не удастся расплатиться по кредиту".
и это - одно из больших заблуждений. Вот смотрите: Ваша квартира - в залоге. Допустим, нет возможности платить по кредиту. Что делаем?
Продаем однокомнатную (купленную в кредит). Это легко сделать, поскольку она не обременена залогом. А представьте, что будет, если кредит возьмете под залог приобретаемой однокомнатной? Квартира в залоге и ее так просто не продашь.
Поэтому, рекомендую брать кредит под залог имеющейся квартиры: и первый взнос копить не надо, и лучшая страховка на случай непредвиденных обстоятельств.
Теперь несколько мыслей относительно того, где покупать:
Лично я перевез своих родителей в соседний со мной дом. Удобно очень. Они в возрасте: иногда им помощь нужна, да и сами они помогают: детей из школы забирали, пока те маленькие были, гуляли с ними, есть детям готовили.
То есть, я лично сторонник того, чтобы вся семья была максимально в одном месте: и дети, и родители.
И тут - две совершенно разные стратегии:
1. Покупаем квартиру в том месте, где хотите жить сами. Потом, постепенно перевозите в это место родителей и переезжаете сами. То есть, в этом случае, не смотрите на доходность от аренды: основное - квартира для ребенка.
В этой стратегии вижу следующие минусы:
- теряете в доходности от аренды;
- предпочтения могут измениться: то место, которое выберете сейчас, как место жительства семьи, может лет через десять быть не самым предпочтительным.
2. Покупаем квартиру чисто для аренды.
Что для этого нужно?
Оценить доходность.
Квартиры стоят по-разному, поэтому, предлагаю в качестве оценочного показателя использовать некий коэффициент: прибыль на вложенные средства.
Пример: одна квартира стоит 5 млн, другая - 7. Одна сдается за 25 тыс., другая - за 33 тыс. Расходы на коммунальные платежи, в первом случае - 3000, во втором - 6000. (Учитываем те платежи, которые платит арендодатель).
Считаем:
В случае с первой квартирой:
(25000 - 3000)/5000000 = 0,0044
В случае со второй квартирой:
(33000 - 6000)/7000000 = 0,0039
Можно в процентах посчитать, но суть от этого не поменяется: какая цифра больше - там доходность выше.
В этом случае, мы не зацикливаемся на месте, где покупать, и не рассматриваем квартиру, как "будущую квартиру для ребенка". Подход сугубо меркантильный: где доходность больше - там и покупаем.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Можно в процентах посчитать, но суть от этого не поменяется: какая цифра больше - там доходность выше.

Т.е. в данном примере доходность выше у квартиры стоимостью 5 млн. Так?

GreetS писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Можно в процентах посчитать, но суть от этого не поменяется: какая цифра больше - там доходность выше.

Т.е. в данном примере доходность выше у квартиры стоимостью 5 млн. Так?

Да.
Но тут есть несколько "но".
Вообще, оценка доходности - это дело на несколько недель.
Потому что: в рекламе много "подсадных уток" - несуществующих квартир.
То есть, нужно под видом арендатора прозвонить различные варианты сдаваемых квартир. (А в идеале - и посмотреть). Тогда, после нескольких десятков просмотров (в разных районах) сможете понять, где что и за сколько сдается.
Аналогично нужно прозвонить и под видом покупателя посмотреть варианты на продажу: тогда будет представление: где и почем.
Главное, не лениться: квартира покупается на годы.
Не верно оцените - потеряете в доходности.

Медведково не лучший вариант под аренду: квартиры дорогие - аренда дешевая!
Подкопите денег, хотя бы на первоначальный взнос - цены сейчас на максимуме и в Одинцово, и в Москве, осенью возможен разворот рынка....

Святослав писал(а):
Медведково не лучший вариант под аренду: квартиры дорогие - аренда дешевая!
Подкопите денег, хотя бы на первоначальный взнос - цены сейчас на максимуме и в Одинцово, и в Москве, осенью возможен разворот рынка....

На Ваш взгляд, в чём это будет выражаться? Падение на рынке аренды... падание на рынке новостроек... падение на рынке вторички? Почему именно осенью?

DmitryB писал(а):
Святослав писал(а):
На Ваш взгляд, в чём это будет выражаться?

Когда у вас денег будет хватить только на то ,чтобы купить еды ,лекарств и проездной , чтобы на работу ездить ,то что предпочтете-купить квартиру на вторичке или в новостройке? :lol:

DmitryB писал(а):
Святослав писал(а):
Медведково не лучший вариант под аренду: квартиры дорогие - аренда дешевая!
Подкопите денег, хотя бы на первоначальный взнос - цены сейчас на максимуме и в Одинцово, и в Москве, осенью возможен разворот рынка....

На Ваш взгляд, в чём это будет выражаться? Падение на рынке аренды... падание на рынке новостроек... падение на рынке вторички? Почему именно осенью?

сейчас отложенный спрос работает, люди тратят бабло, у нас сейчас куча объектов в ремонте под сдачу - люди накупили недвиги (как говорят - чтобы деньги не сгорели))) , даже если не учитывать то что деньги дорожают и макроэкономика далеко не в лучшем положении, налика у потенциального покупателя "московской однушки" становится все меньше