Какую квартиру купить, однокомнатную или двухкомнатную? 56 / 2444

30.11.17, 00:29
Solar писал(а):
принципе, самая большая доходность при аренде - у владельцев трущёб в бедных локациях. Но зато контингент там мама не горюй, и риски простоев/неуплат/разгрома квартиры и т.п. - гораздо выше.

Не обязательно в бедных, особенно в Москве. С ценами на московскую недвигу, бедных тут мало ))
Доходность выше у дешевых домов рядом с промзоной - местом работы потенциальных арендаторов. У нас сейчас все промзоны в бизнес-центрах, и метро там не ходит )

30.11.17, 00:41
ir-ka писал(а):

30.11.17, 00:29
Solar писал(а):
принципе, самая большая доходность при аренде - у владельцев трущёб в бедных локациях. Но зато контингент там мама не горюй, и риски простоев/неуплат/разгрома квартиры и т.п. - гораздо выше.
Не обязательно в бедных, особенно в Москве. С ценами на московскую недвигу, бедных тут мало ))
Доходность выше у дешевых домов рядом с промзоной - местом работы потенциальных арендаторов. У нас сейчас все промзоны в бизнес-центрах, и метро там не ходит )

Всё в мире относительно, включая бедность.

Доходность выше у дешевых домов. Чем хуже и беднее локация (у арендаторов нет возможности купить, и нет денег на лучшую локацию, а жить где-то надо; и они готовы снимать за копейки койко-место или квартирку поближе к работе; зато не имеют никаких претензий к качеству и скученности жилья) - тем выше доходность для владельца.

Трущёбы всегда выгоднее для владельца, чем хоромы. Высокая доходность - в гетто. Но сам там жить не будешь.

29.11.17, 19:10
canitake писал(а):
Доброго времени суток. Несколько лет назад я прибыл в нерезиновую, за это время успел жениться, приобрести квалификацию, купил авто и кучу хлама. Настало время решать "больной" квартирный вопрос. Сейчас проживаю с женой в жутких условиях в области, зато бесплатно. Скопил немного денег на первый взнос.
Исходя из моих возможностей и разумной осторожности, могу себе позволить купить в ипотеку однуху сразу за МКАД, двуху чуть подальше, однако, с замкадьем я "хапнул горя" и жить там решительно не хочу. Уж лучше вернуться обратно в регионы:)
Мониторю рынок, считаю, анализирую и делаю такой вывод (рассмотрю на примере СВАО):
можно купить за 3-3.5 млн однуху в кирпичном доме в Мытищах в шаговой доступности от электрички и сдать ее минимум за 20 тыр (а если приложить руку, то и за 22-24), далее снять на Медведково за 25 (полно предложения), разницу доплачивать,
либо, купить ту самую однуху в Медведково, но стоят они минимум 4.5 за полностью убитый панельный сарай.
Правильно ли я понимаю, что выгоднее вкладывать в рентабельное жилье в области и снимать в Москве квартиру там, где удобно, чем надолго привязываться к локации, стоять в пробках и читать занимательные комменты в яндекс-навигаторе?
В чем ошибочность моего подхода? Почему все так не делают, а влазят в неподъемные ипотечные платежи на десятки лет? Ведь намного выгоднее быстро погасить дешевую квартиру (5-7 лет, в моем случае) и взять еще одну, не продавая первую?
Буду рад любым комментариям и критике, ведь решение определит быт моей семьи на годы вперед.

Ошибочность подхода - Вы пытаетесь заработать на недвижимости. Зарабатывайте, чем умеете. Для не-профи недвижка сейчас - это убытки. Вот вторую квартиру сейчас продаю, первую купил в пдмс в 2011, продал в 2013 - итого отбил стоимость покупки и ремонта. В ноль, и это еще было хорошо. А вот сейчас продаю вторую в мск, в приличной локации, купленную в 2013- и та же формула дает лося. Цена продажи не покрывает даже цену покупки, о ремонте - забыть. Таки ладно, для меня это расходы на образ жизни - я не хочу жить в съемном, не хочу области, бирюлей и прочего...

29.11.17, 19:10
canitake писал(а):
Правильно ли я понимаю, что выгоднее вкладывать в рентабельное жилье в области

Правильный ответ - никакую.
Потому, что мысль "выгоднее вкладывать в рентабельное жилье в области" неверная в корягу.
Снять жилье рядом с ж/д станцией, ездить пешком, зарабатывать и копить.

29.11.17, 22:08
Юлия Лурье писал(а):
потом поймете, что к 50 уже и не хочется всего и не понимаешь себя молодого

Э-э-э ... в полтос жизнь ток начинается !!!
"Сейчас ты увидишь лучшее в мире привидение с мотором. Дикое-о! Но симпатишное…"

29.11.17, 23:47
мимохожий писал(а):
А при схлопывающейся экономике подписываться на выплаты на много лет вперед, мне бы было страшно.

Это бизнес такой, ничего личного. Не смог платить передай другому, а вдруг он зубами грызть будет. Зато опыт останется, его в подворотне не найдешь.

PS. По последним данным у нас уже более 7 миллионов с опытом( не выплаты более 90 дней).

Опыт часто самая дорогая вещь, которая остается у людей, если считать потраченное.

30.11.17, 09:05
index_svg писал(а):

29.11.17, 22:08
Юлия Лурье писал(а):
потом поймете, что к 50 уже и не хочется всего и не понимаешь себя молодого
Э-э-э ... в полтос жизнь ток начинается !!!
"Сейчас ты увидишь лучшее в мире привидение с мотором. Дикое-о! Но симпатишное…"

вот именно, начинается
и на фоне того, что реально начинается, многие ценности теряют свое значение в ноль

29.11.17, 19:42
Татьяна Казакова писал(а):
в каком районе Москвы работаете?

Доброго утра! Всем спасибо за советы!!! Внесу немного ясности: я работаю прямо на МКАД в районе Ленинградки и работать там планирую долго. Приходилось добираться из Медведково - очень удобно, быстро (около 40 минут). А вот жена работает на Свиблово и тоже менять не планирует. Поэтому и рассматриваем именно СВАО, чтобы удобно было обоим (автомобиль у нас один).

Средства планирую привлечь ипотечные, об этом писал в первом посте (про первый взнос). Денег своих будет не более миллиона (когда из всех мест наскребу

). Отсюда, моя математика: квартиру в Мытищах можно взять за 3 - 3.5, платеж будет 30-35тыр на 10 лет, сейчас, когда мы вдвоем работаем, это норм, будем гасить досрочно. Однако, если рассматривать перспективу декрета жены через пару лет, тогда это уже и не так мало (дети - существа затратные).

По поводу сдачи в аренду квартиры в Мытищах: мониторил, есть опыт знакомых, так вот, за 20 она уйдет 100%, быстро. А вот то, что квартиранты могут свалить/сломать/не платить - это засада.

В теории, квартиру за 5 млн я потянуть тоже смогу, но тогда ипотека будет лет на 20, с тем же платежом.

В итоге, у меня есть необходимость переехать в Москву после НГ, потому что с дорогой треш, жизни в области нет.

Далее, возможны варианты:
1. Живя на съемной квартире на Медведково (например), купить однуху в Мытищах, сдать.
2. Живя на съемной квартире, купить в Пушкино двуху, сдать.
3. Чуток потерпеть и купить сразу на Медведково, переехать.
4. Живя на съемной квартире, ничего не делать: подождать лета (где там оно - ценовое дно?), подкопить еще тыщ 250, надеяться на снижение ключевой ставки и отсутствие потрясений в стране, смотреть список, начиная с п.1.

Да, еще. Есть возможность сделать хороший ремонт своими силами, имеем рукастую, опытную родню. Затраты будут только на материалы.

3 или 4 вариант
но ценовое дно упустить - себе потом не простить
вы почитайте здесь тему Теплова о том, как "вымыли" с рынка предложения в 4-5 млн, а ведь их было, и было за год -два немало
посмотрим в марте - если они репродуцируются, значит, дно не пройденно, а если такого уже не будет- значит, чуть шевельнулось и поползло наверх