Улучшение жилищных условий. Как быть? 32 / 5816

[Дмитрий Овсянников]

Похожая ситуация: есть квартира на продажу + ипотека = квартира в которой мне хочется жить
Для себя наметил эту операцию на лето, вопрос немного оффтоп, но все же...

Эта схема - вполне рабочая. Может быть реализована тремя способами:
1. Продаете свою квартиру, получаете мешок денег. Затем, с доплатой в виде кредита, покупаете квартиру себе.
Минус: продав квартиру Вы цену "зафиксировали". То есть, сколько денег получили - столько и есть. В то время, как та квартира, которую хотите приобрести - растет в цене. А значит, со временем, при росте цен разумеется, доплата Вам требуется все больше и больше для покупки желаемой квартиры.
Это не означает, что такой способ решения жил вопроса плохой. Он хорош при стагнации или при "падающем" рынке.

2. Находите покупателя на свою квартиру, взамен ищите квартиру себе. И свою продаете лишь тогда, когда нашли квартиру для себя. В один день происходит две сделки: Вы продаете свою квартиру и одновременно покупаете квартиру себе. (На самом деле, сделок может быть больше, если продавец Вашей квартиры также совершает продажу квартиры с одновременной покупкой).
Минусы такого способа:
- чтобы найти покупателя на свою не свободную квартиру, ее нужно продавать немного дешевле, чем аналогичную свободную;
- наиболее желательный покупатель для любой квартиры тот, у кого "живые деньги". При 2 способе у Вас, как у покупателя - нет "живых денег": Вы зависите от покупателя своей квартиры, плюс к тому у Вас - ипотека. То есть, нормальный продавец, скорее всего оставит такого "покупателя" "про запас", если не будет находиться человек с "живыми деньгами". Таким образом, выбор значительно сокращается.
- Чтобы осуществить обмен таким способом, нужно иметь дело с таким банком, который оперативно принимает решения. таким образом, чисто по ситуации, выбор банков сокращается.

3 способ. На кредитные деньги покупается новая квартира, затем продается своя. Полученными от продажи своей квартиры деньгами гасится большая часть кредита.
Минусы такого способа:
- чтобы получить кредит на покупку большой квартиры, нужны оч. даже большие доходы или можно воспользоваться "обменными программами" банков. В любом случае, проценты начисляются на большую сумму кредита. Пример: Ваша квартира стоит, допустим, 250000, нужна квартира стоимостью 400000.
Доплата нужна в размере 150000. Но Вы берете 400000, и пока не продали свою квартиру, и не вернули банку 250000, проценты начисляются на 400000, а не на 150000.

Сейчас у некоторых банков (Б.Москвы например) есть заманчивые предложения по кредитам в японских йенах (около 7%).
Кто с этим сталкивался, какие подводные камни помимо риска увеличения курса валюты
через много лет (пока рассчитываю погасить лет за 6-7) ?

Минуса Банка Москвы - два:
один - "экзотическая валюта";
второй - то, что банк очень даже медлительный. И если брать деньги на доплату при обмене именно в этом банке, то выбор квартир для Вас значительно сократится: ну не хотят продавцы квартир иметь дело с Банком Москвы.
То есть, этот банк можно рассматривать для покупки квартир (и то, имеет смысл подстраховаться решением другого банка), но не для обменов.

Слашал где-то что по закону, если ставка по кредиту меньше 9% то нужно ежемесячно платить какой-то налог, так ли это?

Речь идет о получении материальной выгоды. Материальная выгода получается в виде разницы между 9% годовых (при кредитах в любой иностранной валюте) и процентной ставкой.
То есть, материальная выгода получается в виде (9% - 7%)х остаток ссудной задолженности.
С этой материальной выгоды заплатите подоходный налог в размере 13%.

[Fantasy]

Дмитрий Овсянников спасибо за развернутый ответ !