База для расчета цены недвиж в Москве 2009 39 / 4981

инженер писал(а):
"Наличие статистики по ипотеке говорит о том, что средний размер ипотечного кредита - 1 млн." Заниженный размер у Вас получается. Если у человека есть 3-4 млн, то добавить один не проблема.

Это говорю не я, а АИЖК

Продолжая Вашу логику, можно сказать, что есть 4 млн. Добавить один - не проблема, добавили, теперь есть 5 млн. Добавить еще один такая же "не проблема"... и так до бесконечности

А я Вам скажу, что это ПРОБЛЕМА. Проблема не в том, что один человек это не может сделать. Я, как человек, любящий работать на массовом рынке, могу ответственно сказать, что мне самое важное, чтобы "добавить миллион" было "не проблемой" для 70%. Тогда я смогу повысить цену на этот самый миллион. Если на следующем миллионе останется 70% от предыдущего шага, то я опять ее повышу. И так до тех пор, пока не останется 20%, для кого этот миллион "не проблема". Дальше я повышать цену не смогу.

Для индивидуального риэлтора это вопрос техники и чутья, найти человека, для которого лишний миллион раз плюнуть. В принципе, такого человека можно искать год и внакладе не останетесь, если найдете. Но это для индивидуального подхода поиска :^o

, а для массового рынка действуют иные законы и правила игры.

Не подумал что это-то и произошло. Берут за 3 ляма поставлю 4, берут за 4 поставлю 5. Спасибо за науку.

Все начнется не с девелоперов, а со смежников. Девелоперы если не тупые то жадные, а точнее это их бизнес, им надо продать дорого. А смежникам банально надо жрать, не бетон, а еду, дисконт -10-20% для начала удовлетворит остатки отложенного спроса. Дальше деньги у конечного потребителя закончатся... останутся только гос и муниципальные заказы, начнется череда банкротств, слияний-поглощений.

РН инертен, все эти процессы начнут ощущаться только во 2м квартале 2009.
Бизнес-план девелоперов, под который их кредитовали банки, не предусматривает снижения залогового имущества и снижения продажных цен, поэтому если цена пойдет вниз (из-за смежников), банки начнут требовать дозалог, начнется массовая распродажа недостроенных квартир или банкротства. Но поскольку никто не будет знать, достроят ли вообще новостройки на стадии первых этаже вообще, то цена первички может сложиться примерно вполовину. При этом вторичка может продолжать стоять как тихая гавонь. Как только бизнезмены начнут продавать свои аппартаменты для покрытия убытков по бизнесу, возросшая коммуналка сделает абсолютно бессмысленным сдачу лишних квартир в аренду (на фоне оттока рабочей силы) - сдвинется и вторичка. При уходе цены вторички больше чем -20%, спрос уйдет в ноль со всеми вытекающими...
ценник Инкома может и будет показывать рост и 8тыщ за квадрат, но реальные сделки будут проходить по цене в 2 раза меньшей, или риэлтерам нечего будет кушать, они буду уговаривать продавцов снизить цены и рассказывать им разные страшилки. Наступает время, когда риэлтер - друг человека.

Вообщем тут наверно все по делу, т.к. проливает свет на текущую ситуацию. Например кризисы стоимости недвижимости в Казахстане и Прибалтики научили там людей рынок недвижимости считать только как долгосочные инвестиции - кап вложения, на которых спекулятивная игра вряд ли возможна.

Все это произойдет, если деньги останутся дорогими, а Правительство будет продолжать ТУПО бороться с инфляцией на фоне кризиса доверия и ликвидности.
Систему, банки надо накачивать рублями, снижать ставки, отпускать рубль в район 40-50 за бакс, тогда мы переживем этот кризис
иначе - сценарий негативный

А с этим согласны большинство финансистов ( не путать с недалекими думскими и Минфином). Т.к.никто не знает, когда к правительству придет понимание, что за полгода на поддержание курса рубля можно закачать весь ЗВР страны, а денег на спасении реального и банковского сектора не останется, и пока есть время, надо плавно, без социальных взывов, девальвировать рубль, не дожидаясь, когда это все пойдет естественным путем, как в 1998 г. Отдать 500 млрд. совокупного долга и при этом оставить работающую экономику, а не дымящиеся руины, без серьезной девальвации рубля не удасться, т.к. ЗВР в бумагах, а отдавать надо реальными деньгами, стоимость которых уже растет в арифметической погрессии.

Если считать, чистую экономику , то денежный агрегат, работающий на рынке недвижимости в Москве, по ощущениям сложился на порядок, поэтому применять старые подходы к определению платежеспособного спроса на массовом рынке наверно не совсем корректно (ЭТО ПРО ЛИШНИЙ МИЛЛИОН).

P.S. Случай, рассказанный сегодня руководителем инвестиционного департамента одной из крупных гос. структур.
В начале сентября к ним пришел бизненсмен, и так уверенно сказал что хочет продать один из своих бизнесов, на несколько Га, на которых расположился яхт-клуб, ресторан, развлекательные площадки и т.д., в очень престижном районе московского региона, по 100 тыс евро за сотку, не достигнув понимания, потенциальный клиент удалившись на месяц, появился на днях с новой ценой в 30 тыс долларов, если деньги будут все сразу. Может конечно сейчас такие случаи единичны, но они показывают уже намечающую тенденцию.

ну я действительно не понимаю, ну нахрена бороться с инфляцией когда давно идет дефляция по основным комодам
это значит, что если с ней не бороться, она автоматом в следующем году не превысит двузначной цифры, а если оставить ставку 11%, то получим 6-8% . Ну зачем из одной крайности (18-20%) сразу в другую (6-8) ???
словами абонента Уральского получим сразу 4 разрыва !!! в банках, на ФР, недвижке, реальном секторе
снижать надо ставку, расширять лимиты на межбанк, перестясти требования по залогу, делать ЕЩЕ более доступными долгосрочные кредиты
те же ипотечные под 5-6% с мораторием на 5-10 лет

короче, я не финансист, а программист, может чего глобально не понимаю

Fast++ писал(а):
ну я действительно не понимаю, ну нахрена бороться с инфляцией когда давно идет дефляция по основным комодам
это значит, что если с ней не бороться, она автоматом в следующем году не превысит двузначной цифры, а если оставить ставку 11%, то получим 6-8% . Ну зачем из одной крайности (18-20%) сразу в другую (6-8) ???
словами абонента Уральского получим сразу 4 разрыва !!! в банках, на ФР, недвижке, реальном секторе
снижать надо ставку, расширять лимиты на межбанк, перестясти требования по залогу, делать ЕЩЕ более доступными долгосрочные кредиты
те же ипотечные под 5-6% с мораторием на 5-10 лет

короче, я не финансист, а программист, может чего глобально не понимаю

Все правильно понимаете. Все именно так и есть. Но есть еще конКретные люди, которые не понимают. Поэтому сейчас вероятность руин дымящихся очень высока.

Tundr писал(а):
2. Дадут 50 МЛРД, Москвачам, может быть.

Bagration писал(а):
2.Москвичам не дадут, заканов нет таких, чтобы денег можно было давать от госучреждений коммерсам, если дадут - капля в море, выведут эти деньги как и все остальные.

Лужков с женой живут отнюдь не по законам. внешняя ссылка: "Москва будет давать строителям субсидии или выкупать акции отдельных компаний. Предполагается, что на эти цели будет направлено около 50 млрд руб."

HomeSweetHome писал(а):
Tundr писал(а):
2. Дадут 50 МЛРД, Москвачам, может быть.

Bagration писал(а):
2.Москвичам не дадут, заканов нет таких, чтобы денег можно было давать от госучреждений коммерсам, если дадут - капля в море, выведут эти деньги как и все остальные.

Лужков с женой живут отнюдь не по законам. внешняя ссылка: "Москва будет давать строителям субсидии или выкупать акции отдельных компаний. Предполагается, что на эти цели будет направлено около 50 млрд руб."

Опять приведем расчет с использованием математики уровня 6-го класса.
Если посчитать ежемесячный cashflow, который "съедают" московские девелоперы, то получится сумма близкая к озвученной. Т.е., порядка 50 млрд рублей в месяц. Эти деньги должны поступать в московский стройкомплекс, чтобы стройки не останавливались, строителей не отправляли обратно в Таджикистан, менеджеры получали свои 300 тыс рублей в месяц и т.п.

Теперь посмотрим, как строителям эти бапки достать. До конца года нужно 100 млрд рублей. Если вычеркнуть из списка всяких неприближенных к телу мэра (пусть решают сами свои проблемы), то получится сумма порядка 30 млрд рублей. По идее, выделенных 50 млрд. рублей должно хватить до февраля-марта 2009 года. Но тут есть нюанс. Те девелоперы, которые не получат кусок пирога, столкнувшись с дилеммой "продать дешевле или умереть", вполне вероятно выберут первый вариант. Конечно, кого то купят и недвижимость не выйдет на рынок. Но на всех может не хватить денег и административного ресурса. Посыпется первым ближайшее подМСК, так как там строят большей частью местные. А Громов пока не объявлял о выделении 50 млрд из областного бюджета. Ну а дальше "эффект домино".

Спец эффекты, по моему мнению, ожидаются в начале 2009 года, когда наступят "голодные" месяцы - январь (все бухают и в отпусках) и февраль (страшный бодун, денег нет, так как все пропили).

Petunder писал(а):
Посыпется первым ближайшее подМСК, так как там строят большей частью местные. А Громов пока не объявлял о выделении 50 млрд из областного бюджета. Ну а дальше "эффект домино".

И как и когда это может сказаться на вторичном рынке?

HomeSweetHome писал(а):
Petunder писал(а):
Посыпется первым ближайшее подМСК, так как там строят большей частью местные. А Громов пока не объявлял о выделении 50 млрд из областного бюджета. Ну а дальше "эффект домино".

И как и когда это может сказаться на вторичном рынке?

ХЗ, если честно. Вторичный рынок может приобрести дополнительную ценность в том смысле, что это безрисковые квартиры. Кстати, мой расчет чуть неверен. Я представил гипотетическую ситуацию, когда строителям с рынка вообще деньги перестанут идти. А это конечно не так. Спрос все равно будет. Просто раза в три меньший, чем ожидалось. Тем не менее, потребность в живых деньгах можно уменьшить, частично перейдя на бартерные схемы. Это уже происходит. Следовательно, не все так плохо и разрыв будет меньше. И 50 млрд москвичам может хватить и на больший срок. Так что зиму переживут точно. А вот что с подМСК, не знаю. Надо вникать в специфику. Там много мелких доморощенных застройщиков, аффилированных с местечковыми администрациями, которые землю выделяли. Что они будут делать, не знаю.