Как выгоднее купить квартиру: кредит или депозит? 63 / 6537

Валентина_K писал(а):
bhr писал(а):
все таки непонятно, почему Вы сделали удорожание квартиры скачками.

Потому что надо удорожание 10% в год, а не 10%/12 в месяц: 1.1 не равно (1+0.1/12)^12=1,1047...

bhr писал(а):
Вспомнил, Вы не ответили, почему арендная плата с годами не меняется?

Конечно меняется (хотя я уменьшила эти изменения взяв именно разницу между арендой и содержанием жилья), но текущее значение аренды необходимо будет подставлять когда оно будет известно. Ведь мы сейчас рассчитываем как действовать в следующем месяце (скорее квартале) и для следующего месяца расчет верен. Подставляя новые значения в будущем мы в какой-то момент можем понять, что кредит стал более предпочтителен.

Вобщем, надо постоянно мониторить необходимые показатели и добавлять данные расчета.

Повторюсь еще раз - подход хороший и правильный. Пункт первый - дошло. Самое интересное - хотел возразить, пока писал - понял.
Мониторить действительно придется. Просто... раз уж Вы делаете гипотетический рост цены на квартиру, может и квартплату гипотетически увеличить?
И даже в этом случае мониторить.

А про девальвацию не понял - кто такой этот девальваций. Пусть доллар в тысячу раз удорожает, если цена на квартиру меняется на 10% в год в рублях и доход в рублях, как девальвация может повлиять на решение задачи?

Я считаю, что все эти расчеты выгодно/невыгодно - разговоры в пользу бедных. Есть возможность купить - покупай, нет - продолжай снимать.

В каких дензнаках можно оценить удовольствие проживание в собственной квартире? Делать ремонт какой хочется, заводить животных... и не ожидать, что в любой момент арендодатель может попросить тебя вон.

Например, одни из моих арендаторов, после рождения второго ребенка, с дрожью в голосе спрашивали, согласна ли я на пролонгацию договора. Я была в шоке :?:

.

Toro писал(а):
Я считаю, что все эти расчеты выгодно/невыгодно - разговоры в пользу бедных. Есть возможность купить - покупай, нет - продолжай снимать.

В каких дензнаках можно оценить удовольствие проживание в собственной квартире? Делать ремонт какой хочется, заводить животных... и не ожидать, что в любой момент арендодатель может попросить тебя вон.

Например, одни из моих арендаторов, после рождения второго ребенка, с дрожью в голосе спрашивали, согласна ли я на пролонгацию договора. Я была в шоке .

А я считаю, что денег не считают и поддаются эмоциям только богатые....
А мы тут (бедные) между собой беседы ведем, как выжить в нынешних условиях...
Кстати, насчет эмоций - ну не удается копить. НЕ УДАЕТСЯ. Все друзья/родственники просят в долг - теряю и деньги и друзей.
Любая проблема решается не по принципу, как подешевле, а по принципу - как лучше.
И ваще - держите меня - я транжира.

bhr писал(а):
...
А про девальвацию не понял - кто такой этот девальваций. Пусть доллар в тысячу раз удорожает, если цена на квартиру меняется на 10% в год в рублях и доход в рублях, как девальвация может повлиять на решение задачи?

Видимо 1998 год все забыли.
Когда за 1-2 м-ца рубль подешевел с 6 до 24 за 1 доллар, то стоимость недвижимости в USD так сильно не подешевела, т.е. в рублях ощутимо возрасла.
А если в этот момент Вы будете держать рублевый депозит, то .... он обесценится.

Сейчас, конечно, экономика более устойчива и резервы есть (пока), но год - полтора назад рубль уже был девальвирован с 24 до 36 за доллар. Хоть и плавно.

M.ALEX писал(а):
bhr писал(а):
...
А про девальвацию не понял - кто такой этот девальваций. Пусть доллар в тысячу раз удорожает, если цена на квартиру меняется на 10% в год в рублях и доход в рублях, как девальвация может повлиять на решение задачи?

Видимо 1998 год все забыли.
Когда за 1-2 м-ца рубль подешевел с 6 до 24 за 1 доллар, то стоимость недвижимости в USD так сильно не подешевела, т.е. в рублях ощутимо возрасла.
А если в этот момент Вы будете держать рублевый депозит, то .... он обесценится.

Сейчас, конечно, экономика более устойчива и резервы есть (пока), но год - полтора назад рубль уже был девальвирован с 24 до 36 за доллар. Хоть и плавно.

Тогда под сомнение надо ставить саму гипотезу 10-процентного удорожания стоимости жилья. Автор же в начале сказал слово "предположим".
А за счет чего эта гипотеза не сбудется - за счет девальвации, гиперинфляции или просто сумасшествие найдет на покупателей, как это уже было, - не суть важно. Важно сам факт, что десятипроцентное удорожание квартир - писями по воде виляно. И автор этого не отрицает.

Валентина_K

Toro писал(а):
Я считаю, что все эти расчеты выгодно/невыгодно - разговоры в пользу бедных. Есть возможность купить - покупай, нет - продолжай снимать.

В каких дензнаках можно оценить удовольствие проживание в собственной квартире? Делать ремонт какой хочется, заводить животных... и не ожидать, что в любой момент арендодатель может попросить тебя вон.

Например, одни из моих арендаторов, после рождения второго ребенка, с дрожью в голосе спрашивали, согласна ли я на пролонгацию договора. Я была в шоке .

Так началось давление на психику. Что же выполню ответный залп:

Насчет слабо купить квартиру и педалирования чувства нищебродства: Во- первых, я с девятого класса на детские разводки типа "а слабо?" не реагирую. Во- вторых, во всем цивилизованном мире считается, что человек с деньгами- успешный человек, а человек с долгами- лузер и неудачник. В нашей стране конечно немного не так: народ гордится тем, что может сходить в банк и взять кредит, ведь тогда он похож на классного предпринимателя, может такую сложную операцию замутить... И гордости в душе лузера прибавляется.

Насчет удовольствий: большинство арендодателей на ура воспринимают предложение сделать небольшой ремонт своими силами (если это не так, то смотрите как за два дня найти вменяемого арендатора) с вычетом расходов из арендной платы (еще бы! на них бесплатно работают!). А теперь посмотрите на это иначе: а в своем жилье вы будете не сами делать ремонт? Так что отличий по этому вопросу абсолютно никаких.

Насчет страха остаться на улице: вам не кажется, что оплатив половину кредита вы просто изведете себя боязнью, что по какой-то причине не сможете платить дальше? Что более страшно: потратить два дня максимум на поиск новой аренды (например, откройте циан и позвоните по первым 10 подходящим номерам, завтра уже въедете в новое жилье) или из-за временной нетрудоспособности лишиться всех накоплений? Причем 95% арендодателей руками и ногами держатся за своих арендаторов (если вы конечно адекватный человек). Почему? Потому что боятся, что будущие будут хуже, что про них узнает налоговая, что долго не смогут сдать, не хотят тратить свое время на просмотр новых жильцов.....
Так что по этому вопросу отличия в пользу выбора аренды.

bhr писал(а):
Тогда под сомнение надо ставить саму гипотезу 10-процентного удорожания стоимости жилья. Автор же в начале сказал слово "предположим".
А за счет чего эта гипотеза не сбудется - за счет девальвации, гиперинфляции или просто сумасшествие найдет на покупателей, как это уже было, - не суть важно. Важно сам факт, что десятипроцентное удорожание квартир - писями по воде виляно. И автор этого не отрицает.

10% -сегодняшняя верхняя грань и не более. Никакого прогноза на стоимость жилья я не делаю. Повторяю, что надо в течении следующих периодов подставлять РЕАЛЬНЫЕ значения увеличения стоимости и анализировать выгодность депозит /кредит.

Если хотите знать, то на сегодняшний месяц я бы поставила удорожание на 1-2%, (хотя весной и летом будет падение стоимости квартир примерно на 5-10% из-за избыточного предложения). Вообще подобный показатель можно точно рассчитать с помощью баз данных (узнавая количество предложения в диапазонах определенной стоимости).

kuklishr писал(а):
От себя подитожу - все посчитано аккуратно и логично.
Мне кажется что можно добавить некоторые моменты, не меняющие суть расчета.
1. Страховку для наглядности можно превратить в аннуитетные платежи по кредиту.
2. Учесть амортизацию.
3. Учесть индексацию арендной платы (сейчас соотношение 3500/17 = 206, а через 10лет при росте 10% в год 9009/17 = 530 - ну совершенно не типичное соотношение).
4. Желательно учесть разовые платежи при оформлении кредита.
5. Еще покупке квартиры можно учесть риторские услуги. Также учесть стоимость услуг при съеме жилья. Еще можно учесть доход от пользования залогом (мелочь, а арендодателю доход).
Если сможете посчитать 6000руб расходов арендодателя было бы супер.

Написал и еще кое что еще заметил. Все в том же столбце "Уменьшение тела кредита за счет возврата банку и неудорожания квартиры на 10% / год". Там доход от дорожания квартиры + доход в размере тела кредита в ежемесячном платеже - вот со вторым слагаемым не понятно.

Валентина, вы, наверно, не заметили моего сообщения. Мне интересно пояснения по последнему абзацу.
Все хорошо, но к нашей жизни расчет имеет малое отношение. Цена недвижимость может показать за 10лет +-50%, банковский депозит может иметь доходность от 3 до 25%. Этот расчет относится к РН какой нибудь Германии. Может лет через 5-10 будет смысл сидеть с калькулятором и высчитывать.
Но расчет вполне можно применять для определения индекса выгодности ипотеки или депозита на коротком интервале (неделя, месяц). Я хотел для себя разработать такой индекс. Если использовать ваш расчет, то место 10% удорожания нужно подставлять реальное удорожание или удешевление, все разовые платежи заменить равномерными (а то получается депозит выгоден с 1по 6мес и практически выгоден в 13мес). Потом разделить последнюю ячейку на предпоследнюю. Если построить график, то пучится что то похожее на индекс доходности внешняя ссылка

kuklishr писал(а):
От себя подитожу - все посчитано аккуратно и логично.
Мне кажется что можно добавить некоторые моменты, не меняющие суть расчета.
1. Страховку для наглядности можно превратить в аннуитетные платежи по кредиту.
2. Учесть амортизацию.
3. Учесть индексацию арендной платы (сейчас соотношение 3500/17 = 206, а через 10лет при росте 10% в год 9009/17 = 530 - ну совершенно не типичное соотношение).
4. Желательно учесть разовые платежи при оформлении кредита.
5. Еще покупке квартиры можно учесть риторские услуги. Также учесть стоимость услуг при съеме жилья. Еще можно учесть доход от пользования залогом (мелочь, а арендодателю доход).

1.Нет, это исказит реальные цифры.
2.Думаю, что дома 10- летней давности и 15-летней давности стоят одинаково. А мы рассчитываем именно возможность купить. Да, качество покупки при кредите в силу этого параметра будет выше, но на цене это не отразится.
3.Повторяю(в четвертый раз!): расчет имеет смысл только для ближайшего будущего (месяц, квартал), чтобы принять решение, потом подставите новые значения. К томе же, я использую разность (пишу в третий раз!), что несколько уменьшает изменения (то есть аренда будет расти на сумму увеличения стоимости содержания жилья)
4 и 5. Абсолютно согласна, здесь у меня прокол.

kuklishr писал(а):
Если сможете посчитать 6000руб расходов арендодателя было бы супер."

В смысле узнать сколько это будет в будущем стоить? Повторяю: расчет верен для ближайшего будущего (месяц, квартал).

kuklishr писал(а):
"Уменьшение тела кредита за счет возврата банку и неудорожания квартиры на 10% / год". Там доход от дорожания квартиры + доход в размере тела кредита в ежемесячном платеже - вот со вторым слагаемым не понятно.

В кредитной схеме вы с каждым платежом частично уменьшаете задолженность по телу кредита. Поэтому если мы сравниваем два инструмента, то нужно сравнить остатки задолженности по телу кредита.

kuklishr писал(а):
Если использовать ваш расчет, то место 10% удорожания нужно подставлять реальное удорожание или удешевление, все разовые платежи заменить равномерными (а то получается депозит выгоден с 1по 6мес и практически выгоден в 13мес)

А когда вы будете брать кредит с вас страховку не попросят оплатить? Поэтому не обращайте внимание на один будущий выгодный период со страховкой.

ДОБАВЛЕНИЕ: Есть еще одни позитивный момент при работе по депозитной схеме. Ставка кредита для короткого срока всегда ниже, чем для длинного. Поэтому отсидевшись в депозите вы возьмете кредит уже не под 13%, а под 11%... Поэтому и поиск точки перепрыгивания нужно выполнять с учетом данного удешевления кредита (то есть создать еще два расчетных столбца, в которых отражать сумму платежа по кредиту и сумму тела в этом платеже, если кредит взят именно в этот месяц).

Валентина_K писал(а):
2.Думаю, что дома 10- летней давности и 15-летней давности стоят одинаково. А мы рассчитываем именно возможность купить. Да, качество покупки при кредите в силу этого параметра будет выше, но на цене это не отразится.

Если цена новой квартиры и 50 летний отличаются, то 10 летний и 15 летний тоже должны отличатся.

Валентина_K писал(а):
kuklishr писал(а):
Если сможете посчитать 6000руб расходов арендодателя было бы супер."

В смысле узнать сколько это будет в будущем стоить? Повторяю: расчет верен для ближайшего будущего (месяц, квартал).

Не об этом речь. Вы ведь в 6000руб вкладываете коммуналку, амортизацию ремонта,техники и мебели, налоги. Это значение может быть как 4000, так и 8000руб. Смотрите, если вы покупаете квартиру, делаете ремонт, покупаете мебель и технику платите за это допустим 250000руб кредитными деньгами, то если кредит выплачивать 10лет и срок эксплуатации всего 10лет, то ежемесячный платеж по кредиту 3,7тс руб (при ставке 13%). А если срок эксплуатации 20лет или денег ушло 350000руб или 100000р? Потом, техника иногда ломается - нужен ремонт. Налоги сейчас примерно 3000р в год, а могут поднять и до 30000р. Потом, ремонт может длиться долго, а это тоже потери. Если вы сможете обосновать 6000р расходов, то это будет очень хорошо.

Валентина_K писал(а):
kuklishr писал(а):
"Уменьшение тела кредита за счет возврата банку и неудорожания квартиры на 10% / год". Там доход от дорожания квартиры + доход в размере тела кредита в ежемесячном платеже - вот со вторым слагаемым не понятно.

В кредитной схеме вы с каждым платежом частично уменьшаете задолженность по телу кредита. Поэтому если мы сравниваем два инструмента, то нужно сравнить остатки задолженности по телу кредита.

Понял наконец то.