Антикафе. Где провести первую встречу с риэлтором? 411 / 3841

26.01.20, 17:05
Maxim D. писал(а):

26.01.20, 16:58
Ирина Сорокина писал(а):
Я тоже так думала. Но богатые люди они такие спокойные, вольяжные и расчетливые.))
Дело не в этом. Понятно, что один объект - это всё, простой двух объектов из четырёх критичен, а десяти помещений из ста в принципе никого особо не волнует. Но здесь целиком работа управляющей компании, в том числе по соблюдению платёжной дисциплины. Если этим не заниматься, арендаторы будут платить когда угодно, но не когда должны.
В том числе здесь работа с просрочкой платежей.

26.01.20, 16:58
Ирина Сорокина писал(а):
Не надо строжничать иногда.
Когда это невыгодно с точки зрения заполняемости площадей, да. В остальных случаях не повредит.

26.01.20, 16:58
Ирина Сорокина писал(а):
Потеря 100 тр при доходах 6 млн рублей в месяц - это нормально.
Нет, это вы про другое говорите. Я говорю именно о соблюдении платёжной дисциплины.

Как правило, УК создают те же люди, кто является учредителями и вводят в нее .... своих детей, жен, и тп.
В этом бизнесе главное, чтобы не выводили деньги из общей кассы по-крупному. Поэтому УК - это свои. Свои понимают где теряю, где находят. Любая четкая УК из прошаренных ребят со стороны нахлобучит учредителей покруче, чем недополученные мелкие доходы.
Конкретно в нашем случае - расходы = потери от недоплат были 100 тр + зарплата 200 тр менагерам, а УК просила 1 млн рублей за ведение дел. При этом потери от недоплат были бы обязательно. Строгость в оплате не привела бы к росту доходов, скорее способствовала оттоку тех, кто оплачивал аренду раз в полгода, например, иногда с задержками, но оплачивал.

26.01.20, 17:15
Ирина Сорокина писал(а):
Как правило, УК создают те же люди, кто является учредителями и вводят в нее .... своих детей, жен, и тп.

Речь про платёжную дисциплину.

26.01.20, 17:15
Ирина Сорокина писал(а):
В этом бизнесе главное, чтобы не выводили деньги из общей кассы по-крупному. Поэтому УК - это свои. Свои понимают где теряю, где находят. Любая четкая УК из прошаренных ребят нахлобучит учредителей покруче, чем недополученные мелкие доходы.

Это так кажется. В непростой период потери от плохого управления намного выше, чем доп. заработки профессиональных управленцев.

26.01.20, 17:15
Ирина Сорокина писал(а):
Строгость в оплате не привела бы к росту доходов, скорее способствовала оттоку тех, кто оплачивал аренду раз в полгода, например, иногда с задержками, но оплачивал.

Значит видимо конкретный случай. Потому что в основной массе задержки платежей одни не приходят. И в любом случае это не есть хорошо и с этим тоже нужно работать. Когда площади в аренду мелкие, это намного легче, чем когда сидят несколько крупных арендаторов.

26.01.20, 17:23
Maxim D. писал(а):
Речь про платёжную дисциплину.

В ней должна быть экономическая и финансовая целесообразность - в жесткой платежной дисциплине.
Буквально на днях подбимрали помещение под сетевое заведение. Отличная козырная локация.
У собственника 10 помещений по 100 тр. нарезано.
Два должника. Потеря 200 тр. Предложили ему на 10% больше, чтобы отдал помещение нам. И главное, мы упирали на отсутсвие проблем и жесткую платежную дисциплину.
Договорились о личной встрече (чудом человек оказался в Москве, вообще живет в теплых краях.).
Спокойный, расслабленный, улыбчивый... от него пахнет Бали и деньгами.))
Пошли смотреть эти два помещения. Сидят там люди. Он спокойно показывает при них и рассказывает ЛИЧНО.
-Скорее всего съедут. Не тянут. Ну пусть найдут чего и тогда я мы вам позвоним. Потери? Да небольшие потери. У меня три таких объекта по 10 помещений.
Такой же спокойный его представитель - племянник.

26.01.20, 17:33
Ирина Сорокина писал(а):
В ней должна быть экономическая и финансовая целесообразность - в жесткой платежной дисциплине.

В ней очевидна экономическая целесообразность - не допускать возникновения убытков из-за образования задолженностей, которые далеко не всегда потом удаётся погасить через суд.

26.01.20, 17:33
Ирина Сорокина писал(а):
Буквально на днях подбимрали помещение под сетевое заведение....

Об этом я и говорю - не нужно допускать задолженностей.

26.01.20, 17:23
Maxim D. писал(а):
Потому что в основной массе задержки платежей одни не приходят. И в любом случае это не есть хорошо и с этим тоже нужно работать. Когда площади в аренду мелкие, это намного легче, чем когда сидят несколько крупных арендаторов.

Ну якорные арендаторы это отдельная тема. Мы о мелких говорим.
Это бизнес - одни выезжают, другие заезжают, кто-то задерживает, кто-то хочет скидку.
На нашем примере - ни одна УК не принесла выгоды. Работали на себя, что логично.
Но их привели на договор. Казалось бы, посчитай сначала. Было очевидно, что поднять аренду в кризис нереально. (это были времена спада). Но пришла УК, и, как оказалось, ее пролоббировавшие учредители имели хороший откат.))
Чудес не бывает.)

26.01.20, 17:40
Ирина Сорокина писал(а):
Ну якорные арендаторы это отдельная тема. Мы о мелких говорим.

Не говорю про якорей. Говорю, что чем меньше арендатор, тем проще поддерживать договорённости.

26.01.20, 17:40
Ирина Сорокина писал(а):
Чудес не бывает.)

Я не понял, к чему вы написали про работу ук на себя, выгоду и договор, и т.д. Я говорю, что не допускать просрочек платежей - это работа ук и необходимость для арендодателя.

26.01.20, 17:45
Maxim D. писал(а):
Я говорю, что не допускать просрочек платежей - это работа ук и необходимость для арендодателя.

Да кто спорит, что быть богатым и здоровым лучше, чем бедным и больным?))
Посадить арендаторов не всегда просто в кризис. Малый бизнес понятно где...
Я о том, что неплатежи случаются и это не значит, что надо через 2 дня освобождать помещение, выгонять всех и вешать таблички АРЕНДА тел...
Пустоты пугают других арендаторов, потенциальных арендаторов. Если есть в чек-листе на ожидании другие желающие - не вопрос, сразу посадим. А если их нет?

26.01.20, 17:52
Ирина Сорокина писал(а):
Я о том, что неплатежи случаются и это не значит, что надо через 2 дня освобождать помещение, выгонять всех и вешать таблички АРЕНДА тел...

А я считаю, что не должно быть просрочки в принципе, и даже 2 дня должны быть исключением, чем правилом, если смотреть с позиции арендодателя.
С т.з. арендатора разумеется хорошо, когда ситуация обратная - когда арендодатель сам плохо соблюдает график выставления счетов и т.д.

26.01.20, 17:52
Ирина Сорокина писал(а):
Это пугает других арендаторов, потенциальных арендаторов. Если есть в чек-листе на ожидании другие желающие - не вопрос, сразу посадим. А если их нет?

Безразлично всем. Не такой большой выбор, чтобы отказываться из-за помещения, потому что арендодатель жестко требует своевременной оплаты.
К тому же, здесь подход комплексный. Если арендодателя не видно и не слышно, если все насущные вопросы оперативно решаются, тогда платить вовремя нужно как минимум уже из этических соображений, а не столько из-за договорных обязательств.
Но эти вещи не ценятся, их никто не вспоминает. Поэтому арендодатель сам должен следить за соблюдением порядка платежей.

26.01.20, 18:02
Maxim D. писал(а):
А я считаю, что не должно быть просрочки в принципе, и даже 2 дня должны быть исключением, чем правилом, если смотреть с позиции арендодателя.

Я арендодатель. Не считаю нужным так строжничать.

26.01.20, 18:02
Maxim D. писал(а):
С т.з. арендатора разумеется хорошо, когда ситуация обратная - когда арендодатель сам плохо соблюдает график выставления счетов и т.д.

Все счета выставляются регулярно, ежемесячно. Вычисляются пени и неустойка, прописанная договором. Слежу за движением в точке - не потянули. Бывает, это бизнес. Голодом не сижу. Их деятельность мне пока выгодна. Но подбираю на их место других арендаторов. Прихожу, показываю. Кто-то захотел арендовать - расстанемся без сожалений.
Или просто показ помещения и просмотр его новым арендатором подтолкнет найти деньги и расплатиться.
Вот о чем я.

26.01.20, 18:02
Maxim D. писал(а):
Если арендодателя не видно и не слышно, если все насущные вопросы оперативно решаются, тогда платить вовремя нужно как минимум уже из этических соображений, а не столько из-за договорных обязательств.
Но эти вещи не ценятся, их никто не вспоминает. Поэтому арендодатель сам должен следить за соблюдением порядка платежей.

Ну речи нет об оценить - не оценить. Мы не самоутверждаемся, а деньги зарабатываем.
Возможно вы не поняли - никаких послаблений, если свалили. А вот если еще шаволятся и чего-то пытаются заработать, крутятся, но не тянут оплату, то будем посмотреть.
Конечно, платить нужно вовремя. Но в природе идет круговорот.) Деньги сегодня есть - завтра их нет.
Мои арендаторы это курочки, несущие золотые яйца.
Когда-то я почти за спасибо посадила в козырное место умного парня. Денег у него не было от слова совсем.
Попросил в долг. Раскрутился так, что сейчас может не работать и иметь безбедную красивую жизнь.
Все долги отдал и даже вдвое больше. До сих пор благодарен и помнит, как он начинал, и кто ему помог.
Обеспечивает арендодателю самый большой приток денег.
А кто-то мог его просмотреть.

26.01.20, 18:15
Ирина Сорокина писал(а):
Я арендодатель. Не считаю нужным так строжничать.

Симметрично. Считаю, что нужно, иначе садятся на шею.
---
Как арендатор, при этом, имею совершенно противоположную позицию.

26.01.20, 18:15
Ирина Сорокина писал(а):
Все счета выставляются регулярно, ежемесячно. Вычисляются пени и неустойка, прописанная договором.

Я говорю, в целом с позиции арендатора выгоднее, когда в бухгалтерии у арендодателя лёгкий бардак. Это разница в интересах сторон, которая расставляет стороны на противоположные стороны.

26.01.20, 18:15
Ирина Сорокина писал(а):
Ну речи нет об оценить - не оценить. Мы не самоутверждаемся, а деньги зарабатываем.

В том числе и в денежных вопросах в последующем. Всё хорошее, что было сделано раньше, никто почти не вспоминает.

26.01.20, 18:15
Ирина Сорокина писал(а):
Конечно, платить нужно вовремя. Но в природе идет круговорот.) Деньги сегодня есть - завтра их нет.

26.01.20, 18:15
Ирина Сорокина писал(а):
А кто-то мог его просмотреть.

На одного такого перспективного арендатора девять самых обыкновенных, которые запросто съезжают, оставляя долги.