Нужен Ваш совет (Какая сейчас практика?). 49 / 1898

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
А про п.1 вообще никто не вспоминает, а это неплохо бы прочитать и помнить

Лучше начинать прямо с заголовка :a_g_a:

No Name Realtor писал(а):
В данной ситуации нет исковой давности, ибо сделка с самого начала, в силу противоречий п.3. ст.37 ГК РФ, была ничтожной.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Святослав писал(а):
По поводу давнего спора - моего с Евгением, по поводу законности оформления дкп или дарения опять же упираясь в этот п.3 ст. 37 приведу ниже один документ. (в свое время Евгений мне доказывал что дарение на несовершеннолетнего при альтернативной сделке нельзя оформлять, только дкп.

Святослав, Вы как то странно трактуете мои слова.
1. Дарение на н/с оформить можно. Где прямая ссылка на то, что я утверждал, что нельзя? Можно, но не нужно. Спросите у опеки, они в свете последних чисток не разрешат дарение по той самой причине, о которой я предупреждал год-полтора назад, что делать такие сделки не нужно. Вот и пришло время. Тот, кто не хотел вникать тогда столкнется сейчас с этим по полной программе.

Да ни простое, а с каким то поручителем...

2. Поручителем? Да Вы фантазер. Ссылочку можно?

Я же наооборот, говорил что дарение в силу п.3 ст.37 это сложившаяся практика,

3. Этой у Вас сложившаяся практика. На здоровье. Будете в прокуратуре отвечать, куда вместе с родителем дели деньги ребенка от продажи, потому что альтернативу ребенку подарили, т.е. приобрел он ее бесплатно.

Обещанный тогда зарегистрированный дкп он не представил...

3. Тот, кто хотел - этот договор видел. Из тех, кого Вы знаете - Тюленев, например. Ну и другие риэлторы НЕРСа. Вы, видимо, не очень хотели, а я не готов распылять свои знания у умения тем, кто не очень хочет знания получать, а работать по "сложившейся практике"

Вот кажется эта тема - viewtopic.php?f=111&t=31835&hilit=%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80+%D1%82%D1%80%D0%B5%D1%82%D1%8C%D0%B5%D0%B3%D0%BE+%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ

Ну теперь финал, если кому интересно
Вводная.
Продаем квартиру, 100% собственник - ребенок, менее 14 лет. Берется ипотека родителем и нужно купить другую квартиру.
В лоб - продать-купить - решить не получается - опека не даст даст согласия на передачу в залог банку квартиры, в которой сособственник - несовершеннолетний. Да и банк не даст одобрения включения в число собственников несовершеннолетнего.
Есть третья квартира, которой владеют бабушка и дедушка этого несовершеннолетнего по ОТЦОВСКОЙ линии(далее это будет важно).
Отец сам идет в опеку, получает разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего при условии ДАРЕНИЯ ему доли квартиры бабушкой-дедушкой. Заворачиваем эту опеку и просим ее изменить разрешение и вместо слов "дарение" написать "наделить" собственностью. Опека врубается и выдает такое разрешение.
Покупатель есть, квартиру для покупки нашли. Все хорошо.
Теперь думаем как наделить несовершеннолетнего долей у бабушки - дедушки. Дарением - можно, но тогда возникнет вопрос - а где деньги ребенка от продажи проданной квартиры? Если сказать, что отец ребенка (как законный представитель, распоряжающийся имуществом(деньгами) несовершеннолетнего) использовал их для покупки бОльшей квартиры с ипотекой, то прокуратура скажет - наделяй собственностью в ипотечной квартире, а это невыполнимо. Тогда покупай другую недвижимость несовершеннолетнему. Не пойдет.
Вот тут встает вопрос не дарения, покупки доли у бабушки-дедушки за сумму, соответствующую продаже проданной квартиры. Но напрямую у бабушки-дедушки купить нельзя - не дает ст. 37 ГК РФ - сделки опекунов с близкими родственниками в отношении подопечных запрещены. Тогда встал вопрос о прямой покупке родителем у бабушки-дедушки(он получил деньги от продажи, он и покупает), а исполнение договора направить в пользу третьего лица - несовершеннолетнего - ст. 430 ГК РФ это разрешает. Причем, существенно важно - мать может выступать в пользу несовершеннолетнего, а отец - нет. Т.е. мать ребенка БЛИЗКИМ РОДСТВЕННИКОМ для бабушки-дедушки по отцовской линии не является
Сделали договор в пользу третьего лица, все прописали, понесли "на почитать" 4-м(!) разным государственным регистраторам. Заново по 5-7 раз перечитывали ст. 37 ГК РФ, даже не ДОСЛОВНО, а ДОБУКВЕННО . Все четверо сказали одно - завернем, зафигачим приостановку, придеремся к мелочи. Хотя понимаем, что все абсолютно законно и правильно - и деньги пристроены и ребенок получил необходимое. Но это прецедент, который мы регистрировать без прямого указания руководителя Росреестра не будет - нафиг нам тут нада такая собственная инициатива. Но можем сделать договор, где мама(не близкий родственник) покупает в пользу своего несовершеннолетнего ребенка как законный представитель, но не от его имени. Т.е. полу- ст. 37 и полу-ст.430 ГК РФ. При этом сказали так - решение опеки будет выполнено, распоряжалась деньгами по продаже и покупке - мать, потому как и имущественную ответственность несет мать, поэтому логично и правильно с их точки зрения, под чем и поставим печать Сослались на п.1 ст. 37:
1. Доходы подопечного, в том числе суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на его содержание социальных выплат, а также доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
На том и нашли с регпалатой компромиссное решение.
Итог - сделано - 3 договора - продажа квартиры своей(ребенка), покупка с ипотекой и договор купли-продажи долей квартиры ребенку.
Зарегистрировано.

Святослав писал(а):
Вот кажется эта тема - viewtopic.php?f=111&t=31835&hilit=%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80+%D1%82%D1%80%D0%B5%D1%82%D1%8C%D0%B5%D0%B3%D0%BE+%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0

Ну и?
1. Где я писАл или утверждал, что дарение запрещено? Зато там есть Ваши посты, что Вы делаете "по старинке" - дарите при одновременной продаже. Делайте и дальше так и нет говорите потом, что не знали.
2. Где там мои слова о каком то поручителе? Есть про ДКП в пользу третьего лица. А это совсем не одно и то же.
Поэтому повторю - это Ваши фантазии.
3. Там есть мои слова - приезжайте - покажу. Кто хотел и кому надо было - приехали и увидели, а Вас я не видел. Но Вам же не надо, Вы делаете как делали. Так что и здесь тоже Ваши фантазии, что не показал. А мои слова не расходились тогда и не расходятся и сейчас с делом. Более того, я довел задуманное до конца и применяю, где можно и нужно.

Буду отвечать порциями:
1.Это была "Чистая покупка" (никакой альтернативы, никакой опеки);
2.Продавец - Бабушка, Покупатель - папа, действующий за совего несовершеннолетнего сына;
3.Фамилии - одинаковые (бабушка - Иванова Нина Петровна, внук - Иванов Николай Николаевич, папа - Иванов Николай Федорович);
4.Цена - четверть от реальной (за что купил, за то и продал);
5.Расписки не видели;
6.п.3 ст. 37 - в контексте "несовершеннолетнего" интересует, сделка между бабушкой и внуком, разве может быть продажа от бабушки внуку???

No Name Realtor - спасибо.

"...а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки...",
именно здесь и встает вопрос о дочери наследодателя. Наследственная масса - ... и квартира в Москве, которая сегодня оформлена на внука.
Дочери наследодателя есть за что "биться".

Кстати, 10 летний мораторий - это иллюзия. Полно судебной практики, когда судьи этот срок продлевали.

Liviy писал(а):
Буду отвечать порциями:
1.Это была "Чистая покупка" (никакой альтернативы, никакой опеки);
2.Продавец - Бабушка, Покупатель - папа, действующий за совего несовершеннолетнего сына;

Бабушка с чьей стороны - мама папы или мама жены папы? Это ключевой нюанс

6.п.3 ст. 37 - в контексте "несовершеннолетнего" интересует, сделка между бабушкой и внуком, разве может быть продажа от бабушки внуку???

В прямой редакции, как у вас - нет.
Мы ж много раз писали - надо читать договор.
Кроме того, если тут чистый п.3 ст. 37 и нет п.1 этой же статьи(т.е. нет денег н/сот продажи, еще чего), то и распоряжения этими деньгами нет. Т.е. родитель покупал от имени н/с и за его(н/с) деньги, которых у последнего попросту нет. Такой вот нюансик...
Если же родитель платил свои деньги, но в пользу третьего лица - н/с - то это совершенно другой договор (ст. 430 ГК РФ) и даааалеко не стандартный.
Такой договор можно и сделать и попытаться зарегистрировать даже. Долго, с отказами, через суд, но можно.

No Name Realtor писал(а):
10 летний мораторий - это иллюзия

Уверены, или так же, как с отсутствием ИД по ничтожным сделкам? Я видел вы практику выкладывали, поэтому для вас труда не составит разобраться, когда "10-летний мораторий" был отменен, когда введен и какая там по нему практика с квартирами :a_g_a:

Bloomington писал(а):
No Name Realtor писал(а):
10 летний мораторий - это иллюзия

Уверены, или так же, как с отсутствием ИД по ничтожным сделкам? Я видел вы практику выкладывали, поэтому для вас труда не составит разобраться, когда "10-летний мораторий" был отменен, когда введен и какая там по нему практика с квартирами

Так же, как уверен, что по рассматриваемому случаю нет ИД. ИД - по сути, вообще миф. Всегда, при грамотном подходе, можно восстановить сроки и т.д. И вы это знаете тоже. :de_vil: