Добавлю до 1 млн.руб на покупку квартиры (без %) 140 / 16038

Смотрим: ипотечный кредит, срок кредитования - до 10 лет, размер первого взноса - более 50%. Какая ставочка?
13,5% годовых?

фраза " до регистрации ипотеки объекта недвижимости" и "после" Вам ни о чем не говорит?

в строке "Ставка ипотечного кредита" пишем 12%

Опять двадцать пять! Я уже реально задумываюсь взять такой кредит под 12% и вложить эти деньги по совету kuklishr под 17%

имеем то, что доход от аренды превышает ежемесячный платёж банку

Это в принципе невозможно даже в развитых странах с ипотекой 3-4%. Почитайте известных финансистов. Хотя бы Сильвио Гезеля "Естественный экономический порядок" или Маргрит Кеннеди "Деньги без процентов и инфляции"

Как видите, ипотека по-выгоднее выходит.

Что-ж, пусть будет по-вашему. Не хочу Вас разочаровывать

Vitax писал(а):
Дмитрий, огромное спасибо за лекцию и за расчеты, мы уже с этим знакомы, проходили.
Но и Вы без ошибок не обошлись.

Не буду говорить и о всевозможных комиссиях банку за открытие и ведение ссудного счёта, или стоимость аренды банковской ячейки, а про страховки вообще промолчу. Тут смело можно добавлять 2-3% годовых. Думаю вы и так об этом всем знаете, хотя бы из статей этого же портала:
http://news.ners.ru/mortgage-and-cooper ... ovykh.html

Среднюю объявляемую банками кредитную ставку по ипотечному кредиту в рублях 18% годовых взял практически дословно из вышеприведенной статьи. Хотя там дальше указано "С учётом комиссии за организацию кредита и страховой премии средняя эффективная ставка по рублёвым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья составляет 22% годовых, и с началом кризиса выросла на 5%." (8 абзац)

Автора статьи назвать можете?
ОБС? (Одна баба сказала?)
Уж если приводите данные, то приводите их хотя бы с сайта Центробанка, а то не удобно как-то: вроде интересную бизнес-идею предлагаете, а данные используете какие-то левые. Ну готовили ребята статью в марте, а напечатали сейчас: бывает. Цифры (18% годовых) - мартовские. Сейчас навалом программ с более интересными ставками.
Но давайте посмотрим на данные ЦБ, на средние ставки по выданным кредитам: внешняя ссылка
Обратите внимание на последнюю колонку: средняя ставка по выданым кредитам 14,5% годовых.
Но мы знаем (достаточно посмотреть на сайт Сбербанка), что ставка по кредитам зависит от срока кредитования и от размера первого взноса.
То есть, если срок кредитования менее 10 лет, то ставка по кредиту будет ниже средней; если первый взнос более 50%, то тем более, ставка будет ниже средней.
Теперь, то, что Вы процитировали дословно (8 абзац)

Можно понять, когда журналист не понимает, что пишет...
Но Вы же вроде кредиты собрались выдавать, а потому надо бы разбираться в вопросе чуть получше журналистов.
Ну что ж, ещё один Вам маленький подарочек:
Рассказываю об эффективной ставке.
(Подробно писал об этом здесь: внешняя ссылка

эффективная процентная ставка - это годовая процентная ставка по кредиту, с учетом всех расходов, произведенных за время пользования кредитом.
Обращаю Ваше внимание, что поскольку при расчете эффективной процентной ставки учитываются все сборы и комиссии банков, то очень большое значение имеет время, которое Вы пользуетесь кредитом

Теперь о сборах и комиссиях:
Комисию за выдачу кредита заёмщик платит разово, при выдаче кредита. Эта комиссия составляет обычно 1 - 1,5% от суммы выдаваемого кредита.
Комисии за ведение ссудного счёта в подавляющем большинстве банков нет.
Заёщик пользуется кредитом 10 лет. Следовательно, если мы эту комиссию заложим в эффективную ставку, то ставка увеличится на 1,5%/10 =0,15%
Аренда банковской ячейки, оценка, составляют примерно тысяч 10 (взял с хорошим запасом), что от 1000000 рублей составляет 1% следовательно, эти доп. расходы также увеличат эффективную ставку всего на 0,1%
Остаётся страховка по 3 позициям: "жизнь и трудоспособность"+"титул собственника"+"страховка квартиры от разрушения". Такое комплексне страхование стоит сейчас (в зависимоси от возраста и состояния здоровья заёмщика) от 0,68% до 1,2%.
Чаще всего, последнее время, циферки называются от 0,75 до 1%. (Я взял среднее значение: 0,85)
Страховка - ежегодная, а не разовая, поэтому страховку прибавляем к декларируемой ставке почти "как есть". (Заметьте: пишу "почти", потому как есть методика расчёта эффективной ПС, утверждённая Центробанком. Можете поискать в первоисточниках. Мне же, для примеров, достаточно и приблизительных данных: мне сейчас вторая цифра после запятой в ставке не очень интересна). Итак, что получаем?
Что все доп. расходы укладываются в 1 - 1,3% ставки, которые прибавляем к декларируемой банками.
Поэтому и пишу, что если ставка 11% годовых, то эффективная - примерно 12%.Но хочу обратить внимание вот на что: эффективная ставка зависит от срока.
Если заёмщик пользуется кредитом не 10 лет, а 20, то:
- комиссия за выдачу кредита увеличит ставку на 1,5%/20 - 0,075%
- аренда банковской ячейки, доверенности, оценка увеличат ставку на 1%/20 = 0,05%
То есть, единственная величина, которая сильнее всего влияет на эффективную ПС - страховка, поскольку платится ежегодно.
Но если заёмщик пользуется кредитом всего 3 года, то
- комиссия за выдачу кредита увеличит ставку на 1,5%/3 - 0,5%
- аренда банковской ячейки, доверенности, оценка увеличат ставку на 1%/3 = 0,33%
Вот тогда к страховке 0,85% прибавим 0,5% и 0,33 = 1,68%

Дмитрий Овсянников

Vitax писал(а):
Смотрим: ипотечный кредит, срок кредитования - до 10 лет, размер первого взноса - более 50%. Какая ставочка?
13,5% годовых?

фраза " до регистрации ипотеки объекта недвижимости" и "после" Вам ни о чем не говорит?

Если Вы собрались кредитовать новостройки на стадии строительства, то я не пойму, откуда деньги: дать миллион человеку, и не иметь возможности пользоваться его квартирой. А Вы - меценат, однако.

Если же речь о "вторичке", то периода "до регистрации ипотеки" просто нет (если деньги закладываются в ячейку депозитария Сбербанка).
то есть, у заёмщика сразу же ставка та, что "после".

Дмитрий Овсянников

Vitax писал(а):
в строке "Ставка ипотечного кредита" пишем 12%

Опять двадцать пять! Я уже реально задумываюсь взять такой кредит под 12% и вложить эти деньги по совету kuklishr под 17%

25 - это Ваши ставки. У меня - 12% годовых.

Но давайте отделять мух от котлет:
12% - это когда кредит выдаётся под залог приобретаемого жилья, и кредит выдаётся наёмному работнику.
Если же кредит выдаётся под залог имеющегося жилья, то ставки от 14 - 15% годовых (на приобретение другой недвижимости);
если же Вам нужны деньги под залог имеющегося жилья с непонятным целевым назначением, то ставка ещё выше на 1 - 2 процентных пункта.
Поскольку речь идёт о том, что выгоднее именно для покупателя квартиры, я и ставки называю соответствующие.

Vitax писал(а):
имеем то, что доход от аренды превышает ежемесячный платёж банку

Это в принципе невозможно даже в развитых странах с ипотекой 3-4%. Почитайте известных финансистов. Хотя бы Сильвио Гезеля "Естественный экономический порядок" или Маргрит Кеннеди "Деньги без процентов и инфляции".

Извините, но я практик, и только что на цифрах всё Вам показал.
(Кроме теории нужно учитывать также соотношение кредит/залог. Кредит - всего миллион (по условию), а квартира, которая сдаётся в аренду, стоит более 3,6 млн: отсюда и соответствующий месячный платёж банку, отсюда же, месячный доход от аренды).

Vitax писал(а):
Как видите, ипотека по-выгоднее выходит.

Что-ж, пусть будет по-вашему. Не хочу Вас разочаровывать

Главное чтобы сами не разочаровались. Пока что Вы, как я вижу, не ту группу населения видите в качестве своих клиентов. Отсюда возможны ошибки в рекламной компании. Или надеетесь обойтись без рекламы, что клиенты сами прибегут, стоит только свистнуть?

Alex_Petrov писал(а):
Скажите, а вы хоть раз САМИ эти проценты - считали? Или "Пастернака не читал, но осуждаю"?

Естественно, считала и не раз. Я - практик. И не умничайте, пожалуйста, про Пастернака... мы ведём деловой разговор, нечего его превращать в шоу.

Vitax писал(а):
особенность аннуитетных платежей еще в том, что в первые годы выплачиваются одни только проценты по кредиту (наперед), а основная сумма долга практически не уменьшается. Например к середине срока выплаты кредита при аннуитетных платежах погашается всего лишь около четверти основного долга, в сравнении с половиной при дифференцированных. А это уже неблагоприятно сказывается на возможности рефинансировать кредит по ходу выплат

Больше всего я именно это и имела в виду, говоря о об убийственной разнице между выплатами аннуитетных платежей и дифференцированных. В первые несколько лет при аннуитетных платежах как ни бьётся заёмщик, а его долг почти не уменьшается!

Елена Борисовна. писал(а):
Vitax писал(а):
особенность аннуитетных платежей еще в том, что в первые годы выплачиваются одни только проценты по кредиту (наперед), а основная сумма долга практически не уменьшается. Например к середине срока выплаты кредита при аннуитетных платежах погашается всего лишь около четверти основного долга, в сравнении с половиной при дифференцированных. А это уже неблагоприятно сказывается на возможности рефинансировать кредит по ходу выплат

Больше всего я именно это и имела в виду, говоря о об убийственной разнице между выплатами аннуитетных платежей и дифференцированных. В первые несколько лет при аннуитетных платежах как ни бьётся заёмщик, а его долг почти не уменьшается!

Аннуитетный платеж просто позволяет взять больший кредит, чем дифференцированный, при фиксированном доходе заемщика - вот и вся разница. Но за пользование денег нужно платить, так же, как за аренду - лучше квартира, больше аренда, больше переплата.

Согласен с Дмитрием Овсянниковым - ипотека намного выгоднее и удобнее, чем эти кривые схемы с добавлением миллиона. Когда не было ипотеки - может и выход из положения, но сейчас это совсем неинтересно ни для покупателя, ни для залогодержателя.
Гораздо выгоднее заниматься рентой - платите пенсионеру те же проценты с 1 миллиона - по 10-12 тысяч в месяц и будет Вам счастье за 10-15 лет в виде освободившейся квартиры. Судебных разборок с родственниками тоже не избежать, но правильно составить договор больше шансов.
Или дайте нормальную ипотеку клиенту, а на его выплаты по кредиту содержите 3-4 пенсионеров. За время ипотеки ипотечник выплатит сумму, которая даст Вам возможность (чисто статистически) стать обладателем еще 2-3-4 квартир, освободившихся после ренты.
Но это процесс долгий и очень хлопотный, хотя может приносить и 1000% годовых, но не каждый год.

Рыдал, счетоводы, один несет ипотечную ахинею, другой эту же ахинею пытается опровергнуть

Давайте еще раз посчитаем

Мы заливаем в бетон 3,6 из которых берем одын лимон в кредит, и почему то только на лимон считаем прибыль

А 2,6 у нас просто так в бетон залиты и мы их считать не будем

Причем судя по интенсивности письма оба спарингисты верят в этот дет.сад

Предложенный продукт интереснее ипотеки тем что, используя короткие сроки отдачи займа все в шоколаде - все стороны! А не какая то одна сторона. Одни срочно взяли лимон под покупку, а мож и 2, вторые получили в управление квартиру и за 3 месяца сделали 15%. Вторым не с руки ждать еще 9 месяцев что бы получить остальные 15% - смысла нет, быстрый оборот обеспечивается отстутсвием сроков платежа и комиссий за досрочку, а так же возможностью просто вернуть лимон через 3 месяца. Предложение для определенного рода покупателей, а не для всех подряд, да и все подряд не возьмут. Есть разные выходы получения небольшой суммы, этот выход еще один. Чем их больше будет тем будет жить проще, так что радоваться надо а не спорить, чей фин.продукт лучше - это выберет потребитель.