Как вы поступаете в подобных случаяхЪ? 159 / 6035

тут еще хорошо бы об этике вспомнить, и купеческой чести.Иначе быть нам стадом голодных гастербайтеров, дерущихся друг с другом за поденную работу на обочине ярославского шоссе

Svetlana Stolyarova

Александр Дидусенко писал(а):
Мне интересно, в мире Светланы Столяровой, ощипает ли по судам и до нитки продавец своего риелтора, если узнает, что за его дом давали на 300 000 больше, а риелтор продал дешевле.
И что будет риелтор объяснять? Что у него совесть такая? Что он не мог иначе? Что он сказал свое честное риелторское? И даже, что уже был получен задаток?
- Так мы же могли вернуть в двойном размере этот задаток и получить больше денег, чем потеряли!!! - орал бы в суде продавец, а судья бы непонимающе смотрел на риелтора и качал головой.

Саша, вынуждена разочаровать. В мире американского права есть контрактное право, которое обязывает исполнять договор. На практике договор оферты от покупателя, акцептованный продавцом (предварительный или договор аванса, по-вашему), является Binding agreement, т.е. договором, обязательным к исполнению. С этого момента у покупателя возникает equitable title, т.е. ограниченное право (незарегистрированный, но имеющий законную силу залог) на приобретаемую недвижимость. На практике это означает право заведомого приобретения недвижимости в случае полного и своевременного исполнения им, покупателем, всех условий договора.

Также эквитабл тайтл позволяет покупателю рассчитывать на прекращение продавцом и его представителями активной рекламы объекта. Продавец это заранее знает и принимает, сознательно и ответственно акцептуя оферту.

Если в результате рекламы, которая была размещена до подписания договора, проявляется еще одна или несколько заинтересованных в объекте сторон, продавец может рассматривать другие оферты в качестве запасного варианта. Делающий эту оферту другой покупатель, естественно, знает о том, что на объект уже подписан контракт, но в контракте есть некие условия.

Договор, в котором условием финансирования является ипотечное кредитование, имеет contingency, т.е. согласованное и одобренное сторонами условие, которое должно быть выполнено в течение определенного договором времени. Как только банк дает окончательное одобрение, договор становится безусловным, а все secondary, т.е. запасные, оферты теряют силу.

Кроме ипотечного, могут быть другие условия - на проверку технического состояния, например, на проверку чистоты титула и т.п. Продавец, естественно, хочет ограничить срок выполнения этих условий, чтобы быть уверенным, что его объект действительно продастся.

Так что в описанном ТС случае - в мире чистогана - у ипотечного покупателя, в случае исполнения им всех его обязательств по договору, было бы право по суду заставить продавца продать ему объект по договоренной цене, даже если бы продавец захотел вернуть ему задаток хоть в десятерном размере (конечно, при условии, что покупатель этот задаток бы гордо отверг).

Такой закон защищает не продавца или покупателя, а здоровье рынка, предохраняя его от колебаний и нерешительности (жадности) участников и жестко устанавливая точку невозврата.

Что касается закона, дающего "свободу" неисполнения договора. Саша, либо ты неправильно его интерпретируешь, либо это - истинное наследство и ярчайшее проявление совкового сознания. Такой закон - самый серьезный тормоз для развития, да и вообще существования рыночных отношений. Слава Богу, в России еще народ помнит о понятиях, а то вообще бы рынок с места не сдвинулся из-за полного бесправия обладателя денег (своих или заемных - значения не имеет).

Светлана2010

Елена Викторовна писал(а):
любой договор предусматривает возможность расторжения и все финансовые движения можно двинуть в обратную сторону в интересах клиента-продавца

Идеология проститутки. "Дал слово - держи".

Боровков Александр писал(а):
тут еще хорошо бы об этике вспомнить, и купеческой чести.

Хозяин - барин.

Это правда.
Его и дело купеческое.
Только в данном случае риелтор не хозяин.
А коли чужое добро продавать доверено, то и продавать надо с наибольшей выгодой для хозяина.
Именно это и есть этично.

Александр Дидусенко

Svetlana Stolyarova писал(а):
Такой закон защищает не продавца или покупателя, а здоровье рынка, предохраняя его от колебаний и нерешительности (жадности) участников и жестко устанавливая точку невозврата.

В России точку невозврата не устанавливает даже госрегистрация права собственности.
А возврат на стадии аванса/задатка - вообще не проблема.
А по свободе договора - какие-то санкции для стороны, неисполнивший договор, прямо предусмотрены законодательством (как в случае с возвратом задатка в двойном размере), а какие-то устанавливаться будут судом.
С учетом муторности отечественного судопроизводства, в большинстве случаев стоит прямо брать расчет на то, что противная сторона до суда не доберется.
И это реалии, среди которых работается здесь и сейчас.
Глупо отказываться в работе от тех возможностей, которые есть в обществе.
Имхо, чем бы ни занимался - все возможности стоит учитывать.
Если у вас продавец на определенном этапе уже не может отказаться от исполнения договора, а у нас еще как может и практически безболезненно, то дело риелтора провести клиента максимально выгодным путем в рамках законных возможностей.
То есть - продать объект покупателю, предлагающему больше денег.

Кирилл писал(а):
Боровков Александр писал(а):
интересно посмотреть на условия доступа к ячейке, и алгоритм процедуры выемки для внесения аванса за следующую квартиру

Сорри конечно. Нюансов учесть не могу.
Просто возникла мысль сия. Поэтому спросил.
Т.е. есть возможность все грамотно и красиво прописывать, если аванс уходит в агентство и возможность отсутствует, если деньги закладывать в ячейку?

Да Вы что? Этот аванс потом по цепочке передается за другую квартиру. А если но в ячейке, то передавать-то что будем?
И заключается, и вносится этот аванс за квартиру за несколько недель до самой сделки и соответственно до основных расчетов за квартиру.

В общем предложение закладывать в ячейку сегодня не реально.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Саша, вынуждена разочаровать. В мире американского права есть контрактное право, которое обязывает исполнять договор. На практике договор оферты от покупателя, .......................

Светлана, в моем понимании риэлтор обязан отстаивать интересы нанявшего его клиента, в рамках существующего законодательного поля.
В данной ситуации ТС расплачивается деньгами своего клиента (пусть и недополученными) за свою честь, при этом попирается ключевой интерес продавца- продать подороже.

Александр Дидусенко писал(а):
Svetlana Stolyarova писал(а):
Такой закон защищает не продавца или покупателя, а здоровье рынка, предохраняя его от колебаний и нерешительности (жадности) участников и жестко устанавливая точку невозврата.

В России точку невозврата не устанавливает даже госрегистрация права собственности.
А возврат на стадии аванса/задатка - вообще не проблема.

Констатация того, что в России нет рынка. Не только не-рынок, но даже и не базар.

И

Боровков Александр писал(а):
... быть нам стадом голодных гастербайтеров, дерущихся друг с другом за поденную работу на обочине ярославского шоссе

- единственная перспектива. Хочется? :mrgreen:

Я так поняла, что в этом случае покупатель внес 10 тыр на изготовление документов БТИ для рассмотрения квартиры банком. Доки из БТИ не входят в пакет документов, достаточных для проведения сделки. Для сделки они не нужны вообще. То есть ипотечник(язык не поворачивается его покупателем назвать, если аванса нет), оплачивает прихоти банка кредитора.
Если риэлтор эти деньги оформил как аванс - проблемы риэлтора. Собственник денег не получал, предварительный договор не подписывал - покупателя нет.
Мы в своих договорах авансовых в такой ситуации прописываем возможность для представителя продавца продолжать показы и не прекращать рекламу объекта.

Елена Викторовна писал(а):
язык не поворачивается его покупателем назвать

Я уж про это даже и не говорю...