Как покупать у стоящего на учете в наркодиспансере? 91 / 10420

Николай Тюленев писал(а):
Юлия Киани писал(а):
Как защитить интересы обеих сторон в сделке с одним из собственников - наркоманом, когда ты представляешь интересы продавца?

Очень просто.
Смоделируйте ситуацию, в которой наркоман как бы находится под опекой. И проводите сделку лишь в случае, если его права не на цент не нарушены.
Тогда не будет поводов для иска.
А именно:
- только полная стоимость;
- в альтернативной площади доля не меньше, чем была в продаваемой;
- квалифицированная письменная форма ДКП ( на всякий случай);
...
- освидетельствование у нарколога в день сделки, если пожелает покупатель, и за его счет.

... и деньги в банке только лично на "стояльца", без доверенности на третьих лиц

Ольга Меркулова писал(а):
спрашивается тогда - зачем показывали такую квартиру?

Браво! Так и не нужно показывать. Если клиент-покупатель - не инвестор, а простой обыватель с единственной квартирой - то и водить его туда не надо. А если уже отвели а после спохватились, то тогда и объяснять, что зря отвели, что риски огромны.
Другое дело, если клиент-покупатель - инвестор с несколькоими квартирами, и судов не боится. Это совсем другой случай.

Юлия Киани писал(а):
но и гарантировать, что наркоман в 18 лет не придет с иском в суд я не могу. Как защитить интересы обеих сторон в сделке с одним из собственников - наркоманом, когда ты представляешь интересы подавца?

Вот то-то и оно... что к сожалению риэлтор этого не сможет гарантировать.

На мой взгляд, либо продать инвестору, который оценил все риски и в сопровождении имеет неплохой штат юристов (но даже для него акцентировать внимание, что продавец стоит на учете)
Либо разъяснить продавцу и его родителям, что для чистоты продажи необходим судебный иск, признающий дееспособность не смотря на болезнь.

Вроде бы обычный человек не должен доказывать свою дееспособность, она ему вроде бы дается сама по себе. Но дело как раз в том, что "стоялец" - не обычный человек. Он - больной человек. И закон эту ситуацию конкретно с этим человеком еще не рассматривал. А если рассмотрит - может ограничить дееспособность.
Вот и надо инициировать этот процесс, чтобы закон в лице судебных органов рассмотрел эту ситуацию и решил, сохраняется ли дееспособность "стояльца" не смотря на болезнь.
Тогда и продавать можно без скидки. Это кстати тоже мотив для продавца и родителей.
А так, если не ошибаюсь, скидка по таким квартирам не 200 и не 300 тыс., а намного больше. Выгодней подождать 2 мес. до решения суда - и тогда продавать свободно

спасибо, Николай!
я правильно Вас поняла, что Вы резко против покупки подобных квартир, но совершенно не против их продажи?

Юлия Киани писал(а):
а если собственников несколько, один из них - наркоман, последние полгода находится на излечении, при этом несовершеннолетний, но 14 лет уже исполнилось.
объект предлагается не купить, а продать.
согласие опеки есть, квартира несовершеннолетнему собственнику покупается.
что бы вы делали? взялись бы за продажу?

Юлия Киани писал(а):
Вроде, и помочь хочется, но и гарантировать, что наркоман в 18 лет не придет с иском в суд я не могу. Как защитить интересы обеих сторон в сделке с одним из собственников - наркоманом, когда ты представляешь интересы подавца?

Николай Тюленев писал(а):
Очень просто.
Смоделируйте ситуацию, в которой наркоман как бы находится под опекой. И проводите сделку лишь в случае, если его права не на цент не нарушены.
Тогда не будет поводов для иска.
А именно:
- только полная стоимость;
- в альтернативной площади доля не меньше, чем была в продаваемой;
- квалифицированная письменная форма ДКП ( на всякий случай)

Согласен про не нарушение прав нарика, но..
Поводы для иска при предложенном варианте двух ДКП (Объект нарика + альтернат нарику) сохраняются.
И полная стоимость в ДКП может не помочь.

Моделирую:
1.Возможен иск и расторжение сделки по объекту нарика (не понимал значения своих действий).
2. А вот ДКП альтерната желающих оспорить не будет.
3. Через некоторое время нарик продает Альтернат и деньги прокалывает.

Получите в итоге ИЛ на взыскание с нарика, по которому большая вероятность взыскать 3 копейки.

В данном случае как вариант можно рассмотреть вариант с альтернатом по Договору мены.

1 этап: Покупатель покупает Альтернат.
2 этап: Стороны осуществляют Мену (при этом права нарика не ущемляем).

Имеем, что:
1. На случай возможного расторжения Покупателю вернется Альтернат.
2. Отсутствует (или существенно снижается) экономический смысл расторгать сделку по отчуждению объекта нарика.

Igor_363 писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Каков будет предмет иска, если чел. и так дееспосособен?

Имеете в виду как сформулировать по сути понятный вопрос?
Пусть на это ответит практикующий юрист, за формулировку не поручусь.
А по сути все очень просто - подтвердить дееспособность в судебном порядке, по итогам суд.мед.экспертизы. Потом выждать время на касацию - и все, "стоялец" признан дееспособным суд.медэкспертизой, решение вынесено, сроки обжалования прошли. Есть основания продавать без уценки, так чтобы покупатель не боялся, а к справке из ПНД/НД прикладывать решение суда.

Формулировка... ну, что-то типа: Прошу суд провести суд.мед.экспертизу гр. такого-то и установить, не является ли болезнь такая-то причиной для лишения дееспособности гр. такого-то и может ли указанный гр. проводить сделки с неджвижимостью. Как-то так...

Я задал конкретный вопрос (действительно юр. характера).
Вы как-то советуете ТС что сделать, и мысли Ваши понятны и даже логичны.
По сути в Вашем понимании всё просто, НО...
Всё упирается в механизм исполнения этих мыслей.
А он пока не реален, поскольку:

1) Суд по "Вашим мыслям" с проведением суд-мед экспертизы по времени займет около ГОДА, и вряд ли кто из сторон сделки дождется.

2)Вы пытаетесь поставить вопросы к суд-псих экспертам:
- " не является ли болезнь такая-то причиной для лишения дееспособности гр. такого-то?".
Ответит эксперт примерно: "Может являться ... , а может и не являться.."
Но прежде всего ходатайство с таким вопросом Судья просто не утвердит.

-"может ли указанный гр. проводить сделки с неджвижимостью?"
Ответит эксперт: "Может, если будет понимать значение своих действий на момент совершения сделки"

Можно поставить вопрос "Понимает ли значение своих действий нарик?"
Но если эксперт и ответит, что "Понимает", то это заключение будет на конкретную дату: текущую или прошедшую, но никак не будущую..
так что как-то пока никак с Вашим иском о дееспособности...

Igor_363 писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Юлия Киани писал(а):
Как защитить интересы обеих сторон в сделке с одним из собственников - наркоманом, когда ты представляешь интересы продавца?

Очень просто.
Смоделируйте ситуацию, в которой наркоман как бы находится под опекой. И проводите сделку лишь в случае, если его права не на цент не нарушены.
Тогда не будет поводов для иска.
А именно:
- только полная стоимость;
- в альтернативной площади доля не меньше, чем была в продаваемой;
- квалифицированная письменная форма ДКП ( на всякий случай);
...
- освидетельствование у нарколога в день сделки, если пожелает покупатель, и за его счет.

... и деньги в банке только лично на "стояльца", без доверенности на третьих лиц

"стоялец" несовершеннолетний - 16 лет, денег в банке не будет, на его долю будет куплена другая квартира

Игорь, Владимир, большое спасибо. Очень интересные идеи с получением решения суда о дееспособности и о подписании договора мены. Буду думать.

Владимир Снажин писал(а):
Я задал конкретный вопрос (действительно юр. характера).
Вы как-то советуете ТС что сделать, и мысли Ваши понятны и даже логичны.
По сути в Вашем понимании всё просто, НО...
Всё упирается в механизм исполнения этих мыслей.
А он пока не реален, поскольку:

1) Суд по "Вашим мыслям" с проведением суд-мед экспертизы по времени займет около ГОДА, и вряд ли кто из сторон сделки дождется.

2)Вы пытаетесь поставить вопросы к суд-псих экспертам:
- " не является ли болезнь такая-то причиной для лишения дееспособности гр. такого-то?".
Ответит эксперт примерно: "Может являться ... , а может и не являться.."
Но прежде всего ходатайство с таким вопросом Судья просто не утвердит.

-"может ли указанный гр. проводить сделки с неджвижимостью?"
Ответит эксперт: "Может, если будет понимать значение своих действий на момент совершения сделки"

Можно поставить вопрос "Понимает ли значение своих действий нарик?"
Но если эксперт и ответит, что "Понимает", то это заключение будет на конкретную дату: текущую или прошедшую, но никак не будущую..
так что как-то пока никак с Вашим иском о дееспособности...

Владимир, для того, чтобы составить конкретное исковое требование, не просто описание ситуации составить которое достаточно легко, а именно 1-2 предложения, в которых сформулировано требование к суду, лучше обратиться к юристу. Или быть риэлтором, уже имевшим аналогичные судебные дела. То же в отношении вопросов эксперту. Нужно не пожалеть 3-5 тыс. руб. на профессиональную юр.консультацию. Выгода от этого на несколько порядков больше.
Вопросы, которые я указал выше, задают направление.

Вопрос суду может быть таким:
Прошу суд установить, может ли данный гражданин с учетом наличия у него такой-то болезни/такого-то диагноза понимать значение своих действий при операциях с недвижемостью (не мешает ли данное заболевание в принципе понимать значение действий с недвижемостью); если может, но не во всех случаях, то при каких условиях может, при каких не может.
И ходатайство о запросе истории болезни из диспансера.
Второе ходатайство - о проведении суд.мед.экспертизы по аналогичным вопросам.

Конкретно по наркоману:
1. Не мешает ли данный диагноз понимать значение операций с недвижимостью во всех случаях?
2. В каких обстоятельствах наркоман может понимать значение своих действий при операциях с недвижимостью - при каком содержании в крови такого-то и такого-то вещества (поступающего от наркотиков)... и т.д. и т.п. Тут и начинаются приложения профессиональных знаний в этой области.

Тут надо опереться на мнение профессионала, имеющего опыт дел в данном направлении.
На форуме есть несколько человек, из постов которых можно предположить наличие данного опыта.
Еще можно поговорить с врачом соответствующей квалификации, который бывает на освидетельствовании на сделках, он подскажет какие вопросы задать эксперту и возможные варианты ответов.
Говорят, что есть болезни, которые в принципе не позволяют понимать значение таких сложных операций, как с недвижимостью. Если так, то врач-эксперт это определит. Если же болезнь не столь серьезна, и пациент в определенных обстоятельствах понимать значение своих действий может (что будет отражено в заключении эксперта и решении суда), то достаточно воспроизвести на сделке эти условия, при которых может, и запастись доказательствами, что такие условия были воспроизведены.

Вот где-то так... Думаю, что за бесплатно такие иски профессионалы составлять не будут. Цена вопроса достаточно велика, есть чем поделиться с юристом. Но думаю, что идти нужно в этом направлении.