Крушение цен на квартиры в Москве.Ипотека колосальный лохотрон. 209 / 33792

Дмитрий Овсянников писал(а):
Кстати, если очистить предложение от несуществующих вариантов, выставленных одними с целью продать свою квартиру подороже и выставленных другими, с целью сбить цену на МРН, окажется, что реальное предложение ниже вдвое, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Совершенно верно, я как раз тоже сейчас этим начал заниматься, анализом реальных предложений, число предложений катастрофически мало, просто чудовищно мало.

1. это первый фактор. перерисовка ценника идет в отрыве от реальности, т.е. это виртуальное богатство.
А отложенный спрос тем временем потихоньку реализуется: кто-то пытаеся уловить что-то в Мск, кто в Подмсковье покупает, кто-то за границей, а кто-то вообще решает потратить деньги на себя - происходит смещение платежеспособного спроса. Но в отличие от 2002, 2004, 2006 годов сейчас спрос реализуется за счет привлечения огромной массы заемных средств, т.е. люди становятся выключенными из РН на 10-20 лет и впоследствии не смогут купить 2ю и 3ю квартиры очень длительное время (в отличие, опять же, от предыдущих фаз роста). Попытка дождаться хая и продать на нем может сыграть злую шутку: никто не захочет покупать на хае... а первыми не выдержат компании с большим кредитным плечом.

2. Ажиотажный рост уперся не только в планку покупательской способности, но и в планку мировых цен. Привлекательной стала трудовая миграция с покупкой там жилья, по сравнению с Мск оказались привлекательными цела куча рынков Европы, а также США. Чтобы сосуды мировых рынков недвижимости не сообщались, нужно либо закрыть экономику РФ и перемещение капитала, либо сделать ее более привлекательной для инвесторов. Лично я уже не вижу абсолютно ничего привлекательного в РН Мск, в том числе в покупке для проживания. Долгосрочный найм становится много интереснее: для пользования всеми соц. благами Мск достаточно купить 1/100 доли и прописаться в них, рентабельность сдачи в найм 1-2 к. хруща составляет 5% годовых без учета роста самого хруща (250 тыс. за однуху 32-37 кв., это уровень европейских столиц, имхо, тем самым дальнейший рост весьма ограничен), причем есть куча вариантов по найму в МО за вполне адекватные деньги.

3. По технике, сейчас идет последняя 5я волна роста, это последний ажиотажный рост в этом 5-летнем цикле. Отличительным признаком его как раз и бывает рост на малых объемах, т.н. финальный задерг. в 5й волне коррекция наступает внезапно, как раз на полной уверенности всех даже самых упертых стороников падения, что рост будет бесконечным, и что у нас настолько все гуд и много денег, что падение невозможно.
Иначе как объяснить тот массовый психоз, когда люди, которые могли купить жилье 1-2 года назад, но ждали падения, сейчас в панике бегут за кредитами (на 20!!! лет) и пытаются купить "лишь бы что ухватить", считая что это конец, после 2008 года на РН жизни нет, сейчас все скупят и в продаже вариантов больше никогда не появится, и они никогда больше не смогут купить жилье.
Сужение сознания до уровня видимости из замочной скважины - это очень характерно для 5й волны цикла.

4. внешняя ссылка
прямая накачка бюджета Москвы для удержания РН, 40% социального жилья !
Правительство Москвы стало пепец заботливым ? нет! то есть да! заботливым о себе, они боятся текущей ситуации РН, поэтому усилили свое влияние нерыночными инструментами. Иначе как потом отчитываться перед толстыми инвесторами, если народ пойдет в отказ при первых признаках отката цен, как отдавать кредиты и достраивать площадки. Покупатели уйдут в Подмосковье, что сейчас уже и происходит или вообще откажутся от покупки. В связи с этим совершенно не просто так появились спекуляции на тему объединения Мск и области, если их не объединить - цены не удержать.

Еслы Вы окажетесь правы и 3 месяца РН роста Мск обеспечены, чтож, соглашусь и с таким вполне логичным вариантом, благо что история РН говорит именно за это.
Но я опасаюсь, и не без оснований, что эти 3 месяца роста для РН Москвы впоследствии могут оказаться смертельными.
Гораздо будет лучше для всех, если цены остановятся сейчас.

В связи с этим совершенно не просто так появились спекуляции на тему объединения Мск и области, если их не объединить - цены не удержать.

В странах развитОй бюрократии работают не логичные, а парадоксальные решения ](*,)

Красиво излагаете =D>

Fast++ писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):

Но я опасаюсь, и не без оснований, что эти 3 месяца роста для РН Москвы впоследствии могут оказаться смертельными.
Гораздо будет лучше для всех, если цены остановятся сейчас.

ШААА, не дышать всем!!!! Мне еще одну инвестхатку слить нужно!!!! [-X

Финансовые трудности девелоперов
У крупных российских девелоперов не хватает средств для реализации всех намеченных проектов. Это подтверждается рейтингом агентства Fitch Ratings. На
прошлой неделе оно изменило прогноз по долгосрочному кредитному рейтингу «Системы-Галс» со «стабильного» на «негативный». Немногим раньше Mirax Group
получили такой же рейтинг.
Источник: внешняя ссылка

Fast++ писал(а):
Но я опасаюсь, и не без оснований, что эти 3 месяца роста для РН Москвы впоследствии могут оказаться смертельными.
Гораздо будет лучше для всех, если цены остановятся сейчас.

Было б лучше, если бы рост конца прошлого-начала нынешнего года и не начинался бы вовсе
Но, рынок развивается по своим правилам и законам, и какое ему дело до наших с Вами опасений?

Я лишь как тот Чукча (не путать с Абрамовичем), который что видит - о том поет.
Причем, не факт, что и через три месяца цены начнут снижаться.
Предложение - катастрофически мало. При столь малом предложении, для поддержании темпов роста, достаточно доходов тех, кто зарабатывает значительно больше среднего.

Но и затем, когда рост цен остановится, обвального падения я бы не ждал (если только наши правители не устроят системный кризис).
Если рассматривать безкризисный вариант развития событий, то цены могут поддерживаться обменными сделками (при сильном росте цен обмены были затруднены). Есть еще один момент, который может повлиять на цены: гос. регистрация. То есть, достаточно сократить скорость гос. регистрации с месяца до 1 недели, чтобы значительно упростить проведение обменных цепочек.
Причем, многие банки, что называется "заточили" свои программы именно под обмен.
Вот смотрите: меняется квартира стоимостью 200 тысяч, на квартиру стоимостью 350 тысяч.
Технически это выглядит так: продается квартира за 200 тысяч, с доплатой покупается квартира стоимостью 350 тысяч.
Но банку - совсем не обязательно знать о продаже квартиры. И для банка ситуация выглядит так:
Первый взнос заемщика 200 тысяч, ему нужен кредит, чтобы купить квартиру стоимостью 350 тысяч, которая и окажется предметом залога.
А как известно, когда первый взнос заемщика более 50% от стоимости залога, то кредиты предоставляются под наиболее низкие процентные ставки. Причем, всего-то полтора года назад, такого различия в условиях кредитования, в зависимости от первого взноса, - не было: была зависимость от срока кредитования.
Поэтому, по окончании роста цен, варианта развития событий - два:
- кризис, причем не только рынка недвижимости.
- безкризисный вариант: стабилизация цен. Причем, стабилизация - будет означать (при существующей инфляции) - фактически падение цен.
Но возможен и третий вариант: продолжение роста, но на уровне инфляции, что, при нынешних темпах инфляции (6,5% за 4 месяца с начала года), легко может дать 16 - 20% прироста цен за год. Но этот вариант возможен после небольшого периода передышки. То есть, сначала остановка роста, небольшая "коррекция", а уж затем.

Дмитрий Овсянников писал(а):
- безкризисный вариант: стабилизация цен. Причем, стабилизация - будет означать (при существующей инфляции) - фактически падение цен.

Вот этот вариант идет у нас уже 1,5 года.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Причем, не факт, что и через три месяца цены начнут снижаться.
Предложение - катастрофически мало. При столь малом предложении, для поддержании темпов роста, достаточно доходов тех, кто зарабатывает значительно больше среднего.

весь вопрос что делать с 5 млн. квадратов вводимого жилья в Подмосковье в год и 3 млн в Москве (без учета социального), а также других более 50 млн. по всей стране, которые косвенно влияют на РН МО. Придется строить меньше или держать все это дело дольше, что есть убытки и издержки. Поэтому рост выше чем 20% в год считаю теперь очень оптимистичной цифрой, скорее будет длительное затишье а потом уровень инфляции.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Но и затем, когда рост цен остановится, обвального падения я бы не ждал (если только наши правители не устроят системный кризис).

пока нет, обвального падения и я не жду, еще года 2-3. В условиях, когда весь земельный фонд МО распределен между десятком-другим крупных лендлордов, а строительный комплекс Мск совершенно четко аффилирован с администрацией, и разделен между несколькими строительными компаниями (можем посчитатать по пальцам), в добавок ко всему идет прямая накачка (освоение) из бюджета, в этих условиях почти невозможен обвал, в обвале нет никакого смысла для заинтересованных лиц, не требуется никого ни поглощать, ни разорять - все распределено и смазано, бюджет профицитен.

Катализатором обвала станет
- отрицательное внешнеторговое сальдо (после 2011 г), первый шаг уже сделан - порезали экспортные пошлины для нефтянки, что приведет сокращению профицита примерно в 2 раза в течение 1-2 лет, осталась самая малость - уронить нефть ниже 80 баков за баррель. Ну даже если не уронить, при текущих темпах наращивания импорта мы уже через 3-4 года выйдем в нулевой внешнеторговый баланс, что означает конец халявному и неучтенному нефтебаблу и черной кассе кремля.
Далее,
- массовые просрочки по ипотеке (после 2012 г., по мировой практике, примерно 5 лет после массовой раздачи ипотеки)
- насыщение рынка предложением (ежегодно около 80 млн кв.м по стране и 8-10 млн. в МО)
- налогообложение излиших кв.м, рост цен на услуги ЖКХ
- перераспределение инвестиционной земли или введение на нее налогов (а новой-то команде и не досталось ничего, пока что)

То что сейчас банки расширяют линейку ипотечных продуктов - это совершенно нормально в условиях рынка и сложившейся конъюктуры, они же при этом не сокращают другие ипотечные программы. Вот если бы они оставили только ипотеку на обмен , а на первичную покупку убрали, вот здесь бы я сильно задумался. А сейчас они просто крутятся как могут и подстраиваются под рынок.

а в общем и целом обвал может быть хоть завтра, достаточно объявить кризис ликвидности и перестать выдавать ипотечные кредиты, остановить перекредитования для девелоперов

все сложится примерно в 2 раза в течение 2-3 месяцев

Fast++ писал(а):
а в общем и целом обвал может быть хоть завтра, достаточно объявить кризис ликвидности и перестать выдавать ипотечные кредиты...

Но какой в этом "великий сексуальный смысл"?

Дмитрий Овсянников писал(а):
Fast++ писал(а):
а в общем и целом обвал может быть хоть завтра, достаточно объявить кризис ликвидности и перестать выдавать ипотечные кредиты...

Но какой в этом "великий сексуальный смысл"?

Я бы сказал по-другому: как еще стерилизовать бушующий поток нефтедолларов. Конечно, через ипотечное кредитование