Что лучше купить? 26 / 1786

Здравствуйте! Хочу попросить у вас совета вот по такому вопросу:
Имеется 3,5 млн. Ну если сильно поскрести - то примерно 3,8. Какую квартиру можно купить на эти деньги? Квартира нужна для сдачи в аренду, пока в ней жить не планируется, но, вполне возможно, и придется. Территориально - лучше ЮВАО (к работе ближе). То есть, главная цель - вложить деньги.
Варианты у меня такие:
1. Однокомнатная квартира (или, возможно, убитая двухкомнатная) в г.Железнодорожном. Сдавать примерно за 20 тыс. Ну если двухкомнатная -то за 25.
2. Новостройка типа Некрасовка-Парк. 3,9 млн. Однокомнатная. Через два года как раз достроится дом и метро. Потом или жить или сдавать. Про то, что необходимы будут еще деньги на отделку, я в курсе. За два года они как-нибудь образуются

3. Однушка во вторичке в пешей доступности от метро Новогиреево или Перово. 5 млн. 1,2 млн.-кредит на 5 лет. Платеж по кредиту - примерно 30 тыс. в месяц. Квартира сдается примерно за 30-35 тыс. и из них гасятся платежи по кредиту.
4. Студия в новостройке в Новокосино-2 за 3-3,2 млн. Когда достроится - сдать. Из минусов - жить там не получится, планировка меня не устраивает совсем. Сдать, думаю, можно примерно за 20-25 тыс.
Прошу покритиковать варианты и помочь выбрать

или, может, посоветуете еще других вариантов.

Для аренды - вторичка Москва,придется взять ипотеку, не так она и страшна, а для жизни(тобы редко оттуда выезжать ) - Некрасовка.А почему не рассматриваете другие направления, град Московский тот же?Аренда дороже, дороги и метро поскорее, прописка москвоская и жизнь получше в сторонах Юго-Запада и Запада.
Кстати, забыла спросить - а что советует ваш риэлтор?
Или при такой ограниченной сумме покупки риэлтор не включен в круг жизненных интересов?

Юлия Лурье
спасибо за ответ!
ЮВАО интересует, потому что вполне возможно, придется в квартире жить. Сейчас я живу в Железнодорожном, работа у меня в Железнодорожном и Новогиреево, хотелось бы и квартиру здесь же.
Риэлтора нет, так как я на стадии принятия решения, куда бежать. Если решусь на вторичку - риэлтор понадобится. Если на первичку - то вопрос необходимости риэлтора обдумывается.
По моим подсчетам, вариант 1 (квартира в Железнодорожном сейчас за 3200) сильно проигрывает остальным вариантам. А остальные варианты по доходности примерно равны. Считаю так - расчетный период 5 лет, если стоимость жилья возрастет или уменьшится - то равномерно, поэтому на изменение стоимости не закладываюсь:
1. Квартира в Железнодорожном. Трачу 3,2 млн. Квартира сдается 5 лет по 20 тыс. руб., 20*12*5=1,2млн. Стоимость квартиры (условно) все еще 3,2. То есть, доход - 1,2. Сложные проценты для простоты тоже не учитываю.
2. Некрасовка-парк. Траты 3,9+0,4 на отделку = 4,3. Два года строится и отделывается, то есть, сдается только 3 года. по 30 тыс. 30*12*3=1,08. Продажная стоимость будет 5млн. Доход 1,78
3. Вторичка в Москве, ипотека на 5 лет. Траты - 3,8. На 1,2 - кредит. Продажная стоимость - 5. Дохода от сдачи не приносит, так как этот доход идет на погашение ипотеки. Доход - 1,2.
4. Студия в Новокосино-2. через год достраивается и начинает сдаваться. Затраты - 3+0,4 на отделку. Доход от аренды 4 года(ну пусть по 25 будет сдаваться): 25*12*4=1,2млн. Продажная стоимость после достройки - 4млн. Всего доход - 1,8.
Получается, варианты 1 и 3 - хуже. Или я где-то ошибаюсь?

Вы рост вторички в МСК не учитываете?

нет, не учитываю. Стоимость вторички в Москве будет расти сильнее, чем стоимость новостройки в М.О.?

прогнозами и гаданием не занимаюсь, но ДО ЭТОГО момента все было ровно так - МСК растет быстрее, так как в ней меньше площадок, меньше объектов, И ЕЕ ВООБЩЕ - МЕНЬШЕ.

почему по Некрасовке сроки 2 года ? 3900 ключи в декабре 2013, 3550 в апреле 2014, метро через 2 года, отделка под сдачу можно уложиться в 150

Юлия Лурье писал(а):
прогнозами и гаданием не занимаюсь, но ДО ЭТОГО момента все было ровно так - МСК растет быстрее, так как в ней меньше площадок, меньше объектов, И ЕЕ ВООБЩЕ - МЕНЬШЕ.

Индексы Вашего мнения не подтверждают. Средняя цена во 2 кв. 2011 по Московской области - 70 тыр/м2, по Москве - 143 тыр/м2. Текущая по области - 82 тыр/м2 (+17.1%), по Москве - 168 тыр/м2 (+17.4%). Индекс-Область смотрел по dmir.ru, Индекс-Москва по irn.ru.

Shadow писал(а):
Юлия Лурье писал(а):
прогнозами и гаданием не занимаюсь, но ДО ЭТОГО момента все было ровно так - МСК растет быстрее, так как в ней меньше площадок, меньше объектов, И ЕЕ ВООБЩЕ - МЕНЬШЕ.

Индексы Вашего мнения не подтверждают. Средняя цена во 2 кв. 2011 по Московской области - 70 тыр/м2, по Москве - 143 тыр/м2. Текущая по области - 82 тыр/м2 (+17.1%), по Москве - 168 тыр/м2 (+17.4%). Индекс-Область смотрел по dmir.ru, Индекс-Москва по irn.ru.

в этих приростах скрывается один нюанс.
в 2011 году многие подмосковные новостройки были на стадии котлована или на стадии сдачи, а сейчас многие сданы или планируют сдаваться.

т.е прирост во многом из-за сроков сдачи.

а так в целом по области, некоторые покупали по 5.5 в 11 году на стадии сдачи, а теперь и за 6 продать не могут в готовом доме.

Сегодня мониторил малогаборитки внутри кольца. Так вот, в пределах 3,7 - 4кк можно купить квартиру до 18-20 квадратных метров, с небольшой кухней с неоходимыми удобствами, сан узлом с душевой кабинкой; районы Измайлово, Царицыно, Перово. Такую сдать можно легко за 20-25 (цена чуть выше аренды комнат), да и товар ликвидный и можно продать в любое время!