Переуступка новостройки, особенности продажи 34 / 1500

Добрый день,

Необходимо продать (переуступить) право на получение квартиры.

Вводные:
а) 2-ка квартира, распашенка, кухня 13 метров с эркером, П44Т в доме из пяти секций переменной этажности, расположена 4-й секции, площадь 62-64 м. (еще не обмерили), 12/12 этаж (выбиралась из соображений шумоизоляции), из кухни и комнаты вид на пруд, лес и храм.
б) от метро 5-10 мин на автобусе или маршрутке, пешком минут 20, минут 15 пешком до ж/д станции
б) Подрядчик (он же продавец) ДСК-1.
в) Предварительный договор.
г) Дом возведен 10-12 месяцев назад, идет благоустройство территории, разрешение на ввод в эксплуатацию и ключи до конца июня.
д) все квартиры в 1-й очереди распроданы, не осталось даже у посредников-инвесторов типа АзбукаЖилья и проч.
е) аналогичные квартиры во 2-й очереди с заявленным сроком сдачи 30.12.2014 продаются по 5,02 млн руб.

Прошу помочь советом по следующим вопросам:
1) где лучше искать потенциального покупателя (avito, cian, dmir, проф форумы).
2) как определится с ценой. оформлять сделку планирую через ДСК.
3) каков нормальный срок экспозиции для подобных предложений.
4) каковы налоговые последствия от переуступки с прибылью

Буду благодарен проф. сообществу за мнения и советы.

Sharp писал(а):
Добрый день,

Необходимо продать (переуступить) право на получение квартиры.

Вводные:
а) 2-ка квартира, распашенка, кухня 13 метров с эркером, П44Т в доме из пяти секций переменной этажности, расположена 4-й секции, площадь 62-64 м. (еще не обмерили), 12/12 этаж (выбиралась из соображений шумоизоляции), из кухни и комнаты вид на пруд, лес и храм.
б) от метро 5-10 мин на автобусе или маршрутке, пешком минут 20, минут 15 пешком до ж/д станции
б) Подрядчик (он же продавец) ДСК-1.
в) Предварительный договор.
г) Дом возведен 10-12 месяцев назад, идет благоустройство территории, разрешение на ввод в эксплуатацию и ключи до конца июня.
д) все квартиры в 1-й очереди распроданы, не осталось даже у посредников-инвесторов типа АзбукаЖилья и проч.
е) аналогичные квартиры во 2-й очереди с заявленным сроком сдачи 30.12.2014 продаются по 5,02 млн руб.

Прошу помочь советом по следующим вопросам:
1) где лучше искать потенциального покупателя (avito, cian, dmir, проф форумы).
2) как определится с ценой. оформлять сделку планирую через ДСК.
3) каков нормальный срок экспозиции для подобных предложений.
4) каковы налоговые последствия от переуступки с прибылью

Буду благодарен проф. сообществу за мнения и советы.

По-моему, почти все ответы есть в вашем посте:

1) где лучше искать потенциального покупателя (avito, cian, dmir, проф форумы).
ответ: через ДСК-1.
обоснование: "д) все квартиры в 1-й очереди распроданы, не осталось даже у посредников".

2) как определится с ценой. оформлять сделку планирую через ДСК.
ответ: тут точно не уверена, но, видимо, вам 5 млн + вознаграждение посредника (ДСК)
обоснование:е) аналогичные квартиры во 2-й очереди с заявленным сроком сдачи 30.12.2014 продаются по 5,02 млн руб
(разница в сроках всего полгода, вряд ли кто-то будет готов сильно переплачивать за 1-ю очередь)

3) каков нормальный срок экспозиции для подобных предложений.
ответ: для вас - два месяца
обоснование: г) Дом возведен 10-12 месяцев назад, идет благоустройство территории, разрешение на ввод в эксплуатацию и ключи до конца июня.
(после госкомиссии по переуступке уже не продадите...)

4) каковы налоговые последствия от переуступки с прибылью
ответ: заплатите налог на прибыль.
(важно только правильно посчитать затраты, есть перечень, что можно включать дополнительно к цене)

Ида Зибелин писал(а):
после госкомиссии по переуступке уже не продадите...

Автор написал про ПДКП.

Ида Зибелин писал(а):
заплатите налог на прибыль.

НДФЛ.

alisflat писал(а):
Sharp, добрый день!
Что Вы хотите получить от ответов специалистов? Какие цели Вы ставите? Чему Вы хотите научиться? Вы видимо рассчитываете овладеть новым ремеслом? У Вас хватит сил и знаний, продавайте!

Хочу обойти стороной типовые ошибки и двигаться в решении своей задачи в правильном направлении.

Ида Зибелин писал(а):
1) где лучше искать потенциального покупателя (avito, cian, dmir, проф форумы).
ответ: через ДСК-1.

Аналогичная мысль пришла и мне, написал представителю ДСК короткий мейл с просьбой оказать услугу по продаже квартиры (права). Ответа так и не получил. С сайта ДСК этот строительный адрес совсем исчез, в продажа только 2-я очередь (первой как будто и не было). Как я понял, у ДСК профиль другой - строить, с "вторичкой" не связывается. Возможно ошибаюсь, поправьте, пжт.

Ида Зибелин писал(а):
3) каков нормальный срок экспозиции для подобных предложений.
ответ: для вас - два месяца
обоснование: г) Дом возведен 10-12 месяцев назад, идет благоустройство территории, разрешение на ввод в эксплуатацию и ключи до конца июня.
(после госкомиссии по переуступке уже не продадите...)

Можно тут по-подробнее, у меня именно предварительный договор (ПКД).

По НДФЛ и доп. расходам на приобретение всё понятно, беру на вооружение. Спасибо!

Sharp писал(а):
Ида Зибелин писал(а):
1) где лучше искать потенциального покупателя (avito, cian, dmir, проф форумы).
ответ: через ДСК-1.

Аналогичная мысль пришла и мне, написал представителю ДСК короткий мейл с просьбой оказать услугу по продаже квартиры (права). Ответа так и не получил. С сайта ДСК этот строительный адрес совсем исчез, в продажа только 2-я очередь (первой как будто и не было). Как я понял, у ДСК профиль другой - строить, с "вторичкой" не связывается. Возможно ошибаюсь, поправьте, пжт.

Мне кажется, вам лучше не писать, а лично подойти в офис продаж и пообщаться с менеджером.
К нему постоянно обращаются люди, желающие купить квартиры в этих домах.
Может кто-то из покупателей не хочет ждать 2-й очереди?
Понятно, что менеджера надо заинтересовать, чтобы он предложил такому клиенту именно вашу квартиру...

Sharp писал(а):
Ида Зибелин писал(а):
3) каков нормальный срок экспозиции для подобных предложений.
ответ: для вас - два месяца
обоснование: г) Дом возведен 10-12 месяцев назад, идет благоустройство территории, разрешение на ввод в эксплуатацию и ключи до конца июня.
(после госкомиссии по переуступке уже не продадите...)

Можно тут по-подробнее, у меня именно предварительный договор (ПКД).

Простите, здесь моя ошибка.
Я думала, у вас договор долевого участия.
Там продать по договору переуступки можно только до госкомиссии.
Как это делают с предварительным договором, я не знаю (схема немного"левая").
Вероятно, до заключения основного договора?

Ида Зибелин писал(а):
б) Подрядчик (он же продавец) ДСК-1.
в) Предварительный договор.

разрешение на ввод в эксплуатацию и ключи до конца июня.
(после госкомиссии по переуступке уже не продадите...)

Запросто. Позволяют указанные выше пункты.

Ида Зибелин писал(а):
Как это делают с предварительным договором, я не знаю (схема немного"левая").
Вероятно, до заключения основного договора?

Левая? Где Вы такого наслушались?
Схема прямая и простая - сначала собственность подрядчика - ДСК-1, потом основной ДКП между ним и кому уступлено.

Ида Зибелин писал(а):
Как это делают с предварительным договором, я не знаю (схема немного"левая").

Абсолютно левая и свидетельствующая с большой долей вероятности о том, что между застройщиком и подрядчиком нет ДДУ по которому логично и спокойно без каких-либо кривых схем можно оформить договор уступки прав требования с регистрацией оного в Росреестре - единственно надежная форма взаимоотношений между добросовестным застройщиком, подрядчиком и дольщиком.

Более того, скорее всего уже в весеннюю сессию в Госдуме будет принят закон, по которому все кривые договоры и схемы будут квалифицироваться не как административные нарушения, а деяния , попадающую под уголовную ответственность
И, в том числе, в составе организованных групп с участием риэлторов и иных лиц.

Впрочем, после сдачи объекта Госкомиссии ( и подписания акта по ДДУ, после чего оформление договоров уступки прав требования невозможно) вариант легитимной и законной продажи квартиры - существует.
Но это никак не предварительный договор, где все держится на доверии со стороны покупателя.

ДмитриЧ писал(а):
Впрочем, после сдачи объекта Госкомиссии ( и подписания акта по ДДУ, после чего оформление договоров уступки прав требования невозможно) вариант легитимной и законной продажи квартиры - существует.
Но это никак не предварительный договор, где все держится на доверии со стороны покупателя.

Расскажите про этот вариант, оч интересно. В своё время кроме пдкп ничего не удалось придумать в таком случае.