Условия залога при покупке недостроя без ДДУ и др. 10 / 95

Прошу критиковать концепцию будущего договора.

Планируется уступка прав требования квартиры в недостроенном доме, купленных продавцом через оплату пая и взносов в ЖСК без использования ДДУ по закону ФЗ-214.
-------------

Поскольку договор уступки и будущее право требования по нему не подлежат регистрации в Росреестре, с согласия продавца уступающего права, решено "отметиться" при помощи залога иного имущества продавца и тем самым защитить покупателя от двойной продажи, несвоевременной сдачи, некачественного строительства, существенного изменения застройщиком обещанных свойств квартиры - увеличения этажности здания, уменьшения количества парковочных мест и тд.
-------------

Стороны принципиально согласны, что продавец будут нести материальную ответственность за качество и своевременность сдачи квартиры своим иным личным недвижимым имуществом путем передачи его в залог покупателю. При возникновении претензий у покупателя, он имеет право удовлетворить их за счет реализации с торгов заложенного имущества продавца. Понятно, что это возможно по суду или при добровольном согласии продавца на реализацию имущества.
------------------
Практика действий ФССП и судебная таковы, что при несоразмерности стоимости (подлежащих удовлетворению) требований стоимости залогового имущества, трудно добиться его реализации с торгов. Поэтому вопрос к коллегам, имеющим соотв опыт - не взять дополнительно в в залог имущество помельче на случай мелких претензий? Интересует ваш практический опыт, уважаемые коллеги!
--------------
Срок залога:

истечет - не ранее чем наступить момент сдачи дома в эксплуатацию, но не ранее передачи квартиры покупателю застройщиком по акту приема-передачи + запас 3 мес на предъявление возможных претензий + продление срока на случай недостижения согласия по качеству и или сроку сдачи квартиры между залогодателем и залогодержателем + продление срока на все время судебного спора.
+ продление Или при заявлении третьими лицами прав на получение этой же квартиры, предъявление иска в суд и тд - продление срока залога до разрешения спора (принятия судебного акта).
Может быть упустил другие принципиальные моменты по условиям залога ?

---------------
Доп условия залога:
В передаваемой в залог квартире (квартира продавца, не имеющая отношения к недостроенной) никто не зарегистрирован на момент регистрации залога, в залоге не состоит и свободна от любых обременений.
После регистрации залога , собственник не имеет права регистрировать в квартире по месту жительства или пребывания каких-либо лиц. Этот пункт я предварительно признал незаконным.

------------------
Получение денег продавцом:
через аккредитив при выполнении следующих условий
- Залог на недвижимость зарегистрирован в соответствии с договором уступки прав на квартиру, что подтверждается предъявлением в банк подлинного договора залога-уступки со штампом об ипотеке и выписки по заложенной квартире.
- Документ, подтверждающий что в квартире никто не зарегистрирован на день, следующий за датой регистрации залога по настоящему договору.

25.10.17, 09:11
kozeleas писал(а):
Прошу критиковать концепцию будущего договора.

Я не понял, что в залог то передается и береться-квартира на вторичке или какая то другая?
Вы кто-тот кто дает деньги в долг, т.е. будущий залогодержатель? Или тот , кто получает деньги и отдает в залог квартиру?

25.10.17, 09:29
Pakster писал(а):

25.10.17, 09:11
kozeleas писал(а):
Прошу критиковать концепцию будущего договора.
Я не понял, что в залог то передается и береться-квартира на вторичке или какая то другая?
Вы кто-тот кто дает деньги в долг, т.е. будущий залогодержатель? Или тот , кто получает деньги и отдает в залог квартиру?

В залог берется другая квартира продавца, на которую ранее было зарегистрировано его личное (а не совместное в браке) право собственности.
Я от будущего залогодержателя.

25.10.17, 09:32
kozeleas писал(а):
В залог берется другая квартира продавца, на которую ранее было зарегистрировано его личное (а не совместное в браке) право собственности.

Эта квартира его единственное жилье, другие квартиру у него есть в собственности? Ну кроме этой строящейся новостройки.В это квартире, что пойдет под залог кто зарегистрирован и живет? Как она им получена -по приватизации или еще как то?

25.10.17, 09:37
Pakster писал(а):
Эта квартира его единственное жилье, другие квартиру у него есть в собственности? Ну кроме этой строящейся новостройки.

Не единственное жилье, кстати это имеет смысл описать в договоре залога с адресом другой квартиры в собственности продавца.

25.10.17, 09:37
Pakster писал(а):
.В это квартире, что пойдет под залог кто зарегистрирован и живет?

Никто не зарегистрирован в ней по месту жительства, это условие из договора залога.

25.10.17, 09:37
Pakster писал(а):
.Как она им получена -по приватизации или еще как то?

Доставшуюся по приватизации в залог брать рискованно из-за возможных отказников. Будущая залоговая квартира была куплена по ДДУ на этапе строительства.

25.10.17, 09:46
kozeleas писал(а):
Будущая залоговая квартира была куплена по ДДУ на этапе строительства.

Тогда нормально. Особых проблем не вижу. По сути это будет нецелевой заем между физ. лицами, обеспеченный ипотекой. Так?

25.10.17, 10:03
Pakster писал(а):
По сути это будет нецелевой заем между физ. лицами, обеспеченный ипотекой. Так?

Предполагается только покупка прав требования на будущую квартиру без займа.

25.10.17, 11:15
kozeleas писал(а):
Предполагается только покупка прав требования на будущую квартиру

Вот такое я бы ни в жисть не стал покупать...По сути вы покупаете сферического коня в вакууме.

25.10.17, 11:56
Pakster писал(а):
Вот такое я бы ни в жисть не стал покупать...По сути вы покупаете сферического коня в вакууме.

Риски должна уравновешивать цена.

25.10.17, 15:40
kozeleas писал(а):
Риски должна уравновешивать цена.

Дело ваше, конечно. Главное, чтобы вы понимали, что по сути вы покупаете фьючерс на квартиру. А у фьючерса, как у виртуального продукта, цена может быть любая. И она при его покупке вовсе не главная составляющая.