Вторичный рынок жилья в Москве. Итоги 2020-го года. 27 / 689

[Сергей Тихоненко]

За всю 30-и летнюю историю современного рынка недвижимости Москвы было всего несколько судьбоносных лет. Один из них - 2020-й.

Учебник физики нам расскажет, что вектор движения объекта зависит от направления и интенсивности сил, которые на него воздействуют. Что и куда двигало недвижимость в этом непростом году?

Итак… Встретили год со ставкой рефинансирования 6.25% и к июлю скатились к 4.25%, с которой и прожили до конца года.

Беспрецедентно низкая ставка! Таких дешевых рублей в современной истории еще не было!

Отсюда:

- Недорогая (для России) массовая ипотека (от 6.5%).
- Дополнительные льготы по ипотеке некоторым категориям.
- Падение ставок по депозитам.

Неожиданно, деньги стали токсичным активом! Держать их на депозитах? Непривычно низкая ставка в рублях, символическая или близкая к нулю в валюте и… сюрприз, некоторые банки (Альфа банк) ввели отрицательную ставку по депозиту в евро. Как в Европе! Плати, обыватель, чтобы банк хранил и использовал твой вклад в евро.

Поток наличности из депозитов затопил рынок недвижимости, фондовый рынок.

Цифровизация упростила и ускорила процедуру “одобрение заемщика - одобрение объекта - проведение сделки - регистрация сделки”.

Лидер отрасли - Сбербанк, вызовы этого года использовал на отлично. Многие другие банки серьезно отстали.

Январь-февраль.

К середине января рынок очнулся от новогодних салатов, начались звонки, просмотры, подготовка и проведение сделок. Самый большой спрос - однушки в эконом классе. Все, что стоило до 6мил пользовалось повышенным интересом.

Возьмем самый массовый сегмент - однушку в спальном районе, в старой Москве, в домах середины прошлого века с маленькой кухней. Цена - 6 мил. Еще несколько месяцев назад, в 2019-м - вялый интерес, редкие звонки и просмотры. Люди со списками курсируют по квартирам, ставят пометки. “Туристы”, - вздыхают агенты. “Им все понравилось, почему же они не покупают”, - недоумевают собственники. Спрос был эластичным. Стоило опустить цену на 100-200тыс, как быстро находился ипотечник, готовый ринуться во все тяжкие.

В начале года такие квартиры - нарасхват.. Спрос подстегнуло февральское понижение ставки рефинансирования до небывалых ранее 6%.

Март.

Предложения стали вымываться из рынка. Особое внимание - эконом класс, недорогие однушки-двушки. Их чаще всего покупали для собственного проживания. Напряглись те, кто закрыл продажу своей недвижимости в декабре-феврале, разорвав сделку, а теперь с тревогой наблюдали как пустеет рынок. Надо торопиться!

Ко второй половине месяца некоторые банки (Росбанк) разослали сообщения - “старая ставка по ипотеке действительно до 31 марта, а дальше ничего не гарантируем”. Ковид проявил себя в полной мере, впереди ждала неизвестность. В последние дни марта ипотечные центры были набиты битком. В масках, без масок, здоровые, простуженные, подозрительно кашляющие - все торопились совершить сделку, “пока не началось”.

Ринулись покупать квартиру и те, кто месяцами ходил на просмотры, лениво перебирая варианты.

Отложенный спрос хлынул на рынок.

Апрель-май.

Карантин, пропуска, закрытие учреждений. Реестр продолжил работу, но в “безбумажном формате”, с электронной регистрацией. А как же закладная, которая у многих банков была в классическом, бумажном формате, как и 20 лет назад? Банки судорожно пытались найти решение, иногда кривое и непроверенное. Тут и попытки наспех внедрить электронные (неудачно), и собирание пакетов закладных “до лучших времен” итд. С электронной регистрацией оказалось проще - можно было воспользоваться услугами нотариуса (25-60тыс дополнительно) или услугами Сбера.

Сбербанк. Машина будущего Германа Грефа работала, как часы. Вся ипотечная инфраструктура Сбера была выстроена, отлажена и отлично себя проявила во время карантина. Через функционал Домклика можно было загружать документы, общаться с менеджером, записываться на сделку и многое другое.

В апреле объявили о программе по льготной ипотеке для новостроек (ставка 6.5%). Одно из обязательных условий - покупка у юр.лица.

Во время карантина рынок подморозило. Одни боялись приходить на просмотр, другие открывать дверь незнакомым людям, возможно носителям Ковида. Ограничения, пропуска и тревожные новости из больниц не добавляли энтузиазма.

Июнь - июль - август.

Карантин закончился, рынок оживился. В июне базовая ставка упала до 4.5%. Заканчивался период ранее открытых депозитов, перед владельцами вставали классические русские вопросы, хорошо знакомые нашим предкам - “кто виноват и что делать”.

Привычный способ - купить недвижимость под сдачу. Так многие и поступили, подняв спрос на новый уровень. Непривычный способ - фондовый рынок, но об этом в другой раз.

Сентябрь - октябрь - ноябрь.

Горячий рынок, много покупателей-ипотечников. Особое внимание - квартирам в новостройках. Рынок недвижимости затопил водопад закрытых депозитов, валютных заначек. На первый взнос по ипотеке шли: сбережения, взятые родственниками потреб.кредиты, проданное в регионах жилье и многое другое. Если не находились деньги, были попытки договориться по покупке с завышением цены, без взноса.

Владельцы больших 2-3-4-х комнатных квартир, которые планировали разъехаться, оказались в непростом положении. Цены на однушки-двушки в нижнем экономе, даже в медвежьих углах Новой Москвы обогнали другие сегменты рынка. Разъезды усложнились.

Декабрь.

Важнейший вопрос декабря - “успеем ли до Нового Года провести сделку” или хотя бы определиться с выбором, внести аванс. Многие успели. У нас, как и у многих коллег, последняя неделя годы забита сделками, авансами.

Главное моменты этого года:

- Ставка рефинансирования упала до 4.25%, падение доходности депозитов, программа по льготной ипотеке.

- Рост цен на 10-20%. Выгода от дешевой ипотеки растворилась в повышении цен на жилье (новостройки, вторичка).

- Бегство от рубля. Резкий рост покупок с целью “сдавать в аренду”. При этом, арендная плата снизилась на 5-20%. Подробнее об этом в итогах года по аренде

- Бум на цифровизацию. Появилась возможность многие вопросы можно решать удаленно - сделать видеопросмотр объекта, заказывать и получать выписки, справки, записываться на прием.

- Сбои в работе Реестра. Даже по электронной регистрации задержка по регистрации могла достигать 2 недели и более.

- Рост количества объектов в продаже с невыплаченной ипотекой.

- Новые станции метро и МЦД добавили привлекательности жилью в пешей доступности

- Застройщики активно осваивают “золотую жилу” сезона - высотки со студиями от 17 метров. Застройщики научились работать по эскро. Крупным застройщикам обеспечено стабильное кредитование.

- Рост цен на рекламу от порталов

Ну и главной тренд этого года. Росту цен на недвижимость в Москве не стали помехой ни сложности в экономике, ни карантин, ни массовое строительство жилья. Что будет в следующем году? Скоро увидим!

[РазрезБатонов]

Сергей Тихоненко, отличная статья, спасибо!

[eugen]

Хочется добавить по уходящему году такие моменты:
1. Доходы у покупателей МРН практически не просели, в каком то смысле они выросли, так как все шоппинги в Европе, поездки на Бали и Тайланды отменились. Клубы, рестораны, бары, кинотеатры, развлекательные центры работают с ограничениями. У людей стало больше денег на вложения в недвижимость и ежемесячный платеж.

2. Удорожание недвижимости оказалось выгодно. Покупая квартиру с тем же первоначальным взносом и платежем, но по ставке на 2% меньше чем прошлой зимой люди на выходе получат более дорогую собственность.

3. С грохотом, ударом медного таза о кафельный пол завершилось время «ждунов». Каждый месяц промедления с покупкой приводил только к одному итогу - удорожанию. То что стоило 7 млн, в январе, в марте было уже 7,3 млн. Каждый месяц только дороже! Про лето и осень вообще молчу.

4. Оформление «новых цен». Признаки коррекции после взрывного спроса наметились в конце ноября, но стоило опуститься на 50-100 тыс., как поток звонков и просмотров восстанавливался. «Новые цены» потребуют еще какое то время на принятие, но декабрь показал, что это де-факто случилось.

5. Ввод налога на процентный доход по депозитам. Государство выдавливает людей в реальные активы и фондовый рынок. Депозиты убыточны и не покрывают даже инфляцию. Напомню, что в кризис 2014-2015 ставки по депозитам были такими высокими, что покрыли девальвацию декабря 14-го. В этот раз те кто «квасил» деньги на счетах компенсации в виде депозитных ставок по 15-20% лишены. Надо было вкладывать в недвижимость и акции, не в Сберкнижку)

[РазрезБатонов]

Доходы у покупателей МРН практически не просели, в каком то смысле они выросли, так как все шоппинги в Европе, поездки на Бали и Тайланды отменились. Клубы, рестораны, бары, кинотеатры, развлекательные центры работают с ограничениями. У людей стало больше денег на вложения в недвижимость и ежемесячный платеж.

Вы точно сейчас про МРН, а не его отдельные сегменты? Большая часть МРН - это новостройки от ПИКа в ипоетку и это очень даже хороший сценарий.

Каждый месяц только дороже! Про лето и осень вообще молчу.

Каждый год одно и тоже

[eugen]

Доходы у покупателей МРН практически не просели, в каком то смысле они выросли, так как все шоппинги в Европе, поездки на Бали и Тайланды отменились. Клубы, рестораны, бары, кинотеатры, развлекательные центры работают с ограничениями. У людей стало больше денег на вложения в недвижимость и ежемесячный платеж.

Вы точно сейчас про МРН, а не его отдельные сегменты? Большая часть МРН - это новостройки от ПИКа в ипоетку и это очень даже хороший сценарий.

Каждый месяц только дороже! Про лето и осень вообще молчу.

Каждый год одно и тоже

Исходите из того, что большую часть времени рублевый рынок недвижимости растет. Периоды коррекции коротки и быстро заканчиваются.
Растем четыре года подряд: 2017-2018-2019-2020.

[edelweis)))]

Я бы добавил, что в 2020-ом году усилилось значение недвижимости, как актива. Пусть защитного, но всё же актива, а не пассива. Деньги приходят и уходят, работа - сегодня есть, завтра -нет, круг общения может смениться, здоровье - подкачать. А своя квартира — это такой островок стабильности, реальная точка опоры в этом безумном мире.

[Ждун_очередной]

С грохотом, ударом медного таза о кафельный пол завершилось время «ждунов».

Не хороните нас, прошу!
Я лично только попкорном запасаюсь.
Все эти развлечения "маткапитал за первого ребенка как первый взнос" не закончатся отраслевым кризисом только при условии экономического роста.
Некоторые ждуны играют "вдолгую".
В экономический рост в ближайшие лет пять не верю.

[Lazanya]

С грохотом, ударом медного таза о кафельный пол завершилось время «ждунов».

Не хороните нас, прошу!
Я лично только попкорном запасаюсь.
Все эти развлечения "маткапитал за первого ребенка как первый взнос" не закончатся отраслевым кризисом только при условии экономического роста.
Некоторые ждуны играют "вдолгую".
В экономический рост в ближайшие лет пять не верю.

Зато можно смело верить в рост цен против экономического роста.

Я сам ждун. Но у меня своя внутренняя шкала цен. Она не зависит от экономики.

[РазрезБатонов]

Зато можно смело верить в рост цен против экономического роста.

Рубёвых цен. На фоне снижения ставки по ипотеке и девальвации рубля...

[Lea **]

С грохотом, ударом медного таза о кафельный пол завершилось время «ждунов».

Не хороните нас, прошу!
Я лично только попкорном запасаюсь.
Все эти развлечения "маткапитал за первого ребенка как первый взнос" не закончатся отраслевым кризисом только при условии экономического роста.
Некоторые ждуны играют "вдолгую".
В экономический рост в ближайшие лет пять не верю.

Мне почему-то кажется подозрительной такая трогательная забота о народонаселении, как-то чудесно совпало введение налога на доход от депозитов и снижение ставки ипотеки, похоже на подготовленную дорожку к капкану. Народ как лемминги рванул в пропасть.