Объявлена "Охота на ведьм" в недвижимости 709 / 30583
28 мар. 2010
Svetlana Stolyarova писал(а):Законы нужны в первую очередь не о лицензировании риэлторской деятельности, а о праве собственности и его ограничениях, без закрытия глаз на очевидные вопросы, о праве муниципалитетов устанавливать правила использования жилых помещений, чтобы не было такого, что законными видами бизнеса заниматься в квартире запрещено (помнится, нельзя было регистрировать офис по домашнему адресу), а незаконными - содержанием притонов, производством и распространением алкоголя и пр. гадости - можно.
Именно это я и говорю. Правда, поправлю: в жилом помещении всё-таки не разрешено заниматься бизнесом. Просто власти где-то закрывают на это глаза (догадайтесь с трёх раз, почему), а где-то - нет.
С уважением, автор книги для риэлторов "Желаем удачи..." Е.Б. Валеева. +7-909-967-92-47.[/b]
28 мар. 2010
Елена Борисовна. писал(а):Правда, поправлю: в жилом помещении всё-таки не разрешено заниматься бизнесом.
нет такого закона и если для бизнеса не нужно лицензировать помещение, то как правило, вопросов не возникает. Владелец платит налоги как предприниматель и спокойно получает арендную плату за сдачу под офис.
сорри за офф.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
28 мар. 2010
Червяков Игорь писал(а):Елена Борисовна. писал(а):Правда, поправлю: в жилом помещении всё-таки не разрешено заниматься бизнесом.
нет такого закона и если для бизнеса не нужно лицензировать помещение, то как правило, вопросов не возникает.
сорри за офф.
Да закона такого нет, только почти все банки хотят договор аренды видеть
Налоговая вопросов не задает а вот банки задают про договор аренды., для девочек.
28 мар. 2010
Я сам по домашнему адресу держу свою фирму и Сбербанк ничего не требовал. Договор составляется, как же без него, если сдаешь посторонним.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
28 мар. 2010
Игорь, я не об адресе. А именно о бизнесе дома. Соседи тут же пожалуются и деятельность прикроют.
С уважением, автор книги для риэлторов "Желаем удачи..." Е.Б. Валеева. +7-909-967-92-47.[/b]
28 мар. 2010
Елена Борисовна. писал(а):Правда, поправлю: в жилом помещении всё-таки не разрешено заниматься бизнесом. Просто власти где-то закрывают на это глаза (догадайтесь с трёх раз, почему), а где-то - нет.
Догадались?
в п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Риэлтор, брокер, независимый бизнес-консультант в сфере недвижимости, Воронеж.
+7 952 950 71 41
+7 952 950 71 41
28 мар. 2010
...При этом ЖК РФ содержит важный императивный запрет, о котором предпринимателю не следует забывать. Речь идет о запрете на размещение в жилых помещениях промышленных производств, предусмотренном ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Данная норма аналогична тому, что предусмотрено в ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. При этом ГК РФ дополнительно предусматривает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Указанный запрет подтверждает и судебная практика.
Фрагмент документа
Пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (ст. 288).
К сожалению, действующее законодательство не содержит определения «промышленное производство», поэтому не совсем понятно, что имеют в виду ЖК РФ и ГК РФ, говоря о запрете размещения в жилых помещениях промышленных производств. Однако, используя грамматическое толкование указанных норм ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и ч. 3 ст. 288 ГК РФ, прибегнув к помощи Толкового словаря русского языка, можно установить, что в данном случае ЖК РФ и ГК РФ содержат запрет на размещение производства, подразумевающего переработку сырья, создание средств производства и предметов потребления. При этом не важно, насколько масштабным будет данное производство: любая производственная деятельность, связанная с использованием оборудования, станков и прочих механизмов, не должна осуществляться в рамках жилого помещения.
Пример
Индивидуальный предприниматель решил организовать в квартире цех по производству и ремонту одежды. Поскольку при этом им и его работниками использовались швейные машины, после проверки предпринимателя органами государственной жилищной инспекции деятельность цеха была приостановлена до оформления перевода квартиры в нежилое помещение.
Что же касается торговли, то основными нормативными актами здесь являются Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенные в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 г. № 23 и Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. № 78. Данные акты предусматривают обязательное размещение торговых точек исключительно в нежилых помещениях.
Таким образом, предприниматель вправе использовать в своей деятельности принадлежащее ему жилое помещение лишь при условии, что эта деятельность не будет связана с производством каких-либо вещей, переработкой или реализацией сырья и продукции (например, оказание юридических, аудиторских, бухгалтерских и прочих консультационных услуг, репетиторство, индивидуальная педагогическая деятельность и т.д.). Во всех иных случаях изначально необходимо произвести перевод.
Перевод жилья в нежилое помещение
Основным нормативно-правовым актом, предусматривающим возможность перевода жилого помещения в нежилое, является на сегодняшний день ЖК РФ. Кроме того, при переводе жилого помещения в нежилое, в силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, должны в обязательном порядке учитываться требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также иных нормативно-правовых актов действующего градостроительного законодательства (в том числе актов субъектов Российской Федерации).
Перевод жилого помещения в нежилое (далее также – перевод) представляет собой кардинальное изменение назначения (статуса) данного помещения, поскольку, согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а после завершения перевода помещение теряет статус жилого и использование его по указанному назначению не будет являться правомерным.
Ст. 22 ЖК РФ содержит ряд условий и запретов, касающихся перевода жилого помещения в нежилое.
Во-первых, перевод не допускается:
* если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Следовательно, предприниматель, планирующий перевод принадлежащей ему квартиры в нежилое помещение, должен предусмотреть оборудование данного помещения отдельным входом;
* если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Например, в данном помещении зарегистрированы по месту жительства (прописаны) какие-либо граждане либо данное помещение закреплено (сохранено) за несовершеннолетними по решению органов местного самоуправления и т.д. Кроме того, не допускается перевод помещения, переданного в установленном порядке в найм, аренду, безвозмездное пользование, а также помещения, находящегося в залоге, поскольку все это также является законным обременением.
Во-вторых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Таким образом, для того чтобы предпринимателю претендовать на перевод своей квартиры, расположенной выше первого этажа, в нежилое помещение, необходимо, чтобы все находящиеся непосредственно под ней квартиры (до самого первого этажа) также были нежилыми.
Из всех действующих сегодня нормативно-правовых актов только Федеральный закон от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» разрешает использование жилого помещения не только для проживания, однако индивидуальных предпринимателей это никак не касается, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 данного закона адвокатская деятельность не является предпринимательской.
Указанный запрет подтверждает и судебная практика.
Фрагмент документа
Пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (ст. 288).
К сожалению, действующее законодательство не содержит определения «промышленное производство», поэтому не совсем понятно, что имеют в виду ЖК РФ и ГК РФ, говоря о запрете размещения в жилых помещениях промышленных производств. Однако, используя грамматическое толкование указанных норм ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и ч. 3 ст. 288 ГК РФ, прибегнув к помощи Толкового словаря русского языка, можно установить, что в данном случае ЖК РФ и ГК РФ содержат запрет на размещение производства, подразумевающего переработку сырья, создание средств производства и предметов потребления. При этом не важно, насколько масштабным будет данное производство: любая производственная деятельность, связанная с использованием оборудования, станков и прочих механизмов, не должна осуществляться в рамках жилого помещения.
Пример
Индивидуальный предприниматель решил организовать в квартире цех по производству и ремонту одежды. Поскольку при этом им и его работниками использовались швейные машины, после проверки предпринимателя органами государственной жилищной инспекции деятельность цеха была приостановлена до оформления перевода квартиры в нежилое помещение.
Что же касается торговли, то основными нормативными актами здесь являются Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенные в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 г. № 23 и Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. № 78. Данные акты предусматривают обязательное размещение торговых точек исключительно в нежилых помещениях.
Таким образом, предприниматель вправе использовать в своей деятельности принадлежащее ему жилое помещение лишь при условии, что эта деятельность не будет связана с производством каких-либо вещей, переработкой или реализацией сырья и продукции (например, оказание юридических, аудиторских, бухгалтерских и прочих консультационных услуг, репетиторство, индивидуальная педагогическая деятельность и т.д.). Во всех иных случаях изначально необходимо произвести перевод.
Перевод жилья в нежилое помещение
Основным нормативно-правовым актом, предусматривающим возможность перевода жилого помещения в нежилое, является на сегодняшний день ЖК РФ. Кроме того, при переводе жилого помещения в нежилое, в силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, должны в обязательном порядке учитываться требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также иных нормативно-правовых актов действующего градостроительного законодательства (в том числе актов субъектов Российской Федерации).
Перевод жилого помещения в нежилое (далее также – перевод) представляет собой кардинальное изменение назначения (статуса) данного помещения, поскольку, согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а после завершения перевода помещение теряет статус жилого и использование его по указанному назначению не будет являться правомерным.
Ст. 22 ЖК РФ содержит ряд условий и запретов, касающихся перевода жилого помещения в нежилое.
Во-первых, перевод не допускается:
* если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Следовательно, предприниматель, планирующий перевод принадлежащей ему квартиры в нежилое помещение, должен предусмотреть оборудование данного помещения отдельным входом;
* если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Например, в данном помещении зарегистрированы по месту жительства (прописаны) какие-либо граждане либо данное помещение закреплено (сохранено) за несовершеннолетними по решению органов местного самоуправления и т.д. Кроме того, не допускается перевод помещения, переданного в установленном порядке в найм, аренду, безвозмездное пользование, а также помещения, находящегося в залоге, поскольку все это также является законным обременением.
Во-вторых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Таким образом, для того чтобы предпринимателю претендовать на перевод своей квартиры, расположенной выше первого этажа, в нежилое помещение, необходимо, чтобы все находящиеся непосредственно под ней квартиры (до самого первого этажа) также были нежилыми.
Из всех действующих сегодня нормативно-правовых актов только Федеральный закон от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» разрешает использование жилого помещения не только для проживания, однако индивидуальных предпринимателей это никак не касается, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 данного закона адвокатская деятельность не является предпринимательской.
С уважением, автор книги для риэлторов "Желаем удачи..." Е.Б. Валеева. +7-909-967-92-47.[/b]
28 мар. 2010
Ответственность за незаконное использование жилого помещения в предпринимательских целях
До сих пор в практике нередко встречаются случаи использования предпринимателями принадлежащих им жилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности без перевода данных помещений в нежилые. Причины этого могут быть самые разные, однако предпринимателям необходимо помнить о том, что нарушение требований действующего законодательства рано или поздно повлечет ответственность, которая может оказаться весьма существенной.
В первую очередь гражданину, допустившему самовольное использование жилого помещения в предпринимательских целях без перевода его в нежилое, грозит административная ответственность, предусмотренная Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).
Всё это - в связи со словами
Может, вернёмся к теме?
До сих пор в практике нередко встречаются случаи использования предпринимателями принадлежащих им жилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности без перевода данных помещений в нежилые. Причины этого могут быть самые разные, однако предпринимателям необходимо помнить о том, что нарушение требований действующего законодательства рано или поздно повлечет ответственность, которая может оказаться весьма существенной.
В первую очередь гражданину, допустившему самовольное использование жилого помещения в предпринимательских целях без перевода его в нежилое, грозит административная ответственность, предусмотренная Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).
Всё это - в связи со словами
Svetlana Stolyarova писал(а):чтобы не было такого, что законными видами бизнеса заниматься в квартире запрещено (помнится, нельзя было регистрировать офис по домашнему адресу), а незаконными - содержанием притонов, производством и распространением алкоголя и пр. гадости - можно.
Может, вернёмся к теме?
Последний раз редактировалось Елена Борисовна. 28.03.10, 14:31, всего редактировалось 1 раз.
С уважением, автор книги для риэлторов "Желаем удачи..." Е.Б. Валеева. +7-909-967-92-47.[/b]
28 мар. 2010
Кроме Столровой очень много интересного писал и Сергей Гудин - он прямо раскрывал темы и "начинку" курсов по повышению квалификации риэлтора В Канаде. Что-то очень сильно адаптировано, конечно, (вспоминается так называемый "бизнес-план" риэлтора), но очень полезно.
Именно об этом и имелось ввиду мною при построении новой конфигурации рынка риэлторских усгул в России. Таким профессианалам, Как Елене Борисовне, конечно, найдется место в новой конфигурации - как Столярова это описывала, а вот "нурбекам" придется туго.
Но есть одно но.
В америке-Канаде открытая статистика! Все считается! Далее, следуя статье (да что статье, работам по аналитике) Стерника, могут нормально фугкцианировать и оценщики, и просто риэлторы, и инвесторы, да кто угодно. Это касатся всяких "50% роста" невдвиижмости в 2010 году, например.
Вводить СРО, лицензирование (доступ к профессии) и нормальную статиситику надо одновременно.
РГР, просыпайся!
Именно об этом и имелось ввиду мною при построении новой конфигурации рынка риэлторских усгул в России. Таким профессианалам, Как Елене Борисовне, конечно, найдется место в новой конфигурации - как Столярова это описывала, а вот "нурбекам" придется туго.
Но есть одно но.
В америке-Канаде открытая статистика! Все считается! Далее, следуя статье (да что статье, работам по аналитике) Стерника, могут нормально фугкцианировать и оценщики, и просто риэлторы, и инвесторы, да кто угодно. Это касатся всяких "50% роста" невдвиижмости в 2010 году, например.
Вводить СРО, лицензирование (доступ к профессии) и нормальную статиситику надо одновременно.
РГР, просыпайся!
28 мар. 2010
Вот это да! А у нас риэлтор так, с боку припеку...Svetlana Stolyarova писал(а):защита ... прав собственности... - является основной общественной миссией риэлторов США
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
