Аренда за ремонт. «За» и «Против». 14 / 594
15 окт. 2017
Квартира без ремонта
Кризис это, или просто «так получилось», но последнее время едва ли не каждый день просят оценить перспективы сдачи квартир «в бетоне», «хоть за сколько-нибудь», чтоб люди сами там ремонт сделали и с большой-пребольшой скидкой жили. Казалось бы, логика в этом есть, однако практика убеждает в обратном: ни смысла, ни логики, ни дохода. И даже ремонта в результате не получается.
Часть первая: про квартиры.
Все квартиры в новостройках, которые, казалось бы, можно сдать «в бетоне», условно можно поделить на три группы: 1-я – «и не думай», 2-я – «посчитай и забудь», 3-я – «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». После этого каждую из них еще разбить на три подгруппы: 1-шки, 2-шки, 3 и более комнатные квартиры.
1-я группа: «и не думай». Это «замкадье», и просто обычная панель в удаленных от метро районах, типа Кожухово, Северного, Поликарповой и т.п. Считаем, для 2-шки, общую площадь для простоты округлим до 50 м2. Итак, с муниципальным или аналогичного уровня ремонтом, без мебели, такая 2-шка сдастся в среднем за 25тр/мес. (здесь и далее цены октября 2009г.), минусуем коммуналку, примерно 5тр, получаем 20тр/мес. или 240тр/год. Ремонт оной квартиры, без прелестей типа чугунной ванны и включателей Legrand, т.е. просто все покрасить (в том числе и стены в ванной), установить сантехнику и повесить самые дешевые межкомнатные двери, обойдется в 500тр, но при условии, что съемщик будет делать его своими руками, тот же ремонт но силами гастарбайтеров обойдется примерно в миллион. А ведь надо еще и мебель привезти… Итого имеем, что съемщику такой вариант выгоден, и, соответственно есть вероятность такого найти, только в случае если вы отдаете квартиру «забесплатно, только коммуналку плати» лет на пять. Отдадите? Не думаю. Для 1-шек и 2-шек посчитаете сами, при желании, но уверяю плюс-минус 5тр/мес. к аренде при наличии «плюс-минус» к общей площади картины не изменят.
2-я группа: «посчитай и забудь». Это панель в черте Москвы и даже недалеко от метро, но не в пределах ТТК и опять же эконом класса, что-то вроде новостроек на Волжском бульваре, Алтуфьево, Дыбенко и т.п. Снова 2-шка с общей площадью 50 м2. Сдача уже 30тр/мес, что за вычетом коммуналки дает уже 300тр/год. Ремонт – те же деньги, но «забесплатный» период здесь уже ниже: 3-4 года. Не смешно, не правда ли?
3-я группа: «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». В эту группу входит все, что внутри ТТК и жилье в домах бизнес класса. Пример: новостройки на Новорогожской, ЖК «Елена», Декабрьской и т.п. Исходные – та же 2-шка, но здесь уже в зависимости от класса и расположения дома ее сдача в «муниципальном» состоянии будет варьироваться от 35 до 65тр, т.е. от 360 до 720тр/год, при этом она же, но отремонтированная нормально (умножаем стоимость ремонта на 2) и ежемесячный доход столь же легко удваивает, а в некоторый случаях и утраивает (в 4 раза тоже не «сказки», но уже надо все четко рассчитывать). Итого имеем выбор: сэкономить миллион и пару лет грызть локти, или напрячься и отбить ремонт за несколько месяцев.
Вопросов про сдачу в «бетонном» состоянии квартир в таких домах мне не задавали ни разу. Как ремонтировать (стиль, планировка, функционал и т.д.) спрашивают часто, но «сдать в бетоне», не было.
Часть вторая: про сдавателей таких квартир.
Самое прикольное с чего начинается сдача такой квартиры, это определение ее цены и периода «бесплатного» проживания. Обычно счастливый обладатель новостроечной квартиры прикинув «что-почем в округе» выставляет квартиру на сдачу с указанием, что два месяца проживания бесплатно, в счет ремонта («2 месяца» откуда считают – понятия не имею, но в 99% таких объявлений речь идет именно о 2-х месяцах). Выставляются такие квартиры в 99% случаев на прямую, без агентов т.к. такой вариант сдать только полный галстук возьмется/пообещает, остальные поржут и пожелав удачи повесят трубку. Весь этот членовредительский процесс попыток сдать обычно длится 2-3 месяца, потом квартиру либо ремонтируют, либо забрасывают, либо… сдают, но об этом ниже.
У Маяковского есть такие строки: «Если звезды зажигают, значит это кому-нибудь нужно» - возможно. Но если такие квартиры с озвученными условиями в рекламе заявляют, это совсем не значит, что они кому-нибудь нужны.
Часть третья: про съемщиков таких квартир.
Самый распространенные съемщики таких квартир - гастарбайтеры ремонтирующие квартиры в этом же доме. Найти их не сложно: скажите охране, что сдаете квартиру и повесьте по объявлению на каждый подъезд «Сдаю квартиру в этом доме, без ремонта, дешево», все. Они же, кстати, самые «правильные» ибо ничего не обещают. Поставят стащенную из ближайшей сносимой хрущебы сантехнику и плиту, накидают матрасов и живут, платя мирно и исправно. Хуже от них квартире не будет т.к. хуже не куда, пропасть – не пропадут т.к. снимает обычно «насяльника» у которого в этом доме несколько квартир под ремонтом и из-за залива соседа снизу он их не бросит: проще и дешевле исправить, если что.
Второй «тип» съемщиков – «все остальные», причем эти «все остальные» обычно очень самонадеянны и плохо учились в школе т.к. свято верят, что за 20-30тр можно нормально отремонтировать 3-х комнатную квартиру, но когда выделенные на ремонт деньги заканчиваются… - упс, а только стены под электрику проштробили и купили унитаз. После этого «бюджет» резко усекается: стены оклеиваются «чем было» или красятся «чем нашли», на пол стелиться «выбросили со склада, у входа лежало», а вопрос с электрикой решается посредством огромного количества удлинителей - «авось не сгорим». А т.к. и удлинители стоят денег начинаются проблемы с регулярностью внесения платы, из-за чего на квартиру является ее сдаватель. Является и падает на пороге с инфарктом т.к. даже в страшном сне не мог представить такой Ремонтище. Сдаватель кричит: «Какова…. !»
Съемщики кричат: «Это ремонт!»
Сдаватель: «Проваливайте отсюда на…!»
Съемщики: «Хрен тебе! Читай договор!»
Сдаватель…
Далее, естественно, прибегают вооруженные тетрадями и карандашами портовые грузчики с сапожниками и рассевшись кругом начинают шустро записывать. А вы думали, где они ругаться учатся? Вот здесь и учатся.
13.10.09г.
Кризис это, или просто «так получилось», но последнее время едва ли не каждый день просят оценить перспективы сдачи квартир «в бетоне», «хоть за сколько-нибудь», чтоб люди сами там ремонт сделали и с большой-пребольшой скидкой жили. Казалось бы, логика в этом есть, однако практика убеждает в обратном: ни смысла, ни логики, ни дохода. И даже ремонта в результате не получается.
Часть первая: про квартиры.
Все квартиры в новостройках, которые, казалось бы, можно сдать «в бетоне», условно можно поделить на три группы: 1-я – «и не думай», 2-я – «посчитай и забудь», 3-я – «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». После этого каждую из них еще разбить на три подгруппы: 1-шки, 2-шки, 3 и более комнатные квартиры.
1-я группа: «и не думай». Это «замкадье», и просто обычная панель в удаленных от метро районах, типа Кожухово, Северного, Поликарповой и т.п. Считаем, для 2-шки, общую площадь для простоты округлим до 50 м2. Итак, с муниципальным или аналогичного уровня ремонтом, без мебели, такая 2-шка сдастся в среднем за 25тр/мес. (здесь и далее цены октября 2009г.), минусуем коммуналку, примерно 5тр, получаем 20тр/мес. или 240тр/год. Ремонт оной квартиры, без прелестей типа чугунной ванны и включателей Legrand, т.е. просто все покрасить (в том числе и стены в ванной), установить сантехнику и повесить самые дешевые межкомнатные двери, обойдется в 500тр, но при условии, что съемщик будет делать его своими руками, тот же ремонт но силами гастарбайтеров обойдется примерно в миллион. А ведь надо еще и мебель привезти… Итого имеем, что съемщику такой вариант выгоден, и, соответственно есть вероятность такого найти, только в случае если вы отдаете квартиру «забесплатно, только коммуналку плати» лет на пять. Отдадите? Не думаю. Для 1-шек и 2-шек посчитаете сами, при желании, но уверяю плюс-минус 5тр/мес. к аренде при наличии «плюс-минус» к общей площади картины не изменят.
2-я группа: «посчитай и забудь». Это панель в черте Москвы и даже недалеко от метро, но не в пределах ТТК и опять же эконом класса, что-то вроде новостроек на Волжском бульваре, Алтуфьево, Дыбенко и т.п. Снова 2-шка с общей площадью 50 м2. Сдача уже 30тр/мес, что за вычетом коммуналки дает уже 300тр/год. Ремонт – те же деньги, но «забесплатный» период здесь уже ниже: 3-4 года. Не смешно, не правда ли?
3-я группа: «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». В эту группу входит все, что внутри ТТК и жилье в домах бизнес класса. Пример: новостройки на Новорогожской, ЖК «Елена», Декабрьской и т.п. Исходные – та же 2-шка, но здесь уже в зависимости от класса и расположения дома ее сдача в «муниципальном» состоянии будет варьироваться от 35 до 65тр, т.е. от 360 до 720тр/год, при этом она же, но отремонтированная нормально (умножаем стоимость ремонта на 2) и ежемесячный доход столь же легко удваивает, а в некоторый случаях и утраивает (в 4 раза тоже не «сказки», но уже надо все четко рассчитывать). Итого имеем выбор: сэкономить миллион и пару лет грызть локти, или напрячься и отбить ремонт за несколько месяцев.
Вопросов про сдачу в «бетонном» состоянии квартир в таких домах мне не задавали ни разу. Как ремонтировать (стиль, планировка, функционал и т.д.) спрашивают часто, но «сдать в бетоне», не было.
Часть вторая: про сдавателей таких квартир.
Самое прикольное с чего начинается сдача такой квартиры, это определение ее цены и периода «бесплатного» проживания. Обычно счастливый обладатель новостроечной квартиры прикинув «что-почем в округе» выставляет квартиру на сдачу с указанием, что два месяца проживания бесплатно, в счет ремонта («2 месяца» откуда считают – понятия не имею, но в 99% таких объявлений речь идет именно о 2-х месяцах). Выставляются такие квартиры в 99% случаев на прямую, без агентов т.к. такой вариант сдать только полный галстук возьмется/пообещает, остальные поржут и пожелав удачи повесят трубку. Весь этот членовредительский процесс попыток сдать обычно длится 2-3 месяца, потом квартиру либо ремонтируют, либо забрасывают, либо… сдают, но об этом ниже.
У Маяковского есть такие строки: «Если звезды зажигают, значит это кому-нибудь нужно» - возможно. Но если такие квартиры с озвученными условиями в рекламе заявляют, это совсем не значит, что они кому-нибудь нужны.
Часть третья: про съемщиков таких квартир.
Самый распространенные съемщики таких квартир - гастарбайтеры ремонтирующие квартиры в этом же доме. Найти их не сложно: скажите охране, что сдаете квартиру и повесьте по объявлению на каждый подъезд «Сдаю квартиру в этом доме, без ремонта, дешево», все. Они же, кстати, самые «правильные» ибо ничего не обещают. Поставят стащенную из ближайшей сносимой хрущебы сантехнику и плиту, накидают матрасов и живут, платя мирно и исправно. Хуже от них квартире не будет т.к. хуже не куда, пропасть – не пропадут т.к. снимает обычно «насяльника» у которого в этом доме несколько квартир под ремонтом и из-за залива соседа снизу он их не бросит: проще и дешевле исправить, если что.
Второй «тип» съемщиков – «все остальные», причем эти «все остальные» обычно очень самонадеянны и плохо учились в школе т.к. свято верят, что за 20-30тр можно нормально отремонтировать 3-х комнатную квартиру, но когда выделенные на ремонт деньги заканчиваются… - упс, а только стены под электрику проштробили и купили унитаз. После этого «бюджет» резко усекается: стены оклеиваются «чем было» или красятся «чем нашли», на пол стелиться «выбросили со склада, у входа лежало», а вопрос с электрикой решается посредством огромного количества удлинителей - «авось не сгорим». А т.к. и удлинители стоят денег начинаются проблемы с регулярностью внесения платы, из-за чего на квартиру является ее сдаватель. Является и падает на пороге с инфарктом т.к. даже в страшном сне не мог представить такой Ремонтище. Сдаватель кричит: «Какова…. !»
Съемщики кричат: «Это ремонт!»
Сдаватель: «Проваливайте отсюда на…!»
Съемщики: «Хрен тебе! Читай договор!»
Сдаватель…
Далее, естественно, прибегают вооруженные тетрадями и карандашами портовые грузчики с сапожниками и рассевшись кругом начинают шустро записывать. А вы думали, где они ругаться учатся? Вот здесь и учатся.
13.10.09г.
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
15 окт. 2017
Ещё один момент: арендаторы-отделочники при выселении искренне считают, что от ремонта хозяевам ничего не должно остаться. Хозяин ещё и воноват останется, что плохо их слушал и не те материалы покупал, какие они велели.
просто люблю этот форум
15 окт. 2017
Знаете, а со стороны арендатора - арендодатель тоже может показаться жадным и хитрым.
Нет гарантий, что заселившиеся сделают ремонт, а потом их оттуда сразу не попросят, чтобы сдать квартиру уже за деньги, а не за ремонт.
Нет гарантий, что заселившиеся сделают ремонт, а потом их оттуда сразу не попросят, чтобы сдать квартиру уже за деньги, а не за ремонт.
Когда у общества нет цветовой дифференциации штанов, то нет цели!
15 окт. 2017
Это есть
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя
