Топ 10 фраз - кому не нужно сдавать квартиру. 178 / 4271

[Sergey-Msk]

Не обоснуешь - троль.

Как скажите
Только, наверное не "троль", а "тролль"?

Обоснуй.

Мне жалко тратить на вас свое время. Сорри.

Не скажите, а скажете, грамотей. Троллинг чистой воды. Не трать время троллинг, действительно, займись чем-нибудь полезным.

[Maxim D.]

Какие могут быть убытки? Хотя бы неполученные доходы.

Статья 15. Возмещение убытков
2. Под убытками понимаются
неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Да, но в чём право арендодателя нарушено? Скорее арендатор воспользовался правом отказаться от договора. Моё видение, возможно если арендатор после себя разгромил квартиру так, что её невозможно использовать дальше без ремонта, скажем, и этот факт зафиксирован, тогда возможно помимо убытков арендодатель может говорить и об упущенной выгоде, которую он по объективной причине и по вине арендатора в виде вреда имуществу не смог получить.
В обычном случае арендатор имел право и этим правом воспользовался.

Вот если арендодатель в следствие досрочного расторжения договора, не мог сдать свой объект в аренду по каким-либо причинам (например, несезон, находился в командировке, отпуске, болел), это будет соразмерно? В таком случае, есть основания для уменьшения неустойки?

Это действительно вопрос доказывания, и крайне непростой. Командировка, отпуск решается доверенностью, навскидку, а вот вопрос несезона. Как минимум, для начала нужно доказать сам фактор сезонности. Далее, возможно доказать фактор простоя - что тоже слабовероятно, тут на форуме регулярно пишут о том, как сдают квартиры всего за несколько часов, как пример.
Так что каких-то веских причин для убытков не вижу для арендодателя.

Вопрос: а почему сразу бескомпромиссно - "неустойка". Есть же и другие меры гражданско-правовой ответственности. А может это вообще будет не предусмотренная, но не противоречащая, гражданскому закону, конструкция?
ИМХО санкцию за досрочное расторжение договора совсем необязательно прописывать в договоре, как "неустойка".

Это какая конструкция, например?

Предложите свой вариант того, как сделать, чтобы наниматель досрочно не расторгал договор.

Вопрос видится в том, что у арендатора есть право отказаться от договора. Соответственно мы сейчас говорим о том, чтобы либо лишить его этого права, либо сделать так, чтобы платежи по аренде за несколько месяцев - до окончания срока договора - перевесили его (арендатора) убытки от отказа от договора.
И тут возникает вопрос, а что же это будут за такие потери для арендодателя в связи с отказом арендатора, что в договоре нужно будет предусмотреть штрафы, неустойки и т.д. за отказ? Объективно говоря, таких потерь нет.
Даже если есть - возьмём например случай большого и совершенно неликвидного помещения (сейчас отдаляюсь от жилья, пишу про нежильё) где-то в глуши, которое по рыночным причинам будет пустовать теперь год-два, а то и более. Вот тут у арендодателя будут убытки от упущенной выгоды. Но в данном случае это риск предпринимательской деятельности.
--
По поводу конструкций. Вы возможно намекаете на вариант, скажем, что-то вроде обязательства арендатора после сделать, скажем, косметический ремонт, из-за чего ему будет невыгодно отказаться от договора досрочно, но при этом такие вещи ни штрафом, ни убытками не являются? Не совсем понял.

[Maxim D.]

А если квартиранты съехали перед новым годом, в мае?

Ну, конкретно с жильём, что новый год, что май не проблема )) Помню, когда жильём занимался, первые показы начинались иногда со 2-го числа, а так уже 1-го января вечером могли начинать звонить.
Это я про фактическую сторону.

Подобные дискуссии прекрасны в свете...

Подобные дискуссии просто прекрасны Заставляют напрячь мозги, лишний раз слазить, посмотреть какие-то поставления и законы, и т.д. Это замечательно и, как сейчас принято говорить, крайне "продуктивно".
И уж точно лучше дискуссий в очень популярном стиле "да я бл* на рынке сто лет работаю, никогда такой х**ни не видал, а ты кто такой, покажи сначала свои деньги".
Понятно, что фактически не то, что "судья в гробу видал", а даже более того, обычно судью никто не видал. Собс депозит зажал, арендатор тухлое яйцо в светильник подкинул, на том и разошлись, оба счастливые. Но речь-то зашла не об этом )

[Il Andr]

в суде заявляется требование о применении к неустойке 333 статьи, снизить ввиду несоразмерности. Неустойка в размере месячной платы? С какого?

Хм..."взыскание неустойки" прямо прописано в законе, как "способ защиты гражданских прав" (статья 12).
Если, к примеру, наймодатель (истец) просит взыскать суд неустойку за досрочное расторжение договора, то здесь всё понятно. Суд при определенных условиях вправе уменьшить неустойку.

А как быть, если взыскать неустойку никто не просит? Вот, например, наниматель не согласен с тем, что с него наймодатель удержал в качестве неустойки ранее переданную сумму. Наниматель же не будет просить взыскать неустойку, он попросит у суда что-то другое. Вопрос: что? Признать частично договор найма недействительным? Неосновательное обогащение? Или всё-равно тупо требовать снижения неустойки? А тут уже всякие "неверные способы защиты" и прочее.

Ведь право суда уменьшить неустойку ни разу не есть "способ защиты нарушенного права" (в смысле ст. 12 ГК). Как суд может снизить неустойку, если ее в принципе никто не требует взыскать?

Как сформулируете предмет иска?

[BraveNewWorld]

Читая подобные темы понимаешь мотивацию людей берущих ипотеку при текущих ценах на жильё и ставках банков; лучше двадцать раз переплатить, но жить в своём, чем терпеть подобное. Если разобраться, в актуальных реалиях у желающего снять жильё нет недостатка в предложении.

Что получает наниматель? Мутный, краткосрочный договор на 11 месяцев, какие-то неуместные смотрины и объект во временное пользование на 10-15% дешевле ипотечного платежа за аналогичный.

[Il Andr]

Вопрос видится в том, что у арендатора есть право отказаться от договора.

Ну мы ж права арендатора, точнее - нанимателя, на отказ от договора не лишаем. Есть у него право отказаться за три месяца от договора, пожалуйста, отказывайся. Здесь вопрос скорее другой: а реализация арендатором этого права, освобождает его от ранее взятых им на себя корреспондирующих обязанностей?
Разумность и баланс интересов должен же быть. Арендодатель во многих случаях наверняка не согласится сдать помещение на несколько месяцев. И, наверное, при заключении договора он выберет другого арендатора.

[Il Andr]

По поводу конструкций. Вы возможно намекаете

Глава 23. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

§ 1. Общие положения

Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

[Sergey-Msk]

Il Andr,

Как в том анекдоте "дорогая, ну придумай же что-нибудь". Вы базовые вещи права понимаете вообще? Суд трактует каждую ситуацию основываясь на букве и духе Закон и своем внутреннем представлении о реально происходящих событиях. Статья 333 она вообще о чем? Для чего? О соразмерности неустойки реально понесенному убытку. Для того чтобы суд, руководствуясь буквой, духом Закона и своим внутренним представлением о прекрасном, в каждом конкретном случае ПО ЗАКОНУ имел права уменьшать неустойку до суммы соразмерной причиненному ущербу и понесенным убыткам. Вот открытый состязательный процесс. Доказывай как можешь соразмерность, несоразмерность, а потом судья, положив на всё это с прибором, пишет: суд считает возможным снизить неустойку до ... Все вон.

[чао]

Доказывай как можешь соразмерность, несоразмерность, а потом судья, положив на всё это с прибором, пишет: суд считает возможным снизить неустойку до ... Все вон.

Это точно) Все суета.

[Il Andr]

вы базовые вещи права понимаете вообще?

Нет, конечно

Суд трактует каждую ситуацию основываясь на букве и духе

Правда? Это где вы такое вычитали?
Статья 431. Толкование договора
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Статья 333 она вообще о чем? Для чего?

Ну вам, наверное, нравится сочетание цифр? В счете тренируетесь

О соразмерности неустойки реально понесенному убытку.

Даже не сомневался: что такое "убытки" и "неустойка" вы не понимаете, различий не видите.

Доказывай как можешь соразмерность, несоразмерность, а потом судья, положив на всё это с прибором

Не "на всё это", а на того, у кого не хватает квалификации и кто даже не удосуживается почитать ну хотя бы пленум.

79. В случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).
В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подпункт 4 статьи 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

(Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

знаете, когда в экспедиции стоишь в очереди на сдачу искового

Может, все же лучше в очереди постоять? Анекдоты послушать?

в том анекдоте