Бизнес план по освоению денег 170 / 4198

krasner66 писал(а):
если честно удивляют советчики . инвестор долларовый миллионер причем деньги в кеше. во время и удачно вышел из недвижки
а все предложения купить 1-2 комнатных квартир и сдавать. уровень советчиков таков что для них это предел мечтаний .
весь спор сводится к тому как далеко эти квартиры от метро. в россии вообще и москве в частности будет падение цен на 20-40% процентов. ваша недвижимость не достигла ценового дна . и покупать что то для бизнеса в москве сейчас наверное не очень логично.
обслуживание этого бизнеса + износ ремонтов + простой + падение курсов не бизнес а комедия

1. Почему вы так уверены, что знаете куда пойдет рынок Москвы? Ясновидящий вы наш. :lol:

2. Цены в Евро и в долларах на московскую недвижимость уже упали на 25-30%. В рублях другой тренд. Но россиянам некуда девать и вкладывать рубли.
3. Граждане РФ подвергаются экономической дискреминации в Евросоюзе. Есть риск вложить кучу денег в Европу и потом не иметь законной возможности получить документы для проживания в стране, куда инвестировал. Если хочешь получить легальный статус в евросоюзе, лучше быть негром из африки, чем образованным и богатым с русским паспортом. Без легальнаго постоянного статуса, тебе в любой момент могут сказать: "Прощай".

Ольга Меркулова писал(а):

Жанна Swiss писал(а):

Что интересно, контингент снимающих тоже разный. Мы когда начинали, рассчитывали на эконом-гостей. Однако последние два года более востребованы и сдаются объекты верхнего уровня.
Думаю эта схема будет работать и в Москве. Здесь много приезжих.

Здесь много ТУРИСТОВ, которые готовы снимать апартаменты на несколько дней ДОРОГО в пешей доступности от основных исторических реликвий и гламурных мест.
Но это уже другой бизнес, чем простая посуточная аренда, согласна.
И требует совершенно иную ЦА для этого, чем простые понаехавшие труженики, нуждающиеся в элементарном, относительно недорогом жилье.

Ольга, богатые- тоже люди.

Им тоже нужно где -то жить. Мы когда начинали в Лугано. Моя помощница настаивала на экономе. Мы даже комнаты в студенческих квартирах сдавали. Я же работала со всеми объектами, которые у меня были. Последние два года к нам приезжают и американские конгресмены, и знаменитые артисты-художники, и всякие банкиры. Останавливаются у меня. И для меня есть два самых лучших комплимента. Один от моих помощников:"Жанна, какие классные у тебя гости". А второй от гостей со всего мира: "Жанна, какие классные у тебя квартиры. В жизни они лучше чем на фотографиях.

Но как практик, я не вижу причин, почему в Москве должно быть по другому.

Зайдя на avito.ru полно увидишь коммерческих помещений от 50.млн. рублей
внешняя ссылка
Если ТС интересуют именно арендный бизнес, то можно поискать и продажу уже действующего арендного бизнеса -какой-то магазинчик с арендатором или кафе с арендатором.
Вот типа договор аренды с Перекрестком на 10 лет в торговом помещении 340 кв.м за 90 млн.руб и арендой 920 тыс.руб в мес. с НДС.
внешняя ссылка
Но под это надо иметь ИП или ООО на общей системе с НДС.
*
Хорошо конечно если договор аренды такой большой, а если какой-то ресторанчик или миниотель -так там арендаторы могут запросто съехать и ищи других. И часто ли меняются эти арендаторы -это вряд ли кто скажет. Надо изучать самим.
А если просто объект покупать -так полно предложений и офисы, и небольшие торговые площади, и кафе, миниотельчики и все крутися в пределах этой суммы. И кто ж за кроме ТС будет знать что ему надо и что интересно ? По любому, если рассматривать только арендный бизнес, арендаторов на всю жизнь не сыщешь -также будет меняться, и также будешь их искать снова.
Если ТС интересует только пассивный доход -сдал и на месяц забыл, то можно найти такой объект чтобы сдать одному арендатору-магазинчик или кафе. Но какова сдача и как часто меняются арендаторы на этом объекте никто вам не скажет -это надо самим изучать.
Если же рассматриваь ведение бизнеса на собсвенных площадях -типа миниотель, кафе, производственные помещения тогда -это вообще решает сам ТС что ему интересно.
ТС -сам вообще-то должен определиться чего же он ждет от таких вложений и какого будет участие его самого.

Iv писал(а):
Зайдя на avito.ru полно увидишь коммерческих помещений от 50.млн. рублей
внешняя ссылка
Если ТС интересуют именно арендный бизнес, то можно поискать и продажу уже действующего арендного бизнеса -какой-то магазинчик с арендатором или кафе с арендатором.
Вот типа договор аренды с Перекрестком на 10 лет в торговом помещении 340 кв.м за 90 млн.руб и арендой 920 тыс.руб в мес. с НДС.
внешняя ссылка
Но под это надо иметь ИП или ООО на общей системе с НДС.
*
Хорошо конечно если договор аренды такой большой, а если какой-то ресторанчик или миниотель -так там арендаторы могут запросто съехать и ищи других. И часто ли меняются эти арендаторы -это вряд ли кто скажет. Надо изучать самим.
А если просто объект покупать -так полно предложений и офисы, и небольшие торговые площади, и кафе, миниотельчики и все крутися в пределах этой суммы. И кто ж за кроме ТС будет знать что ему надо и что интересно ? По любому, если рассматривать только арендный бизнес, арендаторов на всю жизнь не сыщешь -также будет меняться, и также будешь их искать снова.
Если ТС интересует только пассивный доход -сдал и на месяц забыл, то можно найти такой объект чтобы сдать одному арендатору-магазинчик или кафе. Но какова сдача и как часто меняются арендаторы на этом объекте никто вам не скажет -это надо самим изучать.
Если же рассматриваь ведение бизнеса на собсвенных площадях -типа миниотель, кафе, производственные помещения тогда -это вообще решает сам ТС что ему интересно.
ТС -сам вообще-то должен определиться чего же он ждет от таких вложений и какого будет участие его самого.

К сожалению, для коммерческой недвижимости сейчас не самые лучшие времена. Ликвидные интересные объекты на красной линии ближе к центру, за которые можно получать такую аренду, как в Вашем примере, и при продаже стоят фантастических денег.
Так что наиболее быстрая окупаемость будет не от дорогих квартир и нежилых помещений в престижных местах, а от эконома.
Я понимаю Ю.Лурье, проще купить элитку и чувствовать себя полубогом, сдавать таким же успешным людям, общаться с равными. Но тут стоит вопрос вложений и отдачи. Нечасто, но сдаю квартиры и коттеджи за 300-500 тыс. Время экспозиции гораздо дольше, чем у эконома. И время окупаемости тоже намного больше.

Светлана Коновалова писал(а):
Так что наиболее быстрая окупаемость будет не от дорогих квартир и нежилых помещений в престижных местах, а от эконома.
Я понимаю Ю.Лурье, проще купить элитку и чувствовать себя полубогом, сдавать таким же успешным людям, общаться с равными. Но тут стоит вопрос вложений и отдачи. Нечасто, но сдаю квартиры и коттеджи за 300-500 тыс. Время экспозиции гораздо дольше, чем у эконома. И время окупаемости тоже намного больше.

Не проще. ЭФФЕКТИВНЕЕ.

Илья Шкоп писал(а):
krasner66 писал(а):
в россии вообще и москве в частности будет падение цен на 20-40% процентов. Ваша недвижимость не достигла ценового дна.

Это фантастика. На следующий год максимум 10-12% снижение в рублях. Фундаментальных причин нет для него. Есть только психоз рынка из-за трений с Европой. Но трение это в основном через год закончится. Мое такое мнение.

Глобального падения уровня жизни нет. Так, где-то продукты подорожали, где-то компьютеры. Единственным реальным отрезвителем цен сегодня является ипотека, которая дорожает. Но этого не достаточно для достижения указанных глубин.

100 %%%%%%%%%%%%%%% правильно ипотека это кран открой его цены пойдут вверх . закрой пойдут вниз . не может быть у нормального среднего 1 млн евро на покупку квартиры . проценты ваших я представляю + теперь наверно вообше хрен кому дают.
мировой стандарт 1 м2 типового жилья 1 средняя зарплата в регионе (элитку не беру в расчет там сложнее)
главное даже не это большенство потенциальных покупателей воздержутся от покупок из-за ситуации в мире падений курсов и уверенность что завтра будет хуже. а это как снежный ком .
в общем все это пройдено в латвии а маленькой стране все процессы более четко видны.
падение не закончится через полгода рынок недвижимости очень инертный . падение мин 2-3 года 1-2 год стагнация и только потом постепенный рост.

и не какой я не ясновидец просто так происходит во всех странах .
мудрое руководство страной использование гос рычагов внешние факторы
могут сделать этот процесс менее болезненым . помощь молодым семьям - запрет отбора банками в течении 2-3 лет если платят коммуналку - выкуп у девелоперов обьектов под соц жилье . но это не про латвию здесь все было жестко было похоже на изнасилование население . за 5 лет с 2008 г цены выросли до половины от докризисных....
как будет в россии я не знаю надеюсь мягче . надеюсь от всей души сам отсуживаю квартиру в москве
повторяю 80% клиентов из россии хотели что то купить в латвии продав что то в россии . никто из них ничего не продал или продали намного дешевле чем хотели .
клиентов с реальными живыми деньгами из россии единицы .

Тема пула жилой недвижки в аренду перестает быть актуальной.
Увеличенное налогообложение неединственного жилья - вопрос практически решенный.
Самый ходовой формат - 20-40 кв.м у метро, коммерческая недвижимость - практически отсутствует на рынке продаж.
Про падение на 20-30-40% - смешно. Во всяком случае - без "горячей войны".
Сейчас мой клиент ищет топ-менеджера, гл.инженера, на одно из предприятий (не нефть) на краю российской географии - 500 т.р./месяц + аренда квартиры + бонусы.
За год у человека - 6 млн. Куда он их потратит?
На Рижское взморье? Возможно.
Но сначала - купит в Мск что-нибудь. Пусть будет.

Задача на самом деле не из простых, ее решение вряд ли системно - надо искать что-то особенное.

про падение надеюсь понятно . еще раз повторю сам бы хотел ошибаться но вариант очень исторически возможен .
про стагнацию это когда все торгуют например по 5 000 долл м2 годами а сделок нет и желающих нет но все держат цену.
а сделки происходят по 3000 долл м2 эти обьекты бвстро покупают и опять остается цена 5000 . все владельцы смотрят друг на друга и держат цену .....пока банк не отожмет ....... вот здесь начинается настоящия работа для нас коллеги. это участие в аукционах и договоры с банками о продажах и покупки долговых требований...... короче кто в теме от голода не умрет

krasner66 писал(а):
про падение надеюсь понятно . еще раз повторю сам бы хотел ошибаться но вариант очень исторически возможен .
про стагнацию это когда все торгуют например по 5 000 долл м2 годами а сделок нет и желающих нет но все держат цену.
а сделки происходят по 3000 долл м2 эти обьекты бвстро покупают и опять остается цена 5000 . все владельцы смотрят друг на друга и держат цену .....пока банк не отожмет ....... вот здесь начинается настоящия работа для нас коллеги. это участие в аукционах и договоры с банками о продажах и покупки долговых требований...... короче кто в теме от голода не умрет

Господа, а цены-то на недвижку растут. Как я и говорила пол-года назад. Ничего не падает. Возможно, это связано с курсом рубля-доллаа-евро. А возможно, все диктуется спросом.

Даа, господа…

Юристы отдыхают с классической аттестацией "два юриста - три мнения"))

Но еще раз всем спасибо за советы и мнения.