Доверительное управление квартир 238 / 4038

[Спасибо, Шмелик!]

История на ночь.Родственница сдаёт квартиру сама, Вроде год жили - не тужили, всё норм. Потом один месяц не заплатили: "Войдите в положение" и всё такое.В итоге выгоняла с дракой, полицией, угрозами "сожгем квартиру!" и прочими радостями.

sa4m4, в какую сумму оцениваете работу "аттракциона по выселению" ?

В случае родственницы она справилась сама. Но вот во сколько стоили её нервы, оценить сложно.

В том и вопрос. Я прекрасно понимаю, что "гарантию может дать только страховой полис" (с)
Как по мне, задача посредника - найти того самого клиента, с которым будет минимум проблем.
А вот существуют ли такие клиенты - это непонятно.

Существуют, разумеется.
Таких и подбираем плюс далее работа с клиентом ведется таким образом, что ситуаций, подобных вышеописанной, не возникает.

[Porpeller]

Существуют, разумеется.Таких и подбираем плюс далее работа с клиентом ведется таким образом, что ситуаций, подобных вышеописанной, не возникает.

Высока вероятность того, что в результате качественной работы риэлтора, такая ситуация не возникнет, но исключить это полностью нельзя.

В качестве примера - в МВД очень качественный кадровый отбор сотрудников. Но у одного вооруженного полицейского поехала крыша и он расстрелял двух сослуживцев.

Мосгорсуд приговорил бывшего полицейского Алексея Смирнова, расстрелявшего сотрудников отдела собственной безопасности МВД на станции метро «Рязанский проспект» в Москве, к 19 годам лишения свободы. Гособвинение просило приговорить его к 22 годам колонии строгого режима
сотрудники Следственного комитета России (СКР) и МВД восстановили обстоятельства ЧП, произошедшего 18 сентября в комнате полиции на станции метро «Рязанский проспект». Старший прапорщик Алексей Смирнов, открывший огонь по невооруженным сотрудникам управления собственной безопасности (УСБ), объяснил свой поступок тем, что устал работать в полиции, где практически не бывает выходных и мало платят. Участники расследования не исключают, что, попытавшись задержать прапорщика за мелкую взятку и получив от него по несколько пуль, офицеры УСБ невольно предотвратили другое преступление — например, массовое убийство пассажиров. Во всяком случае, Смирнов, не зная о слежке, носил пистолет не в кобуре, а в кармане, чтобы им быстрее и удобнее можно было воспользоваться.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
видео с камеры видеонаблюдения внешняя ссылка

[Спасибо, Шмелик!]

Высока вероятность того, что в результате качественной работы риэлтора, такая ситуация не возникнет, но исключить это полностью нельзя.

Исключений не было, пока что.

[Porpeller]

Высока вероятность того, что в результате качественной работы риэлтора, такая ситуация не возникнет, но исключить это полностью нельзя.

Исключений не было, пока что.

это хорошо, но в целом вопрос не только качества работы, а еще массовости услуг и статистики

[Спасибо, Шмелик!]

Высока вероятность того, что в результате качественной работы риэлтора, такая ситуация не возникнет, но исключить это полностью нельзя.

Исключений не было, пока что.

это хорошо, но в целом вопрос не только качества работы, а еще массовости услуг и статистики

Что такое массовость услуг?
Это когда берут в работу все подряд, а потом не могут с этим справиться и страдает качество? Так не бери, какие проблемы.

[Мурзюша]

Тоже заинтересовала тема доверительного управления. Есть студия от пик, только-только сданная.
Опыта сдавать самостоятельно нет (и не очень хочется), платить за работу конкретного человека готов.

Основные вопросы, которые меня волнуют.
1. Доверительное управление, т.е. я пишу доверенность управляющему, из серии: "я Иван Иваныч, доверяю Петру Васильевичу заселять в мою квартиру людей и брать с них оплату и контролировать их проживание" - это примерно так устроено?
2. Как выбирается цена аренды/найма?
Кто принимает конечное решение Условно: я вижу, что соседние квартиры сдаются по 30-35к и понимаю, что это - их хотелки.
Управляющий говорит: "Иван Иваныч, поставим цену 28 и сдадим влёт!". Дальше я соглашаюсь или наоборот, стою на своём, а вместе с этим стоит и квартира.
Или цену определил управляющий, а я согласен с ней априори?
Или мы совместно определили порог, который меня устраивает, а дальше - уже его работа?
3. Как быть с простоями? Или это забота управляющего, гарантировать своевременный, непрерывный подбор клиентов?
4. Обычно перед заездом новых нанимателей делают уборку (клининг). За чей счет?
5. Как быть с естественным износом мебели? Например, квартира сдаётся 10 лет, надо делать ремонт. Понятно, что банкет - за счет собственника, а дальше "отбивать" арендой. Кто определяет, что "уже пора"?
6. Как распределяется оплата ЖКХ? Наниматели платят "только счетчики", а собственник - всё остальное: кап. ремонт, общедомовые и т.д. Или все платит наниматель?
7. Как оценить доходность от сдачи в аренду.
Математика простая. Студия стоит 7 млн + мебель около 250-300к. Сдаётся (условно) за 30к.
Дальше вычитаем:
- услуги управляющего (3-4-5к?)
- налоги (1.2к при ставке 4% для НПД)
- общедомовые расходы (около 2к)
Итого остаётся 22-23к. Это - норм? Или не норм?

Вы совершенно напрасно побаиваетесь/не хотите заниматься управлением своей квартиры самостоятельно. Постепенно научитесь на собственном опыте, как организовать процесс поиска арендатора, как с ним общаться и т.п. Научиться этому не так сложно - думаю, что гораздо проще, чем научиться ремонтировать машину). И я совершенно не исключаю, что сам процесс управления квартирой Вам понравится

Если у Вас нет времени на то, чтобы проводить показы и заселять арендатора - действительно, можно нанять риэлтора именно для этого. А в дальнейшем "работать" с арендатором самому. Если исключать какие-то форс-мажорные ситуации, то много времени это не займет и каких-то специфических знаний/навыков не потребует.

По поводу ситуации, когда арендатор не платит арендную плату и отказывается съезжать. Такие ситуации, к счастью, случаются редко. Но даже если это произойдет, и с арендатором будет никак невозможно договориться - доверительный управляющий Вам не очень сильно поможет. Он не будет совершать какие-то противозаконные действия по принудительному выселению - тем более ради комиссии в 3000 ₽ в месяц. Эти риски в любом случае будут на Вас.

А теперь отвечу на Ваши вопросы.
1. Примерно так - а более точные формулировки для доверенности подскажет нотариус или найдете в интернете сами.
2. Исключительно в зависимости от того, какая договоренность об этом будет у Вас с управляющим. Можно и так, и сяк, и по-всякому.
3. Простои, естественно, будут за Ваш счёт.
4. Обычно с арендодателем договариваются о том, что когда он съезжает - он сдает квартиру в том же состоянии, в каком ее принял (с учётом естественного износа) - в том числе убранную. На практике это получается не всегда, я обычно в таких случаях убираюсь в квартире своими силами. Теоретически можно попробовать договориться с арендатором о том, чтобы он оплатил услуги клиринговой компании - но на практике это, скорее всего, понимания у него не найдет. А ссориться с арендатором, пусть даже и бывшим, и "быковать" ради нескольких тысяч рублей лично я правильным не считаю (кто-то наверно со мной в этом не согласится...)
5. Сам собственник определяет, что "уже пора". Никто не запретит Вам сдавать квартиру со старой мебелью и убитым ремонтом - но сдаваться она будет дешевле (и возможно, простой будет дольше - но это не обязательно). К этому также добавлю, что в большинстве случаев вложения в ремонт и мебель в арендной квартире не окупаются.
6. В Москве арендатор платит "счётчики" - электричество, вода, водоотведение. Проводной интернет, если он нужен, тоже за счёт арендодателя. Все остальные коммунальные платежи - за счёт собственника. Нюансы типа платы за консьержа можно обговорить отдельно.
7. Я не совсем понял, что Вы понимаете под "общедомовыми расходами" - но если коммунальные платежи, то они даже за студию будут сильно больше 2000 ₽ в месяц, тем более у ПИКа.
Но в целом да, получать за такую студию 20-25 тыс.₽ "чистыми" - это норм.

[Юрий Яцкевич]

Одни расходы за счёт арендодателя, другие - за счёт собственника. Я бы ещё учёл расходы за счёт хозяина квартиры пополам с бенифициаром...
Ой, простите, не удержался

[guzdavson]

Высока вероятность того, что в результате качественной работы риэлтора, такая ситуация не возникнет, но исключить это полностью нельзя.

Исключений не было, пока что.

Сколько квартир в Вашем доверительном управлении, за которые получаете ежемесячное отчисление ?

[guzdavson]

Одни расходы за счёт арендодателя, другие - за счёт собственника. Я бы ещё учёл расходы за счёт хозяина квартиры пополам с бенифициаром...

Правильная таблица распределения расходов
1) Собственник 25%
2) Арендодатель 25%
3) Хозяин квартиры 25%
4) Беня 25%

[dizpe]

Родственница сдаёт квартиру сама, Вроде год жили - не тужили, всё норм. Потом один месяц не заплатили: "Войдите в положение" и всё такое.
В итоге выгоняла с дракой, полицией, угрозами "сожгем квартиру!" и прочими радостями.

Вы хотите, чтобы выселением занимался риэлтор за плату в 3500 р/мес ? Даже если посчитать по минимальной стоимости его рабочего времени, из расчета продажи хотя бы одной квартиры в месяц с оплатой 200 тыс руб, то 200тыс/25= 8 000 руб/день , и суммы 3500 р недостаточно даже для оплаты за время, затраченное на "съездить проверить" состояние квартиры 1 раз в месяц.