Ремонт, мебель и техника для аренды. Есть вопросы 158 / 4724

09.09.18, 11:17
Andreeviliaa писал(а):
Поясните свою мысль, пожалуйста.
Особенно в её последней части. Что значит - "посчитать затраты с условно возможным % по депозиту"?
Можно пример привести?

Мысль, что у нас в Москве практически тот же процент дохода. Примеры я привела.
Расчет % : 28000(доход от аренды в мес) х 12 мес.= 336000/3400000(сумма вложения)х100 = 9,88% , т.е. почти 10.
Но я считаю неправильным считать 10% годовых, т.к. если вкладываться на этапе котлована, то деньги на это замораживаются(как правило около 1,5 лет) , а могли бы приносить доход. В России это 6,5% годовых в рублях. Т.е. купив на котловане за 3400000=, теряешь около 300 т.р.
Тогда расчет % 28х12/3700000х100= 9%

От цены котлована % аренды считать неправильно. Надо считать от рыночной цены готовой уже подобной квартиры с ремонтом, как будто вы ее вот прям купили и начинаете сдавать. И тогда получится гораздо меньший %, потому что большинство московских новостроек за последние год-полтора неплохо так прибавили в цене по мере готовности. Это учитывается в инвесторских % годовых минус расходы на ремонт и мебель.

Alonna,
Вложения 3400000 - это уже с ремонтом?

10.09.18, 13:44
Белорусочка писал(а):
Alonna,
Вложения 3400000 - это уже с ремонтом?

08.09.18, 10:08
Alonna писал(а):
Внутри МКАД ЖК Преображение 1мин. пеш. м. Б-р Рокосовского 2900000+500000(отделка/мебель/техника)= 3400000= думаю можно будет сдать
даже дороже чем 28-30 т.р.

ЖК Преображение без отделки, но я приплюсовала сумму, которую потратили вы. Но это цены на старте.
P.S. По ЖК Влюблино ошиблась, привела пример апартаментов, на квартиры 4200000 + 150000 = 4350000, получается аренда должна быть 35 т.р. Это дорого. Поэтому его вычеркиваем.

10.09.18, 14:43
Alonna писал(а):
ЖК Преображение без отделки, но я приплюсовала сумму, которую потратили вы. Но это цены на старте.

По Преображению цены на студии 2,9 были в предпродажах, в течении месяца, за три года до предполагаемой сдачи. Потом они очень быстро стали 3,5...а потом и вовсе космос 3,9..и еще два года ждать (в лучшем случае).
У Белорусочки (с ее слов) все же другая история.

10.09.18, 14:56
Белова Анна писал(а):

10.09.18, 14:43
Alonna писал(а):
ЖК Преображение без отделки, но я приплюсовала сумму, которую потратили вы. Но это цены на старте.
По Преображению цены на студии 2,9 были в предпродажах, в течении месяца, за три года до предполагаемой сдачи. Потом они очень быстро стали 3,5...а потом и вовсе космос 3,9..и еще два года ждать (в лучшем случае).
У Белорусочки (с ее слов) все же другая история.

В обычной продаже на старте они были 3,0 , сдача по проектной декларации III кв.2020г. По Договору, да, получение ключей IIIкв.2021г. , сейчас многие застройщики делают такой запас, но можно проанализировать, как строит застройщик, у него не один и не два объекта и понятно, что до III кв. 20 г. успеют. Да срок строительства больше, но и процент от сдачи думаю будет повыше, думаю аренда будет побольше 29 т.р., потому что рядом сдаются 30-метровые 1 к.кв. такие "бабушатники" , а тут все-таки считаем хороший ремонт, симпатичную мебель и дом комфорт-класс.

Но конкретно моя тема была все же больше про ремонт, а не окупаемость.

Вопрос по теме:
Кто обычно потенциальные клиенты двушек?
Локация - одна остановка на транспорте до метро (не Москва), рядом с домом садик, через дорогу две школы, но обыкновенные.
Ремонт не такой как я люблю, но все смотрится довольно стильно.
Из мебели: полностью кухня и прихожая, в одной комнате есть шкаф.
Пытаюсь понять, кто там может жить? Какую универсальную мебель Купить, чтобы подошла для любой категории жильцов?

Alonna,
В случае с ЖК Преображение я бы считала конечную стоимость квартиры так:
30000000+упущенная выгода по депозиту за 3 года=3780000 р
Плюс ремонт, мебель и техника 700000 р.
Итого: 4480000 р
————
Срок окупаемости: 4480000/29000=154 месяца - очень неплохой показатель

Годовая доходность: 29000*12/4480000*100=7,8% годовых.

Правда все расчеты без учета налогов и других расходов.