Договор найма. Досрочное прекращение договора. 206 / 3572

Найм - между физлицами, жилье. Аренда - если снимает юрик (кто сдаёт не важно) или если коммерческая площадь. НПА )
Это два вида разных договорных отношений, применимых к разным субъектам гражданского права.
Вопрос из серии: "Почему нельзя сдать квартиру физику по договору купли-продажи".

Myxa

Юрий Яцкевич писал(а):
безропотных нанимателей, снимающих по верху рынка квартиры на птичьих правах.

В чём ущемлён арендатор по договору Аренды? Скорее, права в таком договоре выравнены и полностью симметричны - одностороннее расторжение обоими сторонами происходит на одинаковых условиях (уведомлением за месяц). Обычные партнёрские отношения.

Александр Харыбин писал(а):
Вопрос из серии: "Почему нельзя сдать квартиру физику по договору купли-продажи".

Не умничайте сверх меры :ni_zia:

В договоре аренды и найма речь об одном и том же, но с разными условиями расторжения. Невыгодными собственнику.

Вы сдаёте или нанимаете?

Александр Харыбин писал(а):
1.Найм - между физлицами, жилье. Аренда - если снимает юрик (кто сдаёт не важно) или если коммерческая площадь. НПА )
2.Это два вида разных договорных отношений, применимых к разным субъектам гражданского права.
3.Вопрос из серии: "Почему нельзя сдать квартиру физику по договору купли-продажи".

1.Ты не прав.
2.Ты прав частично.
3.Это тут совсем не причем.

Bzzz писал(а):
В договоре аренды и найма речь об одном и том же, но с разными условиями расторжения. Невыгодными собственнику.

Не совсем так.
Что касается краткосрочного договора найма (до года) и стандартного договора аренды В ПЛАНЕ РАСТОРЖЕНИЯ всё практически одинаково.... К примеру там и там -основания расторжения по инициативе Арендатора/Наймодателя- указывается "...более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату"....
А вот по инициативе Нанимателя (найм) обязательно должно быть уведомление за 3 месяца- чего нет в отношениях "аренды".
Более того... если собственник неграмотен...то в нормах касаемых арендных отношений есть несколько подводных камней- по поводу- капремонта, преимущественного права договора на новый срок... и пр.

Laverna писал(а):
К примеру там и там -основания расторжения по инициативе Арендатора/Наймодателя- указывается "...более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату"....

По Договору Аренды достаточно уведомить за месяц, без расшаркиваний и объяснения причин. На сколько я понимаю :du_ma_et:

Но и арендатор также спокойно может быстро съехать и требовать возврата депозита.
В найме такое не пройдёт.

Bzzz писал(а):
Laverna писал(а):
К примеру там и там -основания расторжения по инициативе Арендатора/Наймодателя- указывается "...более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату"....
По Договору Аренды достаточно уведомить за месяц, без расшаркиваний и объяснения причин. На сколько я понимаю Но и арендатор также спокойно может быстро съехать и требовать возврата депозита.
В найме такое не пройдёт.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. ВОТ ЭТО КОНЕЧНО ЖЕ ПОЛНЫЙ ТРЕШ И ВЫВЕРТ МОЗГОВ В СТРОНУ ЗАДНЕГО ПРОХОДА У ЗАКОНОДАТЕЛЯ.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. А ЭТО ДАЖЕ НЕ ТРЕШ- А ПРОСТО САМОЕ ОБЫЧНОЕ ИЗДЕВАТЕЛЬСТВО. :-(

Laverna писал(а):
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Там ещё есть приписка:

"Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса."

На этом основании вносим пункты в Договор аренды:

1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.
2. Настоящий Договор может быть расторгнут по инициативе одной из Сторон.
Сторона, являющаяся инициатором расторжения Договора, должна предупредить другую Сторону в срок не менее чем за 30 (тридцать) дней до даты расторжения.

И - вуаля, технично избавляемся от арендатора.

А Договор Найма - это страшный сон собственника.

Но, действительно, практика такова, что между физиками практикуется договор найма. Вот и интересно, как реагируют судьи, когда видят Договор аренды. Или судья смотрит только на условия договора. Кстати, также интересна позиция Налоговой...

Bzzz писал(а):
Laverna писал(а):
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Там ещё есть приписка:

"Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса."

На этом основании вносим пункты в Договор аренды:

1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.
2. Настоящий Договор может быть расторгнут по инициативе одной из Сторон.
Сторона, являющаяся инициатором расторжения Договора, должна предупредить другую Сторону в срок не менее чем за 30 (тридцать) дней до даты расторжения.

И - вуаля, технично избавляемся от арендатора.

А Договор Найма - это страшный сон собственника.

Но, действительно, практика такова, что между физиками практикуется договор найма. Вот и интересно, как реагируют судьи, когда видят Договор аренды. Или судья смотрит только на условия договора. Кстати, также интересна позиция Налоговой...

Практика такова скорее всего потому что договор аренды подлежит государственной регистрации.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
А "светиться" навряд ли много желающих собственников находится. :nez-nayu:

Как Вы думаете: Высок ли % желающих платить налоги?

Ну-ну)